您的當(dāng)前位置：海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 商業(yè)地產(chǎn)商圈測(cè)量法則

商業(yè)地產(chǎn)商圈測(cè)量法則

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1153 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)商圈測(cè)量法則

摘要：
　　商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行市場(chǎng)商圈分析中，較基礎(chǔ)的工作是劃定市場(chǎng)商圈的范圍，也稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)商圈的測(cè)量。

　　（1）商圈測(cè)量的五大黃金法則。西方一些零售專(zhuān)家對(duì)商圈理論進(jìn)行了長(zhǎng)期的研究，總結(jié)出一些帶有規(guī)律性的定律。

　?、偃R利的零售引力法則。美國(guó)學(xué)者萊利先生研究了美國(guó)的都市商圈，總結(jié)出都市人口與零售引力的相互關(guān)系，被稱(chēng)為萊利法則或萊利零售引力法則。

　　萊利法則的前提是：假定有a,b兩個(gè)都市,處在二者之間的c城會(huì)有多少消費(fèi)者去a城或去b城購(gòu)物？以表明a,b兩城的零售引力有多大。

　　萊利法則的內(nèi)容是：某一城市的零售引力與兩都市人口成正比，而與中間城鎮(zhèn)到兩都市間距離的平方成反比。具體公式為：

式中：——a都市從中間地c城吸引來(lái)的購(gòu)購(gòu)額；

　　　——b都市從中間地c城吸引來(lái)的購(gòu)購(gòu)額；

　　　——a都市人口；

　　　——b都市人口；

　　　——a都市與c城的距離；

　　　——b都市與c城的距離。

　?、诳稻S斯的均衡點(diǎn)法則。康維斯，又譯康帕斯，為美國(guó)伊利諾大學(xué)的經(jīng)濟(jì)研究學(xué)者，在1943~1948年間對(duì)萊利法則進(jìn)行了深入研究，依據(jù)萊利法則，提出了康維斯均衡點(diǎn)公式，用以測(cè)量商圈的分界點(diǎn)。其公式為：

式中：——a地到商圈分界點(diǎn)的距離；

　　　——a 、b兩地間距離；

　　　——a地人口；

　　萊利法則和康維斯法則在歐、美、日得到廣泛的運(yùn)用，但也有一定的局限性，因?yàn)樗鼉H是以人口和距離作為分界點(diǎn)的影響因素。

　?、劭坪唷ぐ⑵詹贩▌t。阿普波姆先生的創(chuàng)新性在于兩點(diǎn)：一是把兩地的銷(xiāo)售場(chǎng)地面積作為影響因素之一,舍棄了人口方面的影響因素;二是將兩地間距離換算為小汽車(chē)行使時(shí)間,更符合現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)。

阿普波姆法則的內(nèi)容是：

式中：——a地到商圈分界點(diǎn)的時(shí)間距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）；

　　　——兩地之間的距離（小汽車(chē)行駛時(shí)間）；

　　　——a地的銷(xiāo)售面積；

　　　——b地的銷(xiāo)售面積。

　　前述三個(gè)法則，除了萊利法則，就是萊利法則的變種。日本LEC·東京法思株式會(huì)社有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：“萊利法則只適用于計(jì)算有關(guān)耐用品、專(zhuān)用品的商圈分界點(diǎn)，而不太適用于計(jì)算日常用品。另外，在萊利法則那里，是以都市人口都具有購(gòu)購(gòu)力，人口多的都市更具有吸引力為前提而進(jìn)行計(jì)算的。然而，實(shí)際上會(huì)有許許多多的因素交織在一起來(lái)決定商圈的大小的。這些法則并非必定與實(shí)際調(diào)查的結(jié)果相符?！币虼耍谘芯砍?jí)市場(chǎng)商圈分界點(diǎn)時(shí)，萊利法則只能作為一種參考，而非準(zhǔn)確的依據(jù)。

　　④哈夫概率法則。哈夫博士是美國(guó)加利福尼亞大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，是哈夫概率法則或曰哈夫模型的創(chuàng)立人。

　　哈夫概率法則的特點(diǎn)是更接近于實(shí)際，他將過(guò)去以都市為單位的商圈理論具體到以商店街、百貨店、超級(jí)市場(chǎng)為單位，綜合考慮人口、距離、零售面積規(guī)模等多種因素，將各個(gè)商圈地帶間的引力強(qiáng)弱、購(gòu)物比率發(fā)展成為概率模型的理論。其內(nèi)容是：“在整個(gè)商業(yè)聚集區(qū)集中于一地的場(chǎng)合，居民利用哪一個(gè)商業(yè)聚集區(qū)的概率，系由商業(yè)聚集區(qū)的規(guī)模和居民到商業(yè)聚集區(qū)的距離決定的?！逼涔綖椋?/DIV>

式中：——居住在i地區(qū)消費(fèi)者至j商店街購(gòu)物的概率；

　　　——全部零售店鋪的總數(shù)；

　　　——j商店街的賣(mài)場(chǎng)面積；

　　　——居住在i地區(qū)消費(fèi)者至j商店街購(gòu)物所需的時(shí)間；

　　　——購(gòu)物途中障礙指數(shù)，憑經(jīng)驗(yàn)推出。

　?、輨P恩的吸引力法則。哈夫模型盡管考慮了多種因素，但應(yīng)用起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜。針對(duì)這種情況，J·凱恩創(chuàng)立了吸引力法則。其內(nèi)容是：通過(guò)比較兩個(gè)都市間的人口比、到第三地的時(shí)間比和賣(mài)場(chǎng)面積比來(lái)決定兩都市間的商圈分界線(xiàn)。

　　盡管上述黃金法則都有一定的規(guī)律性，但仍不能將各種因素要考慮進(jìn)去，因此，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，進(jìn)行一些經(jīng)驗(yàn)分析也是非常必要的。

　?。?）中國(guó)是一個(gè)地廣人多的大國(guó)，由于各種原因，經(jīng)濟(jì)還很落后。同國(guó)外相比，中國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相當(dāng)突出，城鄉(xiāng)差別非常大。這也就構(gòu)成了中國(guó)城市超然于農(nóng)村的局面。城市作為一個(gè)地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化，其輻射能力是相當(dāng)強(qiáng)的，而中國(guó)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)上相對(duì)落后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不完善，城市和農(nóng)村由此變得割裂開(kāi)來(lái)。這決定了我們研究商圈問(wèn)題時(shí)，不得不只就城市范圍內(nèi)作探討。

下面是就零售業(yè)態(tài)商圈所作的一些理論研究：

頭先假定：① 消費(fèi)者是理性人

　　　　?、?消費(fèi)者可選擇的任意三個(gè)商店

　　　　?、?消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)物品時(shí)所考慮的費(fèi)用有三種，物品價(jià)格P，購(gòu)購(gòu)物品過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用（如車(chē)費(fèi)）f，使用過(guò)程中因質(zhì)量問(wèn)題造成的費(fèi)用w。

A．計(jì)算各商店的商圈范圍

假定：① 各商店的物品種類(lèi)和價(jià)格P相同

　　　② 各商店的物品質(zhì)量以及服務(wù)（Service）相同

　　?、?費(fèi)用f隨距離S變動(dòng)

　　那么，消費(fèi)者的先進(jìn)選擇就是考慮哪一個(gè)商店離他較近，即較小。如圖6-1所示，A的范圍為ZOX區(qū)域，B的范圍為XOY區(qū)域，C的范圍為YOZ區(qū)域，（為單位距離所發(fā)生的費(fèi)用，在此，各都是相同的）

　　假定：價(jià)格P不相同，則他們會(huì)選擇A商店而放棄B商店。

　　同理Z′OZ區(qū)域的居民亦選擇A而放棄C，YOY′區(qū)域的居民選擇B放棄C。

這樣，A商店的吸引范圍就增加了XOX′和Z′OZ兩塊區(qū)域,從而擴(kuò)大為Z′OX′區(qū)域。B商店增加了YOY′區(qū)域,但損失了XOX′區(qū)域，較終變?yōu)閄′OY′區(qū)域。C也就只有Y′OZ′區(qū)域了。

　　對(duì)于XOX′區(qū)域的居民而言，如果假定：

　　1. 各商店的商品質(zhì)量和服務(wù)不相同；

　　2. 因質(zhì)量和服務(wù)不佳造成的損失為W，W可以是PQ的一個(gè)百分比。

　　因此，他們就會(huì)選擇A商店而不是B商店了，這樣一來(lái)，各商店的吸引范圍就發(fā)生了變化。

　　A為Z″OX″區(qū)域，B為X″OY″區(qū)域，C為Y″OZ″區(qū)域。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！

免責(zé)聲明：凡注明為其他媒體來(lái)源的信息，均為轉(zhuǎn)載自其他媒體，其目的在于促進(jìn)信息交流，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處，版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán)，請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。