商業(yè)地產(chǎn)管理策劃調(diào)查工具：商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查數(shù)學(xué)公式

商圈（trade area）概念：
　　
　　商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說(shuō)成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來(lái)自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。

2.2商圈的劃分：
　　任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：商圈、商圈、第三商圈、第四商圈。

次級(jí)商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

　　注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量
　　次級(jí)商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量
　　邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量

2.3不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：
（一）核心商圈：
　　1、步行20時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　2、騎自行車20時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　3、步行10時(shí)辰能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　4、乘坐小汽車20時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/P>

（二）次級(jí)商圈：
　　1、步行20—30時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　2、騎自行車20—30時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　3、步行10時(shí)辰能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　4、乘坐小汽車20—40時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/P>

（三）邊際商圈：
　　1、步行20—30時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　2、步行10時(shí)辰能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?BR>　　3、乘坐小汽車40—60時(shí)辰能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/P>

2.4商圈調(diào)查的目的：
　　調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：
　　　（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；
　　?。?） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；
　　　（3） 分析商圈是否重疊
　　?。?） 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)幾家店；
　　?。?） 找出商圈內(nèi)的障礙：
　　　　　A、 道路設(shè)施不便
　　　　　B、 人口擁擠
　　　　　C、 人口過(guò)度擁塞
　　?。?） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、較低工資及都市區(qū)域劃分情況
　　?。?） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。

三、商圈調(diào)查與調(diào)查方法;
3.1商圈范圍劃分確定：
　　如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：

　　?。?） 商圈范圍：
　　　　　A、 集中型商圈：
　　　　　　　核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；
　　　　　B、 分散型商圈：
　　　　　　　核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；
　　?。?） 馬路之分界、凡超過(guò)40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道
　　?。?） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈
　　?。?） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈
　　　（5） 安全島之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈
　　?。?） 大水溝之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈
　　?。?） 單行道之阻隔，人潮流動(dòng)不而易劃分成不同的商圈
　　　（8） 人潮走向
　　　　　　由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。

3.2商圈界定之方法：

（一）同心圓法：
　　一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（商場(chǎng)）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定：

　　1、 用人口密度變化確定：
　　如果人口規(guī)模M1、 M2 ……半徑R1、R2 ……不同圓之間變化率：
　　P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)
　　P
　　R2 R3 R4 R5 R(半徑)
　　2、 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：
　　商品消費(fèi)C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2

（二）行車時(shí)間法：
　　消費(fèi)（購(gòu)物）習(xí)慣：
　　駕車5——10時(shí)辰去目的地購(gòu)物
　　影響因素：
　　1、受障礙物影響較大
　　2、行車速度
　　3、不同地區(qū)的購(gòu)物習(xí)慣、如偏好行車（5——10時(shí)辰 10——15時(shí)辰 15——20時(shí)辰）

（三）路線調(diào)查法：
　　根據(jù)開(kāi)發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。

　　市場(chǎng)分析調(diào)查的內(nèi)容：

　　市場(chǎng)服務(wù)區(qū)

　　內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里
　　人口規(guī)模 　人 　人 　人 　人
　　居民戶數(shù) 　戶 　戶 　戶 　戶
　　平均家庭收入 元 　元 　元 　元
　　人均收入 　元 　元　 元 　元

　　商品購(gòu)購(gòu)力

（四）用COMPASS法則來(lái)確定：
　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對(duì)兩個(gè)地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個(gè)地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。

　　如兩個(gè)商業(yè)場(chǎng)所a和b（例如零售商場(chǎng)，購(gòu)物，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會(huì)受到兩個(gè)場(chǎng)所同等吸引力的可能位置？

　　從狹義上講，這一問(wèn)題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個(gè)點(diǎn)。

　　從廣義上講，這個(gè)問(wèn)題由下面的公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所a吸引的傾向。

　　公式：
　　da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距離——雷利定律
　　交易=d/(1-q)……
　　有效半徑=d . (q)ª/(1-q)……
　　交易和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。
　　a,b=兩處交易場(chǎng)所的名稱（給較大的場(chǎng)所定名為a）
　　da=a場(chǎng)所到b場(chǎng)所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)）
　　d=a和b兩處場(chǎng)所之間的實(shí)際距離
　　Sa,Sb=場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）
　　取Sa>Sb
　　q= Sb/Sa……兩處場(chǎng)所的規(guī)模的比率。
　　ª=1/2

　　例如：兩個(gè)超市a和b分別擁有25萬(wàn)平方米和5萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積，他們對(duì)于其他商場(chǎng)隔絕（也就是附近沒(méi)有大型商場(chǎng)），來(lái)往聯(lián)商場(chǎng)間的途中時(shí)間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。

　　Sa=25萬(wàn)平方米,Sb=5萬(wàn)平方米，且d=1km。
　　那么，
　　q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª=0.45
　　da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米處(有效交易距離)
　　該圓的為從超市a到超市b
　　d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處
　　該圓的半徑為
　　d . (q)ª/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處

COMPASS法則的限制：
　　1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。
　　2、 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離。

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