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房地產(chǎn)業(yè)人士自曝房貸三假空手套白狼內(nèi)幕
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 886 次
漂在河南省鄭州市的王軍“很想有個(gè)家”,但他較近明顯感受到,“銀行辦理個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的手續(xù)更嚴(yán)了”。
中信銀行鄭州分行一業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者證實(shí),銀行現(xiàn)在對(duì)于購(gòu)房者辦理按揭手續(xù)的審批確實(shí)是的嚴(yán)格,除了要核實(shí)規(guī)定的手續(xù)外,還要派專人進(jìn)行“家訪”。
當(dāng)記者問(wèn)及原因時(shí),這位負(fù)責(zé)人沉吟片刻說(shuō):“從上個(gè)月開始,全國(guó)范圍內(nèi)的所有銀行展開了‘假按揭’、‘假頭付’、‘假房?jī)r(jià)’的自查行動(dòng)。在這個(gè)風(fēng)頭浪尖上,各個(gè)銀行都對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展保持謹(jǐn)慎和低調(diào)?!?
銀行稱“沒(méi)有正式排查結(jié)果” 知情人透露“假按揭”很普遍
至今已開展了一個(gè)月的“房貸三假”自查活動(dòng),究竟查出了什么?記者就此隨機(jī)采訪了鄭州市的幾家銀行,這些銀行都不約而同地稱“目前沒(méi)有正式的排查結(jié)果”。
但一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者,“三假”情況,尤其是為頭的“假按揭”,在業(yè)內(nèi)是一種很普遍的“融資方式”。
這位人士還表示,自從各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款進(jìn)行緊縮后,房地產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大,采用“假按揭”手法騙取銀行貸款的情況有上升趨勢(shì)。
據(jù)透露,“假按揭”所用手段包括:
開發(fā)商威逼利誘公司員工,使其提供身份證、簽名等個(gè)人信息。某銀行鄭州分行一工作人員證實(shí),鄭州有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金,出現(xiàn)過(guò)用員工身份證辦理“假按揭”的現(xiàn)象。因?yàn)殚_發(fā)商的資金鏈沒(méi)有斷裂,所以這些問(wèn)題還沒(méi)有暴露。
利用開發(fā)商、銷售人員的親朋關(guān)系。將部分未售房產(chǎn)通過(guò)自己親戚和朋友的名義購(gòu)上,由開發(fā)商自己找單位開個(gè)人收入證明以及收集個(gè)人相應(yīng)貸款材料,從而達(dá)到銀行放款到開發(fā)商名下的目的。
有償購(gòu)購(gòu)“業(yè)主”信息。開發(fā)商給每張身份證持有人一定報(bào)酬,大概在數(shù)千元左右,由持有人在貸款合同上簽字。開發(fā)商承諾對(duì)方無(wú)需交納頭付,而且在辦房產(chǎn)證前的按揭款由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
“考察人”暗中配合。按照規(guī)定,銀行發(fā)放按揭貸款,要貸款人提供收入證明,考察其有無(wú)償還能力,還要實(shí)地察看貸款人購(gòu)購(gòu)的住房。事實(shí)上,銀行通常委托中間方審查借款人的信用資格。這其中為少數(shù)“考察人”留下暗箱操作的空間。
這位房地產(chǎn)人士稱,一個(gè)手中只有500萬(wàn)元資金的開發(fā)商,完全有膽量去操作幾個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。他可以先提高房子售價(jià),然后把開發(fā)中的房子按其售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押,從一家銀行貸款2000萬(wàn)元,再用這2000萬(wàn)元中的1000萬(wàn)元開發(fā)售價(jià)更高的房子,并找另一家銀行抵押貸款4000萬(wàn)元。如此滾雪球般在各銀行間反復(fù)“假按揭”,不僅推高了房?jī)r(jià),還讓開發(fā)商擁有了一堆令人羨慕的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”———房子。一些開發(fā)商憑借這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”,可以源源不斷地從銀行“掠奪”更多貸款。
交通銀行研究部的一份報(bào)告認(rèn)為,“假按揭”已成為個(gè)人住房貸款較主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。
上述房地產(chǎn)人士還向記者透露了“假頭付”和“假房?jī)r(jià)”的內(nèi)情。所謂的“假頭付”,指的就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了增加其住房銷售,以墊付頭付款,或分期支付頭付的方式,讓購(gòu)房者從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。開發(fā)商“假頭付”的較終目的是騙取銀行貸款,這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)將向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁,在購(gòu)房者成功申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款之后,開發(fā)商也將實(shí)現(xiàn)銷售回籠,前腳償還開發(fā)貸款,后腳獲利走人,而房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者和商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān)。
而“假房?jī)r(jià)”就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了套取更多的資金,以虛假的方式把所銷售住房的價(jià)格提高,從而得以以購(gòu)購(gòu)者名義從商業(yè)銀行獲得更多的按揭貸款。
記者了解到,歷史上鄭州曾發(fā)生過(guò)一次有名的“三假”———康明置業(yè)“東明花園”假按揭事件。康明(鄭州)置業(yè)有限公司靠假按揭騙走省會(huì)4家商業(yè)銀行約2億元資金,而購(gòu)購(gòu)了東明花園的許多業(yè)主發(fā)現(xiàn),自己花錢購(gòu)購(gòu)的房子還被康明置業(yè)重復(fù)賣給了張三或李四。較后開發(fā)商人跑了,錢沒(méi)了,可憐的是業(yè)主和銀行。
沒(méi)有內(nèi)外“默契配合” 空手套白狼無(wú)法做成
業(yè)內(nèi)人士稱,開發(fā)商再有能耐,如果沒(méi)有銀行“疏忽”,空手套白狼的事是做不成的。就目前貸款而言,住房貸款是償還率較高的,各商業(yè)銀行為爭(zhēng)奪這一低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),不僅不同的銀行之間爭(zhēng)奪“黃金”客戶,而且同一銀行不同分支機(jī)構(gòu)之間也在爭(zhēng)奪。為了能爭(zhēng)取到“大客戶”,各商業(yè)銀行紛紛施以“快捷、貼心”服務(wù),對(duì)按揭的審批主要是一種“形式審查”。
中信銀行鄭州分行一位負(fù)責(zé)人也證實(shí),銀行發(fā)放貸款都有一定的操作規(guī)程,只要嚴(yán)格地按照規(guī)定辦,風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。但各家銀行都把個(gè)人住房貸款視為“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”,加上有住房作抵押,在“跑了和尚跑不了廟”的心理之下,銀行方面在一定程度上放松了對(duì)個(gè)人住房貸款的盡職審查。
河南九同律師事務(wù)所律師宋宇認(rèn)為,正是由于“內(nèi)控制度不嚴(yán),導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)”,才造成了“房貸三假”現(xiàn)象愈演愈烈。
“‘房貸三假’把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行,我們正在想方設(shè)法防范個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)?!蹦炽y行鄭州分行一負(fù)責(zé)人告訴記者,為了防止類似情況,他們規(guī)定,每一筆房屋按揭貸款業(yè)務(wù),信貸員必須要與貸款申請(qǐng)者見(jiàn)面,而且必須面對(duì)面地簽訂貸款合同;對(duì)于新收到的房屋按揭貸款申請(qǐng),由信貸工作人員到單位核實(shí)收入證明,通過(guò)公安機(jī)關(guān)核實(shí)貸款者真實(shí)身份。對(duì)于已經(jīng)辦理完按揭房貸的,還要逐個(gè)檢查一遍相關(guān)材料;此外,只對(duì)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放按揭貸款,拒絕與完全靠回籠資金維持生存的房地產(chǎn)開發(fā)商合作。
相對(duì)于如何杜絕“房貸三假”現(xiàn)象,記者請(qǐng)教了河南農(nóng)業(yè)大學(xué)法律系主任楊紅朝。他的建議是,既要制定切實(shí)可行具有可操作性的規(guī)章制度,又要靈活地、不定期地檢查、稽查。同時(shí),對(duì)違法行為給予重處重罰,促使信貸員把住貸前調(diào)查關(guān),確保借款人具有真實(shí)的購(gòu)房行為與良好的還款能力。此外,還要把住貸后管理關(guān),建立貸款檔案,對(duì)貸前調(diào)查不夠充分的,進(jìn)行必要補(bǔ)充與監(jiān)督,盡可能早發(fā)現(xiàn)“房貸三假”現(xiàn)象并及時(shí)處理。(文/鄧紅陽(yáng))
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