□作者 易憲容

作者系中國社會科學院金融所研究員

為降低商業(yè)銀行的貸款風險，銀監(jiān)局要求商業(yè)銀行加強防控貸款風險，特別是要加強防控銀行的房地產(chǎn)貸款風險。但鑒于商業(yè)銀行難以落實相關(guān)房貸緊縮政策及房貸政策的調(diào)整有限，暗示更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊雠_。

目前，北京部分商業(yè)銀行為防控貸款風險，已開始審慎評估并將二套及以上住房的頭付比例提高到了60%。這一舉動似乎與較近銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)從三方面加強嚴控商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款風險精神基本一致，甚至還倡導(dǎo)要拒絕給投機炒房者貸款。由此，新一輪房地產(chǎn)信貸緊縮或已逼近。

確實，2009年以來房價之所以會快速飆升，住房銷售之所以會快速增長，都是由于國內(nèi)銀行無限信貸擴張的結(jié)果。據(jù)統(tǒng)計，2009年個人住房信貸規(guī)模為2.46萬億元（同比增長4倍多），今年1-2月份為6500億元（同比增長近4倍）。這些貸款通過不同方式進入了房地產(chǎn)市場。如果這一趨勢不改變，無論采取什么房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們都無法遏制高房價。從這個角度分析，限制銀行對個人住房信貸的無限擴張，是遏制高房價或遏制房地產(chǎn)泡沫的有效途徑之一。

但問題是商業(yè)銀行能否真的落實或履行監(jiān)管層要求其減少個人住房信貸的承諾或要求？這是個大難題，主要有以下四點理由。

一是由于目前國內(nèi)住房按揭貸款基本上屬于中長期貸款，這種貸款的風險在短期內(nèi)是不會暴露的，因而商業(yè)銀行就把住房貸款視為低風險的貸款，更何況還有住房的抵押。

二是由于各級政府采取低利率、低稅收等過度優(yōu)惠政策鼓勵住房消費，卻對住房投資或投機很少限制，導(dǎo)致自1998年住房制度改革以來房價“只漲不跌”。住房作為銀行的抵押品，也自然成了無風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三是既然住房按揭貸款是當前銀行較為優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，個人住房按揭貸款市場占有率高，也成為體現(xiàn)各商業(yè)銀行長期競爭力提高的重要方面之一。

四是由于現(xiàn)代商業(yè)銀行更容易形成“收益歸自己、風險歸社會”的特征，特別是國有主導(dǎo)的商業(yè)銀行更是如此。這就有了2009年國內(nèi)信貸管制政策一放松，銀行信貸為何會出現(xiàn)數(shù)倍的過度增長。因此，要讓國內(nèi)商業(yè)銀行自覺遵守銀監(jiān)會出臺的相關(guān)監(jiān)管規(guī)則，這個難度會很大。

上述四大理由顯示，要想讓商業(yè)銀行自覺遵守監(jiān)管層提出減少對個人住房貸款的要求是難上加難。但鑒于當前國內(nèi)房價仍在快速上漲，筆者認為，目前僅僅要求商業(yè)銀行區(qū)分套住房與套住房的信貸政策調(diào)整是遠遠不夠的。

這是因為，要界定套住房與套住房并非易事，況且還存在商業(yè)銀行與住房購購者“合謀”模糊這種界定現(xiàn)象，目的是商業(yè)銀行為了增加其個人按揭貸款市場的占有率。所以，銀監(jiān)會《個人貸款管理辦法》出臺及“國十一條”公布后，個人住房按揭貸款增長不僅沒有減少，反而還同比增長了好幾倍。

還有，試圖通過提高頭付比例，降低住房購購者的融資杠桿率，從理論上講可以降低商業(yè)銀行的貸款風險，但由于住房購賣雙方可通過陰陽合同來規(guī)避這種管制，從而大大削弱了這項政策措施的實際效果。

上述分析可見，不僅要求商業(yè)銀行降低對個人住房貸款的操作難度很大，而且現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策的有限調(diào)整（包括區(qū)分套住房與套住房、頭付比例等）仍不能阻止商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的過度放貸。

那該怎么辦呢？在筆者看來，我們必須重新審視目前我國有關(guān)個人住房貸款的相關(guān)信貸政策是否存在問題，特別是認清正是商業(yè)銀行的無限信貸擴張才導(dǎo)致了當前中國房地產(chǎn)泡沫的急劇擴大。

對此，頭先是管理層應(yīng)當要求各商業(yè)銀行提供個人貸款質(zhì)量的相關(guān)報告，應(yīng)當將各金融機構(gòu)的土地融資、建筑融資、房貸放款利率定價策略、放款成數(shù)及集中度等列為檢查對象，特別是個人住房按揭貸款，以此獲得當前房地產(chǎn)信貸市場的手資料。

其次是在此基礎(chǔ)上重新研究個人住房信貸政策，找出迄今個人住房信貸政策為何難以奏效的原因，據(jù)此改進當前個人住房信貸政策，包括對頭付比例、套和套住房界定等。

再次是僅 制個人住房信貸的政策措施還是不夠的，我們還應(yīng)當輔之以住房交易所得稅政策，這樣才能遏制高房價，才能阻止房地產(chǎn)投資及投機的進一步蔓延。

當我們充分意識到目前商業(yè)銀行難以落實房貸緊縮的相關(guān)政策措施時，特別是有限調(diào)整的住房信貸政策措施根本無法遏制高房價時，新一輪房貸緊縮預(yù)示了更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒊雠_。

(作者：易憲容)

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