背景新聞 購(gòu)房得而復(fù)失

　　從2004年開春以來(lái)，河南中牟縣城關(guān)鎮(zhèn)的潘書森一直琢磨著開家飯店。考慮到各種手續(xù)繁瑣復(fù)雜，花費(fèi)較多，他便想以好友李振梅的名義辦理手續(xù)。李振梅剛下崗，費(fèi)用可以全免。潘書森把合伙開飯店的想法告訴了李振梅，兩人一拍即合。

　　潘書森開始托人尋找門面房，較終相中了位于中牟縣市場(chǎng)的校張?zhí)m家的門面房。經(jīng)討價(jià)還價(jià)，潘書森以5.5萬(wàn)元的價(jià)格從校張?zhí)m手里購(gòu)下了這間門面房。

　　隨后，潘書森與李振梅合伙開的鹿鳴餐廳熱熱鬧鬧地開張。較初，餐廳生意還不錯(cuò)。然而好景不長(zhǎng)，2005年1月，因潘李二人發(fā)生矛盾，生意每況愈下，不久餐廳便停業(yè)了。

　　停業(yè)后的，潘書森路過門面房時(shí)，看到校張?zhí)m在里面打掃衛(wèi)生，感到很奇怪。校張?zhí)m告訴他，李振梅已把房子鑰匙退給了她，并要回了房款。一直被蒙在鼓里的潘書森感到很氣憤，立即拿出當(dāng)初的房款條，一再?gòu)?qiáng)調(diào)房子是自己購(gòu)的，不是李振梅購(gòu)的。見到房款條，校張?zhí)m便把房子鑰匙還給了潘書森。可是不久后，潘書森又發(fā)現(xiàn)門面房的鎖被換了，當(dāng)他再次拿著房款條找校張?zhí)m時(shí)，校張?zhí)m堅(jiān)持說(shuō)不認(rèn)識(shí)他。

　　就在兩人為房子的所有權(quán)爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，校張?zhí)m將申領(lǐng)房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)遞交到房管所，要求辦理房產(chǎn)證。原來(lái)，1995年校張?zhí)m從中牟縣城關(guān)鎮(zhèn)民主街村民委員會(huì)購(gòu)購(gòu)了這套房屋，雙方簽訂了購(gòu)賣合同，并到中牟縣房管所辦理了房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。中牟縣房地產(chǎn)管理所在得知這些情況后，于2005年3月23日為校張?zhí)m辦理了房產(chǎn)證。拿到房產(chǎn)證的校張?zhí)m立即以侵權(quán)為由，將潘書森告上法庭。一審很快作出判決，支持校張?zhí)m的訴訟請(qǐng)求。

　　起訴房管部門

　　這一結(jié)果讓潘書森感到不解:房管所未經(jīng)調(diào)查，為什么將自己購(gòu)購(gòu)的房子給了別人？房管所向他解釋說(shuō)，他購(gòu)的是第三人的房子，必須先給第三人頒發(fā)房產(chǎn)證，房子才能再過戶到他名下。

　　房管所的解釋讓潘書森想不通。于是，他又將房管所告上了法庭，請(qǐng)求法院依法撤銷房管所為第三人校張?zhí)m頒發(fā)的房產(chǎn)證。

　　原告代理人認(rèn)為，房管所沒有盡到依法行政和依法行政審查的義務(wù)，違反了《城市房屋所有權(quán)屬登記辦法》十七條的審查義務(wù)，違反了辦證程序，錯(cuò)誤地給第三人頒發(fā)房產(chǎn)證，侵害了原告的合法權(quán)益。

　　被告房管所的代理人解釋說(shuō)，作為不動(dòng)產(chǎn)，獲得物權(quán)是以登記為準(zhǔn)。所有不動(dòng)產(chǎn)的取得或者轉(zhuǎn)移，沒有登記就獲得不了所有權(quán)。雙方有合同關(guān)系是可以的，但有沒有登記只影響物權(quán)，

　　不影響合同的效力。原告要想獲得物權(quán)，必須進(jìn)行登記。根據(jù)《鄭州市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋購(gòu)賣必須提供的一個(gè)要件就是出賣人的房屋權(quán)屬證書。所以，為出賣人也就是第三人辦理權(quán)屬登記，對(duì)原告的權(quán)利義務(wù)不僅沒有實(shí)際影響，而且維護(hù)了原告的合法權(quán)益。

　　被告代理人還提出，他們所做的行政登記是轉(zhuǎn)移登記，不是初始登記。轉(zhuǎn)移登記就不再審查房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可問題。主要看:是賣方的房產(chǎn)證，是過戶轉(zhuǎn)移登記的審批表，第三則是契稅納稅憑證。本案第三人校張?zhí)m也提供了納稅憑證，所以說(shuō)被告行政機(jī)關(guān)的行政登記的實(shí)施根據(jù)是確實(shí)充分的。

　　行政官司遭敗訴

　　經(jīng)休庭評(píng)議，法庭作出一審判決。法庭認(rèn)為，公民或是其他法人提起行政訴訟，必須與被訴具體行政行為有法定的利害關(guān)系。原告與該具體行政行為沒有法定的利害關(guān)系，因此要求撤銷被告為第三人頒發(fā)的房產(chǎn)證這一具體行政行為，其不具備訴訟主體資格，判決駁回原告的起訴。

　　專家說(shuō)法

　　登記過戶是購(gòu)房的特殊要求

　　張斌(《走進(jìn)法庭》主持人):很多人認(rèn)為購(gòu)賣房屋就像購(gòu)賣其他商品一樣，只要付了錢，就擁有了房屋的所有權(quán)。但事實(shí)并不是這樣，那么在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，有沒有特殊要求呢？

　　劉朝旺(河南裕達(dá)律師事務(wù)所主任):

　　房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其購(gòu)賣規(guī)則有別于其他商品。尤其在發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，更需要進(jìn)行一系列要式法律行為。

　　不同的物權(quán)的取得和公示并不相同。一般情形，物權(quán)以交付為準(zhǔn)，交付意味著物權(quán)轉(zhuǎn)移，占有即表明取得物權(quán)。比如到商場(chǎng)購(gòu)物，付款后，商家交付商品，交易即完成，商品的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。而某人占有某物，通常亦認(rèn)為該人對(duì)該物擁有所有權(quán)。

　　我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得須經(jīng)登記公示程序。盡管對(duì)房產(chǎn)管理部門登記備案的實(shí)質(zhì)意義，學(xué)術(shù)界存在很大爭(zhēng)議，

　　但審判實(shí)務(wù)中，依然將房屋在房產(chǎn)管理部門登記作為能否取得房屋產(chǎn)權(quán)的先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。換句話說(shuō)，你是不是某一房屋的主人，法律并不看你是否占有、使用該房屋，而是看你是否在房產(chǎn)管理部門登記為該房屋的權(quán)利人，并取得了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。顯然房屋交易不存在“錢貨兩清”的情況。

　　房管部門審查哪些資料

　　張斌:在法庭辯論中，原告認(rèn)為，房管所在為第三人校張?zhí)m頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，有很多程序上的毛病，比如審查不嚴(yán)，審查資料不夠清晰。房屋登記管理機(jī)關(guān)頒發(fā)房產(chǎn)證，究竟要審查哪些方面呢？

　　劉朝旺:房地產(chǎn)管理部門是法定的負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易的政府職能部門。根據(jù)不同的情況，房管部門會(huì)要求當(dāng)事人提供不同的資料。如私房新建、翻建產(chǎn)權(quán)登記，要提供建筑許可證、紅線圖、原房屋所有權(quán)證及其他證明、土地或宅基地使用證、房屋分戶圖。私房繼承，需提交房屋所有權(quán)證、繼承分割公證書、產(chǎn)權(quán)人(包括共有人)的有效身份證件。房屋交易產(chǎn)權(quán)登記，要提供所購(gòu)房屋的原房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋購(gòu)賣過戶證、購(gòu)房合同、購(gòu)房人的身份證件等。

　　誰(shuí)能成為行政訴訟原告

　　張斌:房管所認(rèn)為，自己頒發(fā)給校張?zhí)m房產(chǎn)證是校張?zhí)m和他們之間的一種法律關(guān)系，跟潘書森沒有利益上的沖突，所以潘書森沒有原告資格，對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)怎么看？

　　劉朝旺:本案存在幾個(gè)法律關(guān)系:一是房管部門因給校張?zhí)m頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證而產(chǎn)生的法律關(guān)系；二是校張?zhí)m與村委會(huì)之間房屋購(gòu)賣的法律關(guān)系；三是潘書森和校張?zhí)m之間房屋購(gòu)賣的法律關(guān)系。

　　本案是由潘書森提起的行政訴訟。行政訴訟的主要職能是審查行政機(jī)關(guān)是否依法行政，是否履行了其法定職責(zé)。而提起行政訴訟的原告應(yīng)該是行政相對(duì)人或者認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的法人、其他組織或自然人。判斷本案中潘書森是否具備主體資格，只能看其具備什么樣的法律地位。我認(rèn)為，潘書森既不是行政行為的相對(duì)人(相對(duì)人為第三人和村委會(huì))，同時(shí)房管部門的登記辦證行為也未侵犯其合法權(quán)益。因?yàn)椋媾c第三人之間的房屋交易在未經(jīng)房管部門登記之前，只是一種期待利益，況且這一期待利益的真正實(shí)現(xiàn)，恰巧依賴于第三人能否取得合法的產(chǎn)權(quán)證明。

　　購(gòu)房人怎樣挽回?fù)p失

　　張斌:潘書森在這起案件中，既出了錢又沒得到房產(chǎn)，他有沒有其他辦法來(lái)挽回?fù)p失？

　　劉朝旺:當(dāng)然還有其他的救濟(jì)途徑，并且這種救濟(jì)途徑比他提起行政訴訟更直接也更有意義。潘書森提起行政訴訟的目的無(wú)非是想取得該房屋的所有權(quán)。也許他忽略了一個(gè)問題:要想通過與校張?zhí)m的交易取得該房屋的所有權(quán)，前提必須是校張?zhí)m對(duì)該房屋擁有合法的產(chǎn)權(quán)。如果校張?zhí)m不能取得合法產(chǎn)權(quán)，他與校張?zhí)m的房產(chǎn)交易也就毫無(wú)意義。

　　原告的有效救濟(jì)途徑是提起民事訴訟。如果他確有證據(jù)證明自己與校張?zhí)m之間存在合法真實(shí)的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系，可以提起民事訴訟，要求校張?zhí)m繼續(xù)履行合同，繼而完成房屋產(chǎn)權(quán)的再次轉(zhuǎn)移。

　　購(gòu)購(gòu)房屋先要查明產(chǎn)權(quán)

　　張斌:現(xiàn)在二手房交易的情況很多，在交易過程中也出現(xiàn)了很多問題，那么在購(gòu)房子的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

　　劉朝旺:對(duì)大多數(shù)家庭而言，房屋是價(jià)值不菲的商品。在購(gòu)房時(shí)，較應(yīng)該避免的就是上當(dāng)受騙。購(gòu)房子，就是購(gòu)產(chǎn)權(quán)。對(duì)二手房交易而言，查明賣方是否擁有產(chǎn)權(quán)是較起碼的常識(shí)，也是避免受騙較有效的方法。查產(chǎn)權(quán)并不是單純看有無(wú)產(chǎn)權(quán)證，而是要到房管部門查該房屋的登記備案資料。如果你購(gòu)的是新房，就要求開發(fā)商確保資料齊全，要有土地使用證、建筑許可證、規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等，這些資料的完備與否，是你能否辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。徐克勤 文

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