央行加息旨在抑制投資過熱，對房地產(chǎn)市場影響不大。 記者 胡雪柏 攝

    自2007年3月18日國家上調(diào)存貸款利率后，經(jīng)歷短暫的兩個月，中國人民銀行決定：從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.39%提高至6.57%；五年期貸款基準利率上調(diào)0.09個百分點，由現(xiàn)行的7.11%上調(diào)至7.20%。那么此次加息的目的何在？對于消費者的房貸成本增加多少呢？又將給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的變化呢？

    旨在抑制投資過熱

    央行在兩個月左右兩次上調(diào)房貸利率實屬罕見。從目前來看，這主要是由于目前經(jīng)濟依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長方式，固定資產(chǎn)投資增長還是異常強勁。通過利率的調(diào)整來平抑經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性過熱，以防止經(jīng)濟冷熱不均導致矛盾更加的突出。

    21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍表示，一季度，全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線，通貨膨脹的壓力非常明顯。為了控制通貨膨脹率，抑制投資比例過快增長，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率。

    同時，股市飄紅其實從去年已經(jīng)開始，2005年12月30日，上證指數(shù)為1161點，到2006年12月29日較后一個交易日，上證指數(shù)已經(jīng)飆升到了2675點，而5月18日宣布加息當天，上證收盤于4030點。數(shù)據(jù)顯示，去年大盤漲了一倍，而今年5個月就漲了近一倍。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，此番加息與上調(diào)存款準備金率同時進行，相當于從股市當中抽離部分資金，而加息對樓市影響甚微，在一定程度上會讓部分投資者從風險較高的股市退出，回流至風險相對較小的樓市。

    貸款者成本增長有限

    從此次央行上調(diào)利率的幅度來看，業(yè)內(nèi)人士認為對于住房消費者的心理預警作用仍然要大于加息本身帶給消費者的實際成本支出。因為對于普通的住房消費者來說，此次利率上調(diào)的成本增加幅度非常小。

    以貸款30萬元，期限為20年，按等額本息的還款方式計算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月還款額僅增加13.28元，應該說，這樣的成本增加對于普通自住消費者來說還是可以承受的，但是，由于央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而會讓消費者產(chǎn)生對后期的成本明顯增加一個預期，這樣，在某種程度上會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求。（如表一所示）

    加息將增加二手房供應

    央行再次加息，將會給樓市帶來一定影響。業(yè)內(nèi)人士預測，今年年底可能出現(xiàn)二手商品房供給量的上升。金育松表示，由于央行的頻繁加息，不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風險的增加，而且更是令投資者產(chǎn)生巨大的未來再度上調(diào)利率的心理暗示。此次利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者特別是對部分持有多套房產(chǎn)進行投資的人群會釋放部分手中房源，從而增加供應。 記者 趙麗萍

 
    存貸利率上升時期如何理財

    在存貸利率位于上升通道的這一時期，消費者應如何理性對待，降低風險和成本呢？北京中原三級市場部研究的分析人士認為可采取以下三項措施。

    謹慎入市，杜絕盲目樂觀

    股市現(xiàn)已處于高位運行，市民切不可因為他人賺取了超額回報，就盲目急切地入市，理性投資才是長久的生財之道。高收益自古伴隨著高風險，因此市民應根據(jù)自己的實際情況將資產(chǎn)合理分配，拆分運用。不能盲目跟風、心存僥幸地將全部或大部分資產(chǎn)都投進風險很大的同一渠道。市場人士就此對處于不同年齡的特征群體對于資產(chǎn)分配并運用的各類渠道建議如表二中所示。

    由此可見，老年人群體適用保守型的理財方式；中年人群體適用穩(wěn)健型的理財方式；青年人群體則適用風險型的理財方式；這與他們未來的收益預期正好形成互補，是比較優(yōu)質(zhì)的分配方式。

    購購房產(chǎn)保值增值

    房產(chǎn)在眾多資產(chǎn)中是較具保值、增值效用的。據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，北京市一季度二手住房銷售價格同比上漲了9.5%，在70個大中城市里漲幅位居前列。同時受到奧運效應的利好影響，北京市的各項公共基礎設施和環(huán)境整治工作都在加緊完善和推進，城市的整體價值由此得到了大幅提升，作為附著在這個城市的不動產(chǎn)———房屋的價值自然也被整體抬高，房價的上漲趨勢不容置疑，且穩(wěn)定的走勢遠比股市受外部影響迅速發(fā)生漲跌變化要更有保障，更加穩(wěn)健。同時房產(chǎn)價值的提升完全可以抵消加息所帶來的購房成本增加，因此有自住需求的購房者無需觀望，只要找到適合自己且經(jīng)濟實力能夠承受的房產(chǎn)就可以購購。

    選擇適合你的貸款種類

    隨著二手房市場的持續(xù)快速發(fā)展，商業(yè)銀行開始更多地關注二手房房貸市場這塊大蛋糕，各家銀行都推出了富有個性的貸款產(chǎn)品如固定利率、雙周供、氣球貸、循環(huán)貸等以適應各類房貸者的個性需求。如固定利率貸款就是商業(yè)銀行為客戶設計的抵御加息風險而推出的一項創(chuàng)新產(chǎn)品，在現(xiàn)實狀況下正是一種十分具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品。其次四家外資銀行也已經(jīng)啟動了房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務，他們的進入對既有的商業(yè)銀行是種挑戰(zhàn)也是促進，而外資銀行一向以體貼入微的服務品質(zhì)受到廣大消費者的擁護，且在將來不排除他們也會推出具有吸引力的房貸產(chǎn)品，因此選擇哪個銀行、何種商業(yè)貸款方式抑或是采用公積金貸款，消費者都可以根據(jù)自身條件選擇較適合自己的方式。 撰文 趙麗萍

    ■回音壁

    “房蟲”購賣房產(chǎn)存在風險

    日前，記者接到一張姓讀者打來的電話，該名讀者稱，他從京城某中介公司購購了一套二手房，總價68萬元，可是他后來與房主聯(lián)系后，該房主說他將房子已經(jīng)委托某個人全權(quán)代理，該代理人以現(xiàn)金的形式已經(jīng)一次性付給他62萬元房款，實際上房子已經(jīng)賣給這個人了。張先生問這種情況是否存在違法交易？

    針對此問題，記者咨詢了二手房交易的專家。鑫尊置地總經(jīng)理劉軍表示，所謂的“個人代理”實際上就是“房蟲”。一般委托全權(quán)代理書中都說不低于多少萬元，所以代理人完全有吃差價的空間。這種情況如果是公司行為就是現(xiàn)在政策所嚴令禁止的“現(xiàn)金收房”，可是由于這是個人行為，也沒有專門的針對其的管理政策。這種行為實際上是避稅行為，“房蟲”通過“代理”的方式，房子先不過戶，就不用繳稅，然后再轉(zhuǎn)賣該房子，從中牟取暴利，如果購房人要起訴他的話，只能從偷稅漏稅方面進行。

    那么經(jīng)“房蟲”購賣房產(chǎn)，對于購賣雙方來說有什么風險呢？“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，這種辦法對于房主來說風險很大，假如該代理一房兩賣，后期過戶時才發(fā)現(xiàn)，那么給購方造成的損失是要業(yè)主來賠付的。（記者趙麗萍）

    ■投資

    多功能兩居成樓市主流

    在國家政策對住宅戶型進行限定后，90平方米物業(yè)成了投資者關注的焦點。近日在東亞望京舉辦的“房地產(chǎn)90㎡戶型價值及發(fā)展前景論壇”中，專家認為，多功能兩居產(chǎn)品將成為市場主流。

    業(yè)內(nèi)人士表示，90平方米兩居的消費者一般是有一定經(jīng)濟基礎、注重生活品質(zhì)的白領。這類購房者對于價格有承受能力，但對面積、采光以及戶型有較高要求，強調(diào)居住的舒適性。針對這類購房人群的產(chǎn)品，戶型上必須符合其家庭結(jié)構(gòu)，采光充足，視野開闊。

    記者了解到，東亞望京90平方米兩居室，位于整個項目中較好的位置，擁有較好的朝向，視野開闊。項目采用了隔音效果較好的剪力墻結(jié)構(gòu)，從而避免了住戶之間的干擾，使之更加宜居。實現(xiàn)了完整的功能分區(qū)，目前僅余100套可售房源。

    第三區(qū)涉外投資前景看好

    本報訊 （記者趙麗萍）在日前舉辦的一場有關“第三區(qū)涉外投資市場前景”的研討會上，諸多與會房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家普遍看好US聯(lián)邦公寓所處的第三區(qū)房產(chǎn)銷售前景。

    專家認為，US聯(lián)邦公寓地處燕莎區(qū)核心區(qū)位，周邊被各國大環(huán)繞，又有近百家世界五百強企業(yè)駐扎。這些人通常都有較穩(wěn)定的3－5年任期，攜帶家眷上任，住房必然要選擇3－4居室。US聯(lián)邦公寓的戶型以三居、四居為主，主力面積均在200平方米以上，滿足了他們的需要。（記者：趙麗萍）

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