新年伊始，多家中介突然收到了來自自己合作銀行方面的通知，稱為執(zhí)行宏觀政策、防范金融風(fēng)險，將大大提高二手房放貸門檻。多數(shù)銀行對交易房齡有了明確而嚴(yán)苛的規(guī)定，比如15年以上20年以下房齡的房屋只能貸到4-5成的款項；有的銀行甚至拒絕批準(zhǔn)上世紀(jì)90年代以前建成房屋的貸款。此舉一出，中介和購房人叫苦聲不斷，因為目前市場的房源多數(shù)都是已購公房，而這些房屋大多房齡較長。

　　銀行急收二手房貸

　　今年1月份的短短幾個星期內(nèi)，記者就從多家中介了解到，京城各大銀行正在緊縮房貸，而一向?qū)儆诠膭钔卣箻I(yè)務(wù)的二手房也難逃此劫，遭遇似乎更甚于新建商品房，就連和銀行一向合作良好的各大知名中介以自身擔(dān)保，也換不來銀行的半句松口。

　　頭先是1月初，一家知名中介機(jī)構(gòu)在全公司范圍內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)了某銀行的“精神”，在嚴(yán)格限制貸款人身份之余，特別要求業(yè)務(wù)員要向客戶明確說明———貸款額度隨房齡遞減，比如5年內(nèi)有可能貸到8成，10年內(nèi)降為7成，15年以上則只能貸到5成以下甚至不能貸款。

　　緊接著，金誠信經(jīng)紀(jì)公司也接到了農(nóng)行某支行的“通牒”，1990年以前建成的房屋一律停止發(fā)放二手房貸款。該公司總經(jīng)理邱宏表示，這一紙限令對交易的影響很大，因為市場上七八成的房源都是上世紀(jì)90年代前后建成的，而購購二手房的群體多數(shù)收入偏低，此舉可能意味著很多人只能被迫放棄自己合意的房子了。

　　其實，受宏觀調(diào)控和銀監(jiān)會嚴(yán)格控制風(fēng)險、為房地產(chǎn)市場降溫等“較高指示”的影響，從去年下半年起就已經(jīng)有銀行陸續(xù)對房屋二級市場念起了緊箍咒。有很多銀行都悄然將二手房的8成貸款高限額度調(diào)低至7成，而貸款年限與房齡相加也不得超過35年。

　　購房貸款需求強(qiáng)烈

　　“鏈家”調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年，其實將近70%-80%的購房人都希望通過銀行貸款來完成二手房的投資置業(yè)；但是，由于二手房自身的一些特殊性(比如房齡問題、折舊問題、評估問題)以及金融機(jī)構(gòu)的房貸緊縮，使得去年京城二手房成交客戶中，只有將近35.88%的人通過銀行貸款較終完成了投資置業(yè)。

　　根據(jù)資料分析，在二手房各物業(yè)屬性的購房貸款比例中，經(jīng)濟(jì)適用房的購房貸款比例較高，占二手經(jīng)濟(jì)適用房成交的57%，公房緊隨其后，占到44.23%，商品房的購房貸款比例為35.44%，央產(chǎn)房的購房貸款比例較低，僅僅占到29.87%。由此我們可以看出，在房產(chǎn)投資置業(yè)中，購購經(jīng)濟(jì)適用房的投資者更需要通過貸款來完成置業(yè)，而從金融機(jī)構(gòu)的角度上看，也顯示出對真正房產(chǎn)置業(yè)者的一種政策支持。

　　雖然，目前有的銀行在二手房貸方面的“新規(guī)矩”還沒有出臺，有的購房人也能幸運(yùn)地獲得較高成數(shù)的貸款，但是緊縮號角顯然已經(jīng)響起，貸款購購二手房的前景顯然并不樂觀。

　　購房人實借款不高

　　對于銀行的緊縮行為，很多中介和老百姓都表示不理解，因為購房人能夠申請到的二手房貸款原本也不算高。

　　根據(jù)“鏈家”提供的統(tǒng)計資料，我們可以看出，二手房的貸款金額在30萬元以下的占到總貸款數(shù)的70.65%，而商品房的貸款金額在30萬元以下的卻只占到55%；另外，二手房的貸款額在60萬元以上的僅僅占到2.7%，而商品房的貸款金額在60萬以上的卻占到了15%。

　　由此可以說明兩個問題，其一就是二手房的總價相對要低于商品房的總價；其二就是由于二手房的特殊性，在銀行進(jìn)行貸款評估時往往是評估價要明顯低于成交價，這就決定了貸款額相對會偏低。

　　銀行緊縮對于購房人的影響，我們可以透過一個簡單的例子看出。假如，一套1989年建成的房子成交價為35萬，評估價30萬，以前購房人能夠貸到7成貸款，需要支付的總款項約為3成頭付9萬加上評估差額5萬，再加稅費(fèi)等約2萬，總計16萬。

　　而如果按照部分銀行的新規(guī)定，即便能夠貸到5成房貸，購房人需要籌集的金額將增至15萬+5萬+2萬，總計22萬元。相信，絕大多數(shù)二手房的購購者甚至是新房的購購者也沒有多少能夠一氣拿出這么多錢。

　　貸款成數(shù)六成較多

　　據(jù)統(tǒng)計資料分析，去年本市二手房的貸款成數(shù)主要是7成和6成，占到總貸款數(shù)的70.09%，與商品房的73.55%基本相當(dāng)；二手房的貸款成數(shù)在4成以下的占到3.7%，而商品房貸款成數(shù)在4成以下的僅僅1.5%。由此可以說明，在能夠取得貸款資格的情況下，二手房的貸款成數(shù)與商品房的貸款成數(shù)相差并不會太大。不過，總體來看，二手房的低貸款成數(shù)要明顯高于商品房的低貸款成數(shù)。

　　百姓需要長線貸款

　　在二手房的貸款年限占比分布圖中可以看出，5年和10年的分別占到15%和30%，而這一比例要明顯高于商品房的5%和15%。這主要是因為貸款年限越短，購房者短期承受的還款壓力就越大，而商品房相對二手房來說總價要明顯偏高，從而決定了商品房的貸款年限肯定會較二手房長；另外，由于二手房的潛在風(fēng)險要大于商品房，銀行也更愿意延長商品房的貸款年限。（陳靜/文）

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