成立業(yè)委會難 自主選聘物業(yè)難 討要合法權(quán)益難

    編者按：

    12月1日，北京市副市長吉林透露說，《北京市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》已形成初稿并進(jìn)入論證階段，《辦法》將制定新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費項目。他同時稱，目前部分物業(yè)公司服務(wù)意識不強(qiáng)，管理制度不健全，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位，收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時公布。

    這是北京市力圖通過立法手段來規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的較新一個嘗試。

    之前，因為北京市朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。

    朝陽法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，而去年這一數(shù)字為1898件，2002年僅為194件。

    這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計指出，對物業(yè)的投訴，一直位居各類價格投訴問題的第3位。

    北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任、北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來說，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。

    為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數(shù)以萬計的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問題。

    一、朱明瑛：“事實服務(wù)”是什么意思

    歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名。”

    去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835．61元。

    朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過物業(yè)費，一直到去年5月。當(dāng)時，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來了。“他們不是通過招投標(biāo)方式進(jìn)來的，我們業(yè)主在這個事情上，沒有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒有享受到。他們進(jìn)來后，游泳池也停了，夏天較熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿意，能付物業(yè)費嗎？！”

    朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實服務(wù)”成立。

    朱明瑛至今對這個“事實服務(wù)”不認(rèn)同?！半y道說，誰強(qiáng)迫要為我服務(wù)，我就必須付費？”她認(rèn)為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對小區(qū)進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認(rèn)可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。

    律師點評：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高端人民法院此前出臺的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實服務(wù)”通俗地說，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費?！斑@是典型的強(qiáng)購強(qiáng)賣?！彼f。

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