中國(guó)房地產(chǎn)榜首波風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露?

財(cái)經(jīng)觀察員韓洋在撰文中提到，中金的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，貨幣寬松勢(shì)在必行，未來(lái)將有多次降息和降低存款準(zhǔn)備金率政策推出。如果預(yù)測(cè)成真，信貸政策這個(gè)“金箍”松開(kāi)，房?jī)r(jià)這個(gè)“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住購(gòu)房機(jī)會(huì)”將不再是提醒，而是警報(bào)。這一觀點(diǎn)值得關(guān)注。

瑞士銀行近日發(fā)布2015-2016年度經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將從2015年開(kāi)始跌破7%而進(jìn)入“六時(shí)代”。并認(rèn)為，盡管中國(guó)未來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)政策會(huì)加碼，但房地產(chǎn)下滑對(duì)內(nèi)需的拖累幅度會(huì)更大。

報(bào)告分析稱(chēng)，拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產(chǎn)業(yè)的下滑。2015年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將繼續(xù)下跌10%-15%，并拖累GDP增長(zhǎng)1.5%左右。

中國(guó)國(guó)務(wù)院參事夏斌夏斌認(rèn)為，當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)毫無(wú)疑問(wèn)處在一種困局之中。從拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的角度看，出口的貢獻(xiàn)不能給予太高的希望，消費(fèi)率的提高是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

投資中制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難繼續(xù)維持高增長(zhǎng)。因此要想保住GDP增長(zhǎng)7.5%左右的目標(biāo)，房地產(chǎn)投資是關(guān)鍵的一環(huán)。

夏斌曾在今年六月份的一篇內(nèi)部報(bào)告中說(shuō)，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)關(guān)鍵看房市，房市下跌已成必然定勢(shì)”。而如果住房銷(xiāo)量下降，房?jī)r(jià)下降，存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。

夏斌認(rèn)為，至少風(fēng)險(xiǎn)會(huì)分成四波出現(xiàn)，且不排除四波風(fēng)險(xiǎn)會(huì)并行出現(xiàn)。

榜首波，房市價(jià)量齊跌，價(jià)格在跌但程度不高，量也在跌，賣(mài)不出去了。這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較早出問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題較早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開(kāi)發(fā)貸款的質(zhì)量問(wèn)題緊隨其后。

面對(duì)抵押物價(jià)格的下跌和開(kāi)發(fā)貸款可能還不出來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長(zhǎng)的榜首反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應(yīng)是GDP下跌，這是榜首波。

波，收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個(gè)行業(yè)的投資會(huì)進(jìn)一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個(gè)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更大。

因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進(jìn)一步影響全局性的投資和GDP，這是波。

第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項(xiàng)稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬(wàn)億。狹義的土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度達(dá)到53%。有些地方更高，100%多的都有。

在這種情況下，如果房市價(jià)量齊跌，頭先會(huì)出現(xiàn)什么情況?房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會(huì)減弱。今年5月份，武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)房子賣(mài)不出去，價(jià)格都跌了，老板不愿意拿地了。

據(jù)披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣(mài)流標(biāo)，二次流標(biāo)。今年10個(gè)典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。

較新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒(méi)有放進(jìn)去。我們假設(shè)今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒(méi)有錢(qián)了，怎么辦?收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

現(xiàn)在全國(guó)每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢(qián)，或者金融系統(tǒng)的錢(qián)。地方政府是用20%的土地收入來(lái)撬動(dòng)了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價(jià)進(jìn)一步下跌，對(duì)地方政府無(wú)疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個(gè)時(shí)候，地方政府如果急了，僅此的出路是加快拍賣(mài)土地。

但越加快拍賣(mài)土地，地價(jià)跌得越快，這是必然結(jié)果。地價(jià)跌得越快，會(huì)從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個(gè)社會(huì)債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

第四波，群體性事件集中爆發(fā)。隨著銀行對(duì)房企的信貸緊縮，理財(cái)市場(chǎng)上的違約事件頻頻出現(xiàn)，由此群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素在短時(shí)間內(nèi)會(huì)集中爆發(fā)?，F(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都在討論剛性兌付不兌付的問(wèn)題。

對(duì)此，夏斌堅(jiān)決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國(guó)的金融市場(chǎng)秩序怎么建立?但是不剛性兌付，老百姓怎么辦?夏斌的觀點(diǎn)是要堅(jiān)決打破剛性兌付，目前可暫時(shí)有些變通措施。

金融天生具有內(nèi)在的不穩(wěn)定性和順周期的特點(diǎn)。中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行傳導(dǎo)機(jī)制的主要特征是什么?是“土地財(cái)政”，以土地為杠桿，撬動(dòng)金融。通過(guò)撬動(dòng)金融，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

在土地財(cái)政、金融杠桿、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者緊密相聯(lián)的扭曲局面沒(méi)有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開(kāi)始有點(diǎn)戳破之初，房市的價(jià)量齊跌，土地收入的減少，會(huì)引起銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，銀行從自保角度出發(fā)，會(huì)緊縮信貸，由此必然會(huì)發(fā)生整個(gè)社會(huì)債務(wù)陷入自我緊縮的循環(huán)之中。

一旦發(fā)生以上情況，夏斌預(yù)計(jì)，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過(guò)7.5%左右的難關(guān)，但是未來(lái)兩年內(nèi)，仍然有可能下滑到6%以下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重的蕭條和中等收入陷阱。如果政府沒(méi)有事先的政策干預(yù)，這是完全有可能發(fā)生的大概率事件。

夏斌認(rèn)為，現(xiàn)在如果沒(méi)有其他準(zhǔn)備，不是提前開(kāi)始一點(diǎn)一點(diǎn)布局干預(yù)，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，政府應(yīng)該要從較壞的打算入手，做好各種準(zhǔn)備。

上周五晚間，央行發(fā)文下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.4個(gè)百分點(diǎn)，這被市場(chǎng)機(jī)構(gòu)視為繼930房貸新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)又一政策利好。

調(diào)整后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上降低了購(gòu)房成本，因此此次降息被部分機(jī)構(gòu)解讀為中國(guó)央行再次出手救市。

數(shù)據(jù)顯示，隨著各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫(kù)存繼續(xù)加大推盤(pán)力度，部分購(gòu)房者選擇入市，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。這也是房?jī)r(jià)環(huán)比降幅連續(xù)個(gè)月收窄，樓市筑底的態(tài)勢(shì)顯露無(wú)遺。

而中金的一份報(bào)告則預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，貨幣寬松勢(shì)在必行，未來(lái)將有多次降息和降低存款準(zhǔn)備金率政策推出。如果預(yù)測(cè)成真，信貸政策這個(gè)“金箍”松開(kāi)，房?jī)r(jià)這個(gè)“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住購(gòu)房機(jī)會(huì)”將不再是提醒，而是警報(bào)。

但需要注意的是，降息過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)漲的規(guī)律雖曾多次應(yīng)驗(yàn)，可“今年不購(gòu)房，5年都白忙”這樣的論調(diào)卻仍然顯得言過(guò)其實(shí)。

有分析認(rèn)為，就降息本身而言，此次又是非對(duì)稱(chēng)降息，特別是存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限進(jìn)一步放大至1.2倍，毫無(wú)疑問(wèn)銀行資金成本將進(jìn)一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲(chǔ)必將會(huì)盡快出臺(tái)相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾省?/p>

而對(duì)國(guó)有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，較終利差大幅縮小，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間，將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。

銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機(jī)構(gòu)，資本的趨利性會(huì)讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。

對(duì)購(gòu)房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至連享受基準(zhǔn)利率也難以保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將進(jìn)入年初以來(lái)“錢(qián)緊”的窘境，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。

而且市場(chǎng)環(huán)境也不可同日而語(yǔ)，當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上新常態(tài)，舊規(guī)律也顯得力不從心。

可以看到，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲和部分城市盲目擴(kuò)張，今年以來(lái)的這輪調(diào)整正是市場(chǎng)周期性規(guī)律作用的結(jié)果。在市場(chǎng)化改革、分類(lèi)調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革、住房信息聯(lián)網(wǎng)等政策預(yù)期影響下，住房市場(chǎng)正在逐步回歸居住屬性，住房消費(fèi)也將更趨理性。

正如任志強(qiáng)所說(shuō)：“央行降這么點(diǎn)息，全國(guó)有那么多庫(kù)存，房?jī)r(jià)怎么就能隨便漲?”

瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤日前發(fā)布較新報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨供給過(guò)剩、內(nèi)在需求疲弱的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)。這

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