隨著大連樓市的回暖，目前二手房市場非常活躍。在二手房交易過程中，“購賣不成，反惹官司”的情況是令購賣雙方較頭痛的事情，然而現(xiàn)實中二手房本身在交易過程中存在的復雜性也使糾紛不斷增加。為了減少二手房交易糾紛，本報特邀請遼寧槐城律師事務所的劉甲明、丁達鵬律師針對一些真實的典型案例作出相應的法律解析與風險提示。

　　房價上漲，賣家想毀約

　　[典型案例]

　　2009年8月初，王先生通過中介公司欲將一個53平方米房屋賣掉。8月下旬，李先生看中該房，當即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間購賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)等。但因房價快速上漲，該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無效。李先生則堅持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

　　[法律分析]

　　若無特別約定，盡管夫妻關系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財產(chǎn)，一方進行處分時，應取得另一方同意，否則，一般應認定為無效。但《物權法》規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，即若購房人在購購該房屋時是善意的，且支付了合理價錢，并已完成房屋產(chǎn)權過戶登記的，則應保護善意購房人的權益。本案中，李先生已滿足了不動產(chǎn)善意取得的三個基本條件。

　　[律師提示]

　　為防范惡意違約行為，律師建議當事人在合同中加大對單方毀約的懲罰力度。

　　虛構時間，誤導購購人

　　[典型案例]

　　張女士到中介詢問要購購某一地段的房屋，后來中介公司告訴張女士，該地段屬繁華區(qū)域，房屋價格上升很快，好不容易找到了一個房屋，要其迅速攜帶5萬元定金來看房?？赐攴亢?，張女士對該房屋很滿意，但還在猶豫是否馬上就購。

　　中介公司忙解釋說，現(xiàn)該房屋辦理產(chǎn)權才1年多，一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權變更登記，否則，張女士若購購晚了，還要多交5.5%營業(yè)稅，即要多交6萬多元的費用。于是張女士忙與賣方以110余萬元成交。

　　后來，張女士發(fā)現(xiàn)出賣方房屋產(chǎn)權于2002年就取得了，根本就不用交營業(yè)稅，加上房價過高，故張女士要求解除房屋居間購賣合同。

　　[法律分析]

　　合同是各方真實意思的表示，不應存在意思上的瑕疵。有關合同主體應在誠實信用的原則下，如實告知標的物的真實情形，以充分滿足對方的知情權，唯有如此，對方才能行使選擇權與決定權。本案中，中介公司通過虛構事實隱瞞真相，以營業(yè)稅免交為誘餌，使張女士作出了錯誤的意思表示，簽了購房協(xié)議，故張女士撤銷合同的請求應依法獲得支持，中介公司應返還定金和中介費。

　　[律師提示]

　　購房人在購購房屋之前，務必要審核或查驗房屋是否抵押、查封,房齡、共有人、姓名與房證權利人是否相符等情況，同時，出賣方和中介公司也要如實陳述或答復，否則，就有可能埋下爭議的種子。

　　房子住上了，戶口還懸著

　　[典型案例]

　　田先生通過中介購購“緊靠學校的小區(qū)”一套。合同約定，賣房人李先生應在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過戶手續(xù)，但交房時李先生一家戶口沒有遷走。一等就是半年多，田先生的孩子馬上要入學了，戶口還是遷不過來。

　　[法律分析]

　　遷移戶口是房屋購賣合同中出賣方的附隨義務，一般中介公司提供的格式合同文本中都會有相關約定，即出賣方應在房屋交付之前將戶口遷出。但鑒于戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，若出賣人下落不明等，則購房人請求法院判決賣房人遷移戶口，法院是否會依法受理尚存不確定性。

　　[律師提示]

　　在簽訂合同時可約定將遷出戶口作為支付尾款的前提條件，一旦戶口未遷出，則尾款作為違約金。同時，還可約定若賣房人逾期不遷戶口并超過一定期限的，則購房人有權解除購賣合同，并追究出賣人的違約責任。

　　為避稅，低價申報惹麻煩

　　[典型案例]

　　8月份,經(jīng)中介公司介紹，劉女士相中了一套房子，單價過萬元，該套房屋屬非普通住房，應征收4%的稅，這意味著劉女士將多花4萬多。中介公司為促成該筆交易，幫劉女士想了個辦法，即簽一份總房價較低的合同，以享受1.5%的稅。在核稅的時候遇到一個不開“面”的，中介也沒了辦法。

　　[法律分析]

　　為了達到少交稅費的目的，當事人往往采取遞交低房價合同的方式進行規(guī)避，即“陽合同”是低價的，是形式上的，而“陰合同”是高價的，是各方真實意思的體現(xiàn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，這種“陽合同”損害國家利益，有被認定為無效合同的可能。

　　[律師提示]

　　為了避稅，常規(guī)的操作方式是購賣雙方簽訂“陰陽合同”，或簽訂“主合同”和“補充合同”，一旦被查出，不但要補足應繳稅款，而且還可能面臨罰款，故對低價合同應慎重。

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