一、商品房銷售面積的構(gòu)成

 

購房者在購方時，應(yīng)當對商品房銷售面積的構(gòu)成有清楚的認識。根據(jù)《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購購的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。即銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積）+公共分攤面積。

 

    商品房套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和?；袃?nèi)墻體面積的共用墻部分，即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應(yīng)以其墻體水平投影面積的一半計算。未封閉陽臺也以其水平投影面積的一半計算。共有建筑面積的分攤方法是，有約定按約定處理。沒有約定，多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積的比例分攤；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)各套內(nèi)建筑面積比例分攤。

 

   《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外數(shù)梯等，且備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2 米以上的恒久性建筑。

 

    房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)成和保溫層的面積，也未包括括陽臺面積。

 

    套內(nèi)建筑面積指根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積由以下三分部分成：（1）套內(nèi)的使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積；（3）陽臺建筑面積。其中套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內(nèi)墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套體建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

 

    房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記認定。

 

二、國家關(guān)于房屋面積的規(guī)定

 

    為了規(guī)范商品房市場計量行為，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制訂了《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》，該辦法對商品房銷售面積計量監(jiān)督管理作了如下主要規(guī)定：

 

   （1）國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局負責全國商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。縣級以上地方質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。（2）商品房銷售面積的測量，按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。

 

   （2）商品房銷售面積的組成和共有建筑面積的分攤原則，按照有關(guān)規(guī)定和交易雙方的合同約定執(zhí)行。

 

   （3）銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的建筑面積及應(yīng)當分攤的共有建筑面積。

 

   （4）商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差。按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之各不得大于整幢商品房的實際總面積。

 

   （5）商品房銷售者應(yīng)當接受質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對商品房銷售面積進行的計量監(jiān)督檢查。

 

三、房屋計算全部建筑面積的范圍

 

    計算全部建筑面積的范圍恒久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

 

    房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積。

 

    穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。

 

    樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

 

    房屋天面上，屬恒久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

 

    挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬恒久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

 

    與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

 

    房屋間恒久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

 

    有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

 

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬恒久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

 

    依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計算。

 

    有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

 

四、房屋計算一半建筑面積的范圍

 

    計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

 

    獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬恒久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

 

    未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

 

    有頂蓋不封閉的恒久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

 

四、十類情況不計入建筑面積的規(guī)定

 

    不計算建筑面積的范圍層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。

 

    突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。

 

    房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

 

    建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

 

    利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。

 

    獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

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