百貨店成功選址的原則與商圈分析：

公式IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)

 
  百貨店，對于許多小本創(chuàng)業(yè)者來說是頭選的創(chuàng)業(yè)項目，可是，開百貨店怎樣才能保證成功呢？近來有許多青年紛紛向協(xié)會提到這方面的問題，為了幫助廣大青年能成功開一家百貨店，減少風險，故借創(chuàng)業(yè)大課堂的機會和大家講講怎樣成功開一家百貨店，今天主要和大家先講講百貨店的選址與商圈分析的話題，百貨店周圍有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，選手朋友們可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會增加率、家庭人均收人、白天流動人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。

　　百貨店，對于許多小本創(chuàng)業(yè)者來說是頭選的創(chuàng)業(yè)項目，可是，開百貨店怎樣才能保證成功呢？近來有許多青年紛紛向協(xié)會提到這方面的問題，為了幫助廣大青年能成功開一家百貨店，減少風險，故借創(chuàng)業(yè)大課堂的機會和大家講講怎樣成功開一家百貨店，今天主要和大家先講講百貨店的選址與商圈分析的話題，百貨店周圍有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，選手朋友們可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會增加率、家庭人均收人、白天流動人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。

  選址調(diào)查：

  家庭人口及收入水平

  家庭狀況是影響消費需求的基本因素。

  家庭特點包括：

  人口、家庭成員年齡、收人狀況等。

　　如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購購保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則投資于兒童食品、玩具等。

  人口密度

　　一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴大。
　
　　要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學的人口數(shù)，減去到外地上班、上學的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

  客流量

　　一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查為：

　　各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

　　上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

　　上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

　　根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

　　一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的。如：

　　居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

　　日常上班的場所、學校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

　　火車站、汽車站、**站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。

　　體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

　　購購力

　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

　　企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

　　商圈分析：

　　商圈形態(tài)

　　商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

　　商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購購及消費金額比較高等。
　　
　　住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購購率高等。

　　文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購購率高等。

　　辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。

　　混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。

　　商圈的確定

　　對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為準確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

　　但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。

　　尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運用趨勢分析以進行商圈設(shè)定。

　　商圈分析的內(nèi)容與步驟

　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購購商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

　　(2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。

　　(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。

　　(5)經(jīng)濟情況：主導產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。

　　(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。

　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機會大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。

　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；較低工資法；規(guī)劃限制

　　(9)其它：租金；投資的較高金額；必要的停車條件等

　　下面對上述內(nèi)容作一具體分析。

　　先看人口特征分析。

　　關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從的人口普查、購購力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購購收入、總的零售額等資料。

　　再看競爭分析。

　　在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

　　IRS＝C×RE／RF

　　公式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

　　RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；

　　RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。

　　假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…

　　IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

　　這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。

　　第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況的分析。

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