商業(yè)管理之商業(yè)形態(tài)分類及概念說明

商業(yè)形態(tài)分類　

1. 傳統(tǒng)商鋪

商業(yè)地產(chǎn)較開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的頭選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者頭次投資時鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險能力低。

2. 專業(yè)市場

在上個世紀(jì)***十年代，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應(yīng)運而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業(yè)市場如雨后春筍般在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀(jì)電腦城、成都數(shù)碼廣場、富森美家居、金荷花等專業(yè)市場的誕生。專業(yè)市場是市場細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，對區(qū)域的要求性不是很高，但非常強調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3. 市綜合商業(yè)市場

城市綜合商業(yè)市場基本上位于城市傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。它一般都處于城市地段，口岸的性成為了決定性因素，它是消費者消費習(xí)慣場所，這就保證了其超強的購購指數(shù)。鹽市口廣場、太平洋、井等是成都城市綜合商業(yè)市場的典型代表，但此類商業(yè)市場高昂的置業(yè)價格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。

4. 社區(qū)商業(yè)

成都城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物等為代表的社區(qū)商業(yè)滿足了人們的這種就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。

5. 休閑度假商業(yè)

現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場，限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時間檢驗，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。

6. 商住辦公樓

商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習(xí)慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。

7. 寫字樓

作為商業(yè)地產(chǎn)的高端表現(xiàn)形式的寫字樓在成都的歷史并不長遠(yuǎn)，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長一段路要走，目前在成都僅僅有時代廣場、川信、冠城廣場、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項目，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明。

8. 大型商業(yè)MALL

融區(qū)域、活動、消費、集散和管理為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)。

二、 零售商業(yè)分類

中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物、家居、倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。

1. 百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

(2) 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。

(3) 采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。

(4) 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

(5) 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。

(6) 商店規(guī)模大，在5000平方米以上

(7) 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。

(8) 目標(biāo)顧客為中高端消費者和追求時尚的年輕人。

2. 超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行。

(2) 商品構(gòu)成以購購頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。

(3) 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

(4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。

(5) 商店面積在500平方米以上

(6) 目標(biāo)顧客以居民為主。

3. 大型綜合超市

(1) 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式

(2) 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

(3) 設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

(4) 目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。

(5) 商圈范圍較大。

(6) 商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。

(7) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

4. 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。

(2) 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等。

(3) 營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。

(4) 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。

(5) 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。

(6) 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

(7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿。

(8) 目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購購。

(9) 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。

(10) 便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。

5. 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。

(2) 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。

(3) 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。

(4) 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物內(nèi)。

商圈范圍不定。

(5) 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。

(6) 目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

6. 大型專業(yè)店

(1) 采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式

(2) 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大

(3) 選址地區(qū)、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近

(4) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主

(5) 營業(yè)面積在3000平方米以上

(6) 設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)

7. 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。

(2) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。

(3) 注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)。

(4) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物內(nèi)。

(5) 商圈范圍不定。

(6) 營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定。

(7) 目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

8. 購物業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。

(2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。

(3) 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

(4) 選址為商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

(5) 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。

(6) 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。

(7) 目標(biāo)顧客，以流動顧客為主。

(8) 根據(jù)選址和商圈不同，購物可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。

9. 倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

(1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。

(2) 主要的商圈人口為5—7萬人。

(3) 商店營業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。

(4) 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪服務(wù)。

(5) 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。

(6) 作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品。

(7) 商店設(shè)施簡單化。

(8) 將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。

(9) 可實行連鎖經(jīng)營。

(10) 設(shè)有一定規(guī)模的停車場。

三、 商鋪分類

1. 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

(1) 商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)

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