閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
一、商品房銷售面積的構(gòu)成
購房者在購方時,應(yīng)當對商品房銷售面積的構(gòu)成有清楚的認識。根據(jù)《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定:商品房整幢出售,其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售,其銷售面積為購房者所購購的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。即銷售面積(建筑面積)=套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積)+公共分攤面積。
商品房套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和?;袃?nèi)墻體面積的共用墻部分,即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應(yīng)以其墻體水平投影面積的一半計算。未封閉陽臺也以其水平投影面積的一半計算。共有建筑面積的分攤方法是,有約定按約定處理。沒有約定,多層商品住宅樓,須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數(shù),再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積的比例分攤;多功能綜合樓,須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù),再按幢內(nèi)各功能區(qū)各套內(nèi)建筑面積比例分攤。
《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外數(shù)梯等,且備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.2 米以上的恒久性建筑。
房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)實際能使用的面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算,不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)成和保溫層的面積,也未包括括陽臺面積。
套內(nèi)建筑面積指根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》的規(guī)定,房屋套內(nèi)建筑面積由以下三分部分成:(1)套內(nèi)的使用面積;(2)套內(nèi)墻體面積;(3)陽臺建筑面積。其中套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積,有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內(nèi)墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套體建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記認定。
二、國家關(guān)于房屋面積的規(guī)定
為了規(guī)范商品房市場計量行為,國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局制訂了《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》,該辦法對商品房銷售面積計量監(jiān)督管理作了如下主要規(guī)定:
(1)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局負責全國商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。縣級以上地方質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。(2)商品房銷售面積的測量,按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。
(2)商品房銷售面積的組成和共有建筑面積的分攤原則,按照有關(guān)規(guī)定和交易雙方的合同約定執(zhí)行。
(3)銷售者銷售商品房,必須明示商品房的銷售面積,并注明該商品房的建筑面積及應(yīng)當分攤的共有建筑面積。
(4)商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差。按套或者單元銷售的商品房,各套或者各單元銷售面積之各不得大于整幢商品房的實際總面積。
(5)商品房銷售者應(yīng)當接受質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對商品房銷售面積進行的計量監(jiān)督檢查。
三、房屋計算全部建筑面積的范圍
計算全部建筑面積的范圍恒久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積。
穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.2米以上的,按其水平投影面積計算。
樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
房屋天面上,屬恒久性建筑,層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。
挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬恒久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。
與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
房屋間恒久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.2米以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。屬恒久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計算。
有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計算建筑面積。
四、房屋計算一半建筑面積的范圍
計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬恒久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。
未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
有頂蓋不封閉的恒久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
四、十類情況不計入建筑面積的規(guī)定
不計算建筑面積的范圍層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。
突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。
房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?;顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。
獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
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