【案例】

    2003年，張某等人購購某小區(qū)的商品房，在簽訂正式合同時，張某等人對該購賣合同進(jìn)行了認(rèn)真閱讀，并提出了諸多有價值的修改意見。但卻對開發(fā)商提供的《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》沒有在意，草草簽字。在商品房交付使用后，由于開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高并且利用小區(qū)的公共設(shè)施經(jīng)營，許多業(yè)主對物業(yè)管理公司不滿，進(jìn)而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　【律師點(diǎn)評】

　　很多開發(fā)商為了在房地產(chǎn)開發(fā)過程中賺取更多的利潤，一般都是自己成立物業(yè)管理公司來管理自己開發(fā)的小區(qū)。

　　前期物業(yè)期限不能長

　　購房者在簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》時，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)招標(biāo)文件，以判斷《前期物業(yè)管理協(xié)議》中的物業(yè)管理公司是不是通過合法途徑產(chǎn)生，而且應(yīng)當(dāng)注意《前期物業(yè)管理協(xié)議》的管理期限不宜過長，一般至小區(qū)業(yè)主委員會成立時止。

　　如果前期的物業(yè)管理公司不能很好地履行管理義務(wù)，業(yè)主大會可以根據(jù)《河南物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”，業(yè)主大會可以通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理公司。

　　加強(qiáng)公用物業(yè)的監(jiān)督

　　對于物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營活動，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》也有明確的規(guī)定：“利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè) 費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會另作決定的除外。”小區(qū)的業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營活動所獲得的收益進(jìn)行核算并監(jiān)督物業(yè)管理公司合理分配、使用該收益。

　　拒交物業(yè)管理費(fèi)不是上策

　　購房者在入住小區(qū)后，頭先關(guān)心的是房屋質(zhì)量、裝修等事宜，而忽視了及時行使業(yè)主的權(quán)利，召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會。而且自己的力量又過于單薄，在自身權(quán)益受到侵害的時候無法與開發(fā)商抗衡。所以在入住小區(qū)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，將個體的力量形成合力，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。此外，拒交物業(yè)管理費(fèi)并不是行之有效的方法，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會等合法方式維護(hù)自身合法權(quán)益。
　
    ◆律師信箱

　　問：經(jīng)濟(jì)適用房5年才能交易，是以簽訂合同還是以取得房產(chǎn)證的日期計(jì)算?

　　律師：按照《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第32條的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購購人取得權(quán)屬證書5年后，可以以市場價出售經(jīng)濟(jì)適用住房。由此可知是指取得房屋所有權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
　　
　　問：我在金水區(qū)購購了一套帶有地下室的樓房，但是地下室卻沒有產(chǎn)權(quán)證，只是讓我們簽了一份很簡單的協(xié)議，然后說地下室本身就沒有產(chǎn)權(quán)，我們只賣地上部分，地下部分你們只能使用不能購賣，請問他的這種說法正確嗎？

　　律師：地下室有沒有產(chǎn)權(quán)，要區(qū)別不同的情況而不同對待。如果是作為人防工程的地下室是沒有產(chǎn)權(quán)的，不作為人防工程的地下室、高度超過2.20米并且在開發(fā)商取得相應(yīng)的銷（預(yù)）售許可證下是可以取得產(chǎn)權(quán)的。你可以根據(jù)上述情況確定自己所購地下室有沒有產(chǎn)權(quán)。
　　
　　問：我看中了一套房子，價格也比較便宜，開發(fā)商說是城中村改造房，可以辦理鄭州市的房產(chǎn)證，但不能辦理土地證,土地是集體所有，沒有轉(zhuǎn)為國有土地。請問，這樣的期房能購嗎?

　　律師：我國《城市房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷（預(yù)）售商品房時必須具備國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)范許可證、施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。從法律上來講開發(fā)商在沒有取得國有土地證的情況下是不允許對外銷售的，另外，在沒有土地證的情況下也不能辦理房產(chǎn)證。建議你謹(jǐn)慎對待此類房地產(chǎn)，或是繼續(xù)考察其他樓盤。韓建軍

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