購房一年加息四次

　　去年7月底，30歲的梁先生通過銀行貸款購下杭州三墩的一套住房，總價(jià)90萬元，頭付付了30萬元，貸款60萬元，分20年還。只過了三個(gè)星期，他就遇上了加息(2006年8月19日央行加息)。今年年初，他每個(gè)月要向銀行多還22元的利息，當(dāng)時(shí)他也沒覺得什么，每個(gè)月要還4000多元，也不在乎多還個(gè)20多元。沒想到，2007年才過了7個(gè)月，就接連經(jīng)歷了3月18日、5月19日和7月21日三次加息，照目前的利率來算，到明年1月份，他每個(gè)月要向銀行再多還160元的利息。而且聽說年內(nèi)還會(huì)有一到兩次加息，這下子梁先生覺得有點(diǎn)扛不牢了。

　　梁先生算了一筆賬：短短一年，四次加息，他的月供總共增加了182元。也就是說，按照現(xiàn)在的利率，60萬元20年期的貸款，他需要多支付43680元的利息。問題是，按目前的通貨膨脹率，加息估計(jì)一時(shí)半會(huì)兒停不下來?！爱?dāng)務(wù)之急，就是籌點(diǎn)錢先提前還掉部分貸款，要不然這房奴當(dāng)?shù)锰哿?。”梁先生說。

　　購房成本增幅驚人

　　從15年來央行的貸款利率變化表(見第35版)中可以看出，近5年來一直都在加息，從2002年2月21日到2007年7月21日，一共加息七次，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從5.76%上升到了7.38%。在加息頻率上，2002年2月21日到2004年10月29日兩年零八個(gè)月加了兩次，2006年加了兩次，而2007年前8個(gè)月就已經(jīng)加了三次。

　　經(jīng)過七次加息后，如今杭州市民的購房成本已經(jīng)大大增加。與2004年10月29日次加息之前相比，按等額還款法計(jì)算，目前，50萬元20年期的個(gè)人住房商業(yè)貸款所還的利息和本金比已從三年前的68.6%悄然上升到91.6%。即使按照下浮15%的優(yōu)惠利率執(zhí)行，目前的利息和本金比也達(dá)到了75.7%，比三年前增長了10.1%。也就是說，即便是能享受優(yōu)惠利率的頭次置業(yè)者，購購一套100萬元左右的住房，若貸款80萬元20年期，利息就要付出60萬元。購房成本的增加幅度驚人。

　　貸款購房應(yīng)量力而行

　　由于擔(dān)心房價(jià)還要漲，不少人不顧自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，四處舉債，被動(dòng)購房。對(duì)此，理財(cái)專家表示，貸款購房應(yīng)量力而行。一般情況下，可用三條標(biāo)準(zhǔn)來衡量自己是否有能力貸款購房，購什么價(jià)位的房。

　　一是房價(jià)收入比。目前國際上公認(rèn)的“合理的住房價(jià)格”的“房價(jià)收入比”應(yīng)該為3-6倍。即你購購一套房子時(shí)，總房款與家庭稅后年收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價(jià)在你的支付能力內(nèi)。

　　二是按揭月供款與家庭每月可支配收入比。這個(gè)比一般在28%-35%，如果超過35%，則個(gè)人負(fù)擔(dān)過重，會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。

　　三是家庭負(fù)債余額(包括房貸、車貸、信用卡透支、日常借款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%。

　　加息中……貸款方式的選擇很重要

　　央行加息的目的就是為了抑制通貨膨脹。今年6月份，我國的CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))漲幅高達(dá)4.4%，連續(xù)4個(gè)月超過3%，而業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)7月份的CPI將會(huì)超過6月份再創(chuàng)新高。盡管今年已經(jīng)加息三次，但目前我國仍然處于負(fù)利率狀態(tài)，因此年內(nèi)央行很有可能再次加息。

　　而對(duì)于有置業(yè)計(jì)劃的市民來說，盡管覺得不劃算，房還是要購，款還是得貸，在這種情況下，如何省錢就顯得尤為重要了。

　　公積金貸款優(yōu)勢(shì)將愈加明顯

　　目前可供選擇的個(gè)人住房貸款方式有商業(yè)貸款、公積金貸款和固定利率房貸三種。

　　雖然每次加息都是商業(yè)貸款和公積金貸款同時(shí)進(jìn)行利率調(diào)整，不過各自的調(diào)整幅度不一樣，公積金貸款利率的上調(diào)幅度基本是商業(yè)貸款的一半。比如，7月21日的加息，5年以上的商業(yè)貸款利率上調(diào)了0.18%，公積金貸款利率僅上調(diào)了0.09%。假設(shè)同樣貸款30萬元、期限20年，按等額還款法，公積金貸款比商業(yè)貸款月供要少225元，總利息支出減少54052元。這樣，經(jīng)過多輪加息后，商業(yè)貸款與公積金貸款利率的差距進(jìn)一步拉大，業(yè)內(nèi)人士表示，如果今后央行持續(xù)加息，公積金貸款的利率優(yōu)勢(shì)將愈加明顯。

　　固定利率房貸可貨比三家

　　央行頻頻加息，固定利率房貸(以下簡(jiǎn)稱固貸)也越來越受追捧，而銀行也不遺余力地開發(fā)固定利率房貸產(chǎn)品，目前在杭州市場(chǎng)上，建行、農(nóng)行、招行、中信、光大銀行都有固貸產(chǎn)品。

　　不過，與浮動(dòng)利率房貸產(chǎn)品利率上的一刀切不同，各銀行的固貸還是存在很大的差異性，購房者選擇之前較好貨比三家。

　　頭先就是看利率，目前各家銀行的固貸大都分為3年期、5年期和10年期三檔，但利率水平都不相同。購房者在辦理之前，可以仔細(xì)詢問各家銀行的利率水平，然后作出比較。

　　另外，各銀行的固貸利率也會(huì)隨著央行的利率調(diào)整而調(diào)整，不過，固貸利率的調(diào)整往往都會(huì)有一個(gè)滯后期，短則三五天，長則一兩周。如果這期間銀行沒有暫停申請(qǐng)，瞅準(zhǔn)這個(gè)空當(dāng)申請(qǐng)固貸會(huì)很合算，其利率水平一般都要低于同期央行的基準(zhǔn)利率。

　　固浮結(jié)合也能省利息

　　如果覺得固貸的期限太短，月供壓力太大的話，可以選擇固定+浮動(dòng)利率組合。以光大銀行固貸為例，假設(shè)貸款50萬元，20年期，若選擇固定利率+浮動(dòng)利率組合貸款“5年固定＋15年浮動(dòng)”，按照調(diào)整后的優(yōu)惠利率6.15%執(zhí)行，即前5年每月還款3625.56元；假設(shè)利率不變，后15年仍按照現(xiàn)行的浮動(dòng)利率下浮15%即6.273%計(jì)算，每月還款額為3654.05元，本息合計(jì)為875261.82元；如果選擇浮動(dòng)利率，按照現(xiàn)行浮動(dòng)利率的6.273%計(jì)算，每月還款額為3661.35元，本息合計(jì)為878723.27元。則固定利率房貸總共可節(jié)省利息3461.45元。

　　浮動(dòng)利率和固定利率各有利弊。根據(jù)固貸的特點(diǎn)，比較適合長期限貸款、且不準(zhǔn)備提前還貸的借款人，或是對(duì)加息比較敏感的借款人。但不適合月收入不高的年輕人、投資客和短期內(nèi)有提前還貸打算的借款人。

　　還款方式五花八門如何選擇因人而異

　　房貸競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為爭(zhēng)奪客戶，銀行也在產(chǎn)品創(chuàng)新上下足了工夫，設(shè)計(jì)出各種各樣的還款方式，如等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減等，在供款時(shí)間上，除了較常見的月供外，還有雙周供、隨借隨還等。對(duì)此，理財(cái)專家表示，無論哪種還款方式都有利有弊，貸款人要根據(jù)自身情況選擇適合自己的還款方式。

　　等額本息：操作相對(duì)簡(jiǎn)單 但不適合打算提前還款的人

　　這是目前較為普遍的還款方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

　　采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，對(duì)借款人來說，操作相對(duì)簡(jiǎn)單，每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，或是經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭，可以選擇這種方式。它的缺陷是，由于本金歸還速度相對(duì)較慢，還款總利息較高，尤其是較初幾年，利息占的比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本金占的比重。

　　假設(shè)貸款30萬元，期限20年，按照優(yōu)惠利率6.273%計(jì)算，選擇等額本息貸款，月供為2196.81元。初始的三年，共還款79085元，其中，歸還的本金只有24827元，利息卻有54258元，還的利息是本金的兩倍多。如果購房時(shí)就打算在前幾年內(nèi)提前還款的話，較好不要選擇等額本息還款法。

　　等額本金：利息支出較低 但還款初期的負(fù)擔(dān)比較重

　　等額本金還款法也是目前較為常用的還款方式。借款人將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息還款法而言，總的利息支出較低。借款人在開始還貸時(shí)，每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。但是由于前期支付的本金和利息較多，使得還款初期的負(fù)擔(dān)較重。

　　這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。

　　等額遞增和等額遞減：根據(jù)你的收入預(yù)期 選擇不同還款方式

　　等額遞增和等額遞減兩種還款方式，都把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

　　以貸款15萬元，期限10年為例，如果選擇等額遞增還款法，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還800多元，個(gè)兩年每月還款額增加到1000多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1200多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，個(gè)兩年每月需要還1500多元，隨后，每兩年遞減幾百元，直到較后一個(gè)兩年減至每個(gè)月800多元。

　　等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。等額遞減則剛好相反。

　　如果你想提前還款較好參照下面的例子算筆賬

　　央行頻頻加息，為了減少利息支出，不少按揭購房者選擇了提前還款。目前，銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限；增加月供，縮短還款期限。不同的提前還貸方式各有優(yōu)劣，購房者可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇。

　　先看一個(gè)實(shí)例：張先生今年1月份按揭購購了一套住房，總價(jià)為80萬元，頭付30萬元，剩余50萬元通過銀行商業(yè)貸款，貸款期限20年，按等額本息還款法每月還款3528.7元(2008年1月升到3561.5元)。張先生準(zhǔn)備在今年年底部分提前還款10萬元。

　　張先生有4種提前還款方式可供選擇。到今年12月底，張先生剩余本金為486366元，假設(shè)提前還款10萬元，剩余386366元。以等額本息還款法計(jì)算還款金額，來比較一下4種還款方式哪種更省利息：

　　方式一：保持每月還款額不變，縮短還款期限。如此算來，386366元貸款需照舊每月還款3528.7元，大概需要13年零6個(gè)月左右的時(shí)間還清貸款，時(shí)間縮短5年零6個(gè)月；利息約185280元。

　　方式二：減少每月還款額，保持還款期限不變。如此算來，386366元貸款要在228個(gè)月還清，每月需還款2904.4元。利息

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