城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)布局

城市區(qū)位理論
  對(duì)于城市區(qū)位問(wèn)題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　　（一）杜能的土地價(jià)值理論

　　在對(duì)城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）指出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取決于它對(duì)這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤(rùn)的大小。對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有便利交通條件和密集消費(fèi)群體的城市地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市地區(qū)的土地投標(biāo)地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)城市地帶土地的投標(biāo)地租一般并不高。這樣，城市地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)。而商業(yè)又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。

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　　將土地價(jià)值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過(guò)揭示總零售量隨離開(kāi)地價(jià)較高的地帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。到1966年，加納（B．J．Garner）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè)的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個(gè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而需賺取的較低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實(shí)踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為其周圍的居民服務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營(yíng)所需的較低人口數(shù)代替較低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡(jiǎn)明指標(biāo)。當(dāng)然，某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。

　　此外，通過(guò)對(duì)美國(guó)芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的幾個(gè)特征：

　　1、經(jīng)濟(jì)規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價(jià)峰值區(qū)，占據(jù)著地租較高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動(dòng)（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業(yè)的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)較高端別的職能經(jīng)濟(jì)單位所占據(jù)。

　　3、隨著整個(gè)商業(yè)級(jí)別的增高，低級(jí)別經(jīng)濟(jì)職能單位將被排斥到低地價(jià)地區(qū)，在商業(yè)的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級(jí)商業(yè)的典型職能內(nèi)，每一項(xiàng)職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距點(diǎn)的距離來(lái)決定的。針對(duì)這些不足，道寧（P．B．Downing）進(jìn)一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

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　　位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特．廖什（August．Losch）補(bǔ)充和修正。這一理論從分析不同生產(chǎn)點(diǎn)之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場(chǎng)區(qū)實(shí)際為六邊形。每種貨物的門檻水平和銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應(yīng)職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應(yīng)的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級(jí)貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高端貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個(gè)商業(yè)并不能提供所有的貨物和服務(wù)，而且，貨物供應(yīng)點(diǎn)出現(xiàn)的實(shí)際頻率，還與貨物的等級(jí)成反比。低級(jí)貨物在很多地都可購(gòu)到，而高端貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認(rèn)為，位置貨物供給點(diǎn)都能排列成有序的等級(jí)序列。

　　按照位置理論學(xué)說(shuō)，城市商業(yè)區(qū)主要由商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰里性商業(yè)區(qū)共同有序構(gòu)成。對(duì)于商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬(wàn)斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業(yè)職能來(lái)劃分。在實(shí)踐中，有些城市以零售商營(yíng)業(yè)額的大小為商業(yè)區(qū)內(nèi)外分界的標(biāo)準(zhǔn)；有些城市則以土地價(jià)格來(lái)劃定其商業(yè)區(qū)的范圍。

　　國(guó)外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以完整的領(lǐng)土、非政治干預(yù)、自由的企業(yè)和經(jīng)濟(jì)購(gòu)購(gòu)力氣平均分布為假定的，因而研究的對(duì)象主要是對(duì)城市商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)、布局等的理論分析，而對(duì)影響城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的政治、流通體制、市場(chǎng)的秩序與控制和管理、新技術(shù)的應(yīng)用等較少考慮，認(rèn)為這些完全可以在市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下合理發(fā)展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對(duì)企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間，在這個(gè)空間范圍內(nèi)向消費(fèi)者提供商品和服務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，則是他們方便的購(gòu)購(gòu)行為的空間。

　　一個(gè)設(shè)定的商圈，從市場(chǎng)勢(shì)力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點(diǎn)、線、面、流四個(gè)方面。點(diǎn)是指商圈的點(diǎn)，又指市場(chǎng)區(qū)域據(jù)點(diǎn)的點(diǎn)。線是指區(qū)域間相互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指點(diǎn)的吸引力的范圍。它是市場(chǎng)區(qū)域廣度，表明市場(chǎng)區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動(dòng)向。上述四個(gè)方面的側(cè)是不同的：點(diǎn)反映集中化的問(wèn)題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動(dòng)的態(tài)勢(shì)和職能性。從實(shí)際工作而言，商圈，是由店、消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)行為空間和銷售活動(dòng)空間三者構(gòu)成。

　　影響商圈設(shè)定的因素主要有：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢(shì)；購(gòu)購(gòu)潛力與已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無(wú)化的程度；區(qū)域內(nèi)交通、運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信用、保險(xiǎn)、物業(yè)等狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)條件；法律、工商行政管理因素；民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施，如公園、劇院、博物館、紀(jì)念場(chǎng)所、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)等。

　　商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：

　　1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為，向四周擴(kuò)展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個(gè)層次：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級(jí)商圈為15％—25％；邊緣商圈則較小，比較稀疏。但商店的規(guī)模不同、類型不同，對(duì)顧客的吸引也不同。一般而言，商業(yè)區(qū)和大型商店對(duì)次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對(duì)要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國(guó)人威廉·雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó)150個(gè)以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認(rèn)為，“具有零售的兩個(gè)城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘成反比例。”該法則主要地證實(shí)一個(gè)城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項(xiàng)假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開(kāi)辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計(jì)算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區(qū)購(gòu)購(gòu)某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)購(gòu)額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經(jīng)營(yíng)類型；②同類型競(jìng)爭(zhēng)商店的位置；③商品種類；5商店規(guī)模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動(dòng)的開(kāi)展情況。

　　單店面積極限理論

　　規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，較佳規(guī)模產(chǎn)生較佳效益，過(guò)度規(guī)模就會(huì)產(chǎn)生零效益或負(fù)效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營(yíng)業(yè)面積，影響商店?duì)I業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是較為直接的因素。

　　人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。顧客在商店游覽購(gòu)物，同樣存在著疲勞度，超過(guò)這個(gè)度，不僅使一部分設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購(gòu)物區(qū)無(wú)人光顧，而且會(huì)直接影響購(gòu)物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40—60時(shí)辰，成人為90—150時(shí)辰。按此推算：

　　1、顧客在商場(chǎng)（店）的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)兩個(gè)半公里超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處于疲勞狀態(tài)，終止購(gòu)物；
　　2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內(nèi)瀏覽購(gòu)物步行距離一般不會(huì)超出8000米；
　　3、每平方米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為0．35—0．4米，因此，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的心理承受量為：150時(shí)辰×40米／時(shí)辰÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經(jīng)測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的生理承受極限一般在2．2—2．3萬(wàn)平方米，超過(guò)這一限度，顧客就會(huì)因“累”而不再繼續(xù)。

　　因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2．5—3萬(wàn)平方米為宜。

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