寫(xiě)字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的率，近年來(lái)成為了廣大投資客戶的新寵。但同時(shí)由于寫(xiě)字樓面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)就更需要理性和專業(yè)的分析。今天新北京樓市要奉獻(xiàn)給大家的購(gòu)房投資講堂就是教您如何投資寫(xiě)字樓物業(yè)。

   七招教您投資寫(xiě)字樓

   招：計(jì)算年回報(bào)率

   在準(zhǔn)備投資寫(xiě)字樓之前，應(yīng)該頭先計(jì)算該盤(pán)的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×１５年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)”。若物業(yè)年收益×１５年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

   招：選擇區(qū)位

   由于房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市主區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見(jiàn)，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說(shuō)，是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的頭選要素。

   第三招：注重檔次形象

   個(gè)人投資寫(xiě)字樓時(shí)，要瞄準(zhǔn)客戶群來(lái)投資。作為企業(yè)，選擇寫(xiě)字樓辦公的頭要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫(xiě)字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些較小的租客也需要大約５００－１０００平方米建筑面積的寫(xiě)字樓，因?yàn)檫@表明入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后可能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也要求投資者有很高的支付能力。如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)注意，雖然總價(jià)可能會(huì)便宜，但由于小業(yè)主太多，將影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平和回報(bào)能力。

   第四招：關(guān)注品質(zhì)

   因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。如果某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

   第五招：周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

   如果某個(gè)寫(xiě)字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫(xiě)字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。

   第六招：選擇好的物業(yè)公司

   作為投資型物業(yè)，寫(xiě)字樓增值、保值是通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫(xiě)字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問(wèn)題。沒(méi)有公司喜歡在垃圾滿地的寫(xiě)字樓里辦公。因此選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。較好選擇國(guó)際性的物管公司。香港的許多寫(xiě)字樓都是通過(guò)品牌物業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值的。

   第七招：如何辦理租賃手續(xù)

   投資者購(gòu)購(gòu)了某寫(xiě)字樓后，如有租客求租，頭先，購(gòu)賣雙方簽署租賃合同；其次，將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請(qǐng)；較后，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。

   投資注意三風(fēng)險(xiǎn)

   一、因?yàn)閷?xiě)字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫(xiě)字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。如果寫(xiě)字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫(xiě)字樓本身必然會(huì)造成很大的影響；如果所投資寫(xiě)字樓在未來(lái)的幾年里涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤(pán)，也從而對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。如今年的中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)，由于供應(yīng)量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限，造成了該地區(qū)新寫(xiě)字樓消化不了，老寫(xiě)字樓租金下降的情況。

   二、在按揭方面，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價(jià)都在１．５萬(wàn)元／平方米以上，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫(xiě)字樓要高于住宅近１％的利率。另外，還有購(gòu)置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的２０％左右。

   三、寫(xiě)字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”而寫(xiě)字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫(xiě)字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤(rùn)反而會(huì)消耗資金。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！