住房貸款假按揭假頭付假房價將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁購房者 房地產(chǎn)業(yè)人士自曝

調(diào)查·實錄

    漂在河南省鄭州市的王軍“很想有個家”，但他較近明顯感受到，“銀行辦理個人按揭業(yè)務(wù)的手續(xù)更嚴(yán)了”。

    中信銀行鄭州分行一業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者證實，銀行現(xiàn)在對于購房者辦理按揭手續(xù)的審批確實是的嚴(yán)格，除了要核實規(guī)定的手續(xù)外，還要派專人進(jìn)行“家訪”。

    當(dāng)記者問及原因時，這位負(fù)責(zé)人沉吟片刻說：“從上個月開始，全國范圍內(nèi)的所有銀行展開了‘假按揭’、‘假頭付’、‘假房價’的自查行動。在這個風(fēng)頭浪尖上，各個銀行都對此項業(yè)務(wù)的開展保持謹(jǐn)慎和低調(diào)?！?/P>

    銀行稱“沒有正式排查結(jié)果” 知情人透露“假按揭”很普遍

    至今已開展了一個月的“房貸三假”自查活動，究竟查出了什么？記者就此隨機采訪了鄭州市的幾家銀行，這些銀行都不約而同地稱“目前沒有正式的排查結(jié)果”。

    但一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者，“三假”情況，尤其是為頭的“假按揭”，在業(yè)內(nèi)是一種很普遍的“融資方式”。

    這位人士還表示，自從各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款進(jìn)行緊縮后，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，采用“假按揭”手法騙取銀行貸款的情況有上升趨勢。

據(jù)透露，“假按揭”所用手段包括：

    開發(fā)商威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名等個人信息。某銀行鄭州分行一工作人員證實，鄭州有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金，出現(xiàn)過用員工身份證辦理“假按揭”的現(xiàn)象。因為開發(fā)商的資金鏈沒有斷裂，所以這些問題還沒有暴露。

    利用開發(fā)商、銷售人員的親朋關(guān)系。將部分未售房產(chǎn)通過自己親戚和朋友的名義購上，由開發(fā)商自己找單位開個人收入證明以及收集個人相應(yīng)貸款材料，從而達(dá)到銀行放款到開發(fā)商名下的目的。

    有償購購“業(yè)主”信息。開發(fā)商給每張身份證持有人一定報酬，大概在數(shù)千元左右，由持有人在貸款合同上簽字。開發(fā)商承諾對方無需交納頭付，而且在辦房產(chǎn)證前的按揭款由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

   “考察人”暗中配合。按照規(guī)定，銀行發(fā)放按揭貸款，要貸款人提供收入證明，考察其有無償還能力，還要實地察看貸款人購購的住房。事實上，銀行通常委托中間方審查借款人的信用資格。這其中為少數(shù)“考察人”留下暗箱操作的空間。

    這位房地產(chǎn)人士稱，一個手中只有500萬元資金的開發(fā)商，完全有膽量去操作幾個億的房地產(chǎn)項目。他可以先提高房子售價，然后把開發(fā)中的房子按其售價標(biāo)準(zhǔn)抵押，從一家銀行貸款2000萬元，再用這2000萬元中的1000萬元開發(fā)售價更高的房子，并找另一家銀行抵押貸款4000萬元。如此滾雪球般在各銀行間反復(fù)“假按揭”，不僅推高了房價，還讓開發(fā)商擁有了一堆令人羨慕的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”———房子。一些開發(fā)商憑借這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，可以源源不斷地從銀行“掠奪”更多貸款。

    交通銀行研究部的一份報告認(rèn)為，“假按揭”已成為個人住房貸款較主要的風(fēng)險源頭。

    上述房地產(chǎn)人士還向記者透露了“假頭付”和“假房價”的內(nèi)情。所謂的“假頭付”，指的就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了增加其住房銷售，以墊付頭付款，或分期支付頭付的方式，讓購房者從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。開發(fā)商“假頭付”的較終目的是騙取銀行貸款，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險將向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁，在購房者成功申請個人按揭貸款之后，開發(fā)商也將實現(xiàn)銷售回籠，前腳償還開發(fā)貸款，后腳獲利走人，而房地產(chǎn)的市場風(fēng)險由購房者和商業(yè)銀行來承擔(dān)。

    而“假房價”就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了套取更多的資金，以虛假的方式把所銷售住房的價格提高，從而得以以購購者名義從商業(yè)銀行獲得更多的按揭貸款。

    記者了解到，歷史上鄭州曾發(fā)生過一次有名的“三假”———康明置業(yè)“東明花園”假按揭事件?？得?鄭州)置業(yè)有限公司靠假按揭騙走省會4家商業(yè)銀行約2億元資金，而購購了東明花園的許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己花錢購購的房子還被康明置業(yè)重復(fù)賣給了張三或李四。較后開發(fā)商人跑了，錢沒了，可憐的是業(yè)主和銀行。

沒有內(nèi)外“默契配合” 空手套白狼無法做成

    業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商再有能耐，如果沒有銀行“疏忽”，空手套白狼的事是做不成的。就目前貸款而言，住房貸款是償還率較高的，各商業(yè)銀行為爭奪這一低風(fēng)險的業(yè)務(wù)，不僅不同的銀行之間爭奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機構(gòu)之間也在爭奪。為了能爭取到“大客戶”，各商業(yè)銀行紛紛施以“快捷、貼心”服務(wù)，對按揭的審批主要是一種“形式審查”。

    中信銀行鄭州分行一位負(fù)責(zé)人也證實，銀行發(fā)放貸款都有一定的操作規(guī)程，只要嚴(yán)格地按照規(guī)定辦，風(fēng)險不會太大。但各家銀行都把個人住房貸款視為“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了廟”的心理之下，銀行方面在一定程度上放松了對個人住房貸款的盡職審查。

    河南九同律師事務(wù)所律師宋宇認(rèn)為，正是由于“內(nèi)控制度不嚴(yán)，導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)”，才造成了“房貸三假”現(xiàn)象愈演愈烈。

    “‘房貸三假’把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行，我們正在想方設(shè)法防范個人房貸風(fēng)險?！蹦炽y行鄭州分行一負(fù)責(zé)人告訴記者，為了防止類似情況，他們規(guī)定，每一筆房屋按揭貸款業(yè)務(wù)，信貸員必須要與貸款申請者見面，而且必須面對面地簽訂貸款合同；對于新收到的房屋按揭貸款申請，由信貸工作人員到單位核實收入證明，通過公安機關(guān)核實貸款者真實身份。對于已經(jīng)辦理完按揭房貸的，還要逐個檢查一遍相關(guān)材料；此外，只對銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放按揭貸款，拒絕與完全靠回籠資金維持生存的房地產(chǎn)開發(fā)商合作。

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