“貨幣政策僅是醫(yī)治樓市頑癥的‘創(chuàng)可貼’，治愈的良方仍需依靠稅收和土地政策”。23日，SOHO中國董事長潘石屹(博客)對(duì)近期出臺(tái)的系列樓市政策如此評(píng)價(jià)，他認(rèn)為，貨幣政策是調(diào)控的較有效措施，但僅是短期行為，從長期效果來看，稅收政策尤其是土地政策才是核心。

　　對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)，潘石屹認(rèn)為，根據(jù)國際市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)具備下跌的要素，但由于大部分開發(fā)商仍手握“重金”，短期內(nèi)降價(jià)的可能性不大。而對(duì)于一些中小開發(fā)商而言，迫于資金壓力進(jìn)行的調(diào)價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　貨幣政策是樓市“創(chuàng)可貼”

　　潘石屹是在當(dāng)日舉行的三里屯SOHO頭批租戶入駐歡迎儀式上做出上述表述的。他認(rèn)為，從本月14日開始的新國四條及國十條的密集出臺(tái)并不突然，是在市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)失效的情況下“不得已而為之”的產(chǎn)物。系列政策以貨幣收緊為開端，這是較有效較立竿見影的措施，潘石屹說，“相當(dāng)于給樓市先敷一貼‘創(chuàng)可貼’，而之后對(duì)于傷筋動(dòng)骨的重癥，則要依靠稅收政策和土地政策來醫(yī)治”。

　　其中，土地政策是核心。潘石屹認(rèn)為，土地供應(yīng)短缺是樓市調(diào)控的較短板，對(duì)此，政府頭先應(yīng)該切實(shí)完成每年土地計(jì)劃供應(yīng)量；其次，突破18億畝耕地紅線，在提高糧食產(chǎn)出水平后，應(yīng)該協(xié)調(diào)好種糧與蓋房的用地比例，讓農(nóng)民工“帶著土地”進(jìn)城；再者，將國有經(jīng)營性土地與農(nóng)村集體土地結(jié)合出讓，避免CBD附近有農(nóng)村土地不能出讓、而遠(yuǎn)郊區(qū)縣卻都是城市土地的現(xiàn)象。

　　較后，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地，潘石屹指出，據(jù)09年年報(bào)統(tǒng)計(jì)，一些上市公司在去年一年儲(chǔ)備的土地?cái)?shù)量，可供未來持續(xù)開發(fā)151年（土地儲(chǔ)備總面積除以去年全年開工面積）。

　　而對(duì)于近期再度傳聞的物業(yè)稅，潘石屹建議“盡快出臺(tái)”。他認(rèn)為，無論物業(yè)稅叫什么名字，房產(chǎn)稅也好、特別稅也好，都是有效調(diào)節(jié)貧富分化的工具。

　　按照國際發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，影響房價(jià)的因素包括有效資金成本（即銀行貸款利率）、租金回報(bào)率和稅率。當(dāng)租金回報(bào)率超過有效資金成本達(dá)到-3%以上時(shí)，房價(jià)會(huì)立刻下跌。按照目前北京二手房2.9%的租金回報(bào)率、6.5%的二套房貸利率來計(jì)算，前者已超后者近-4%。因此，理論上講，目前北京房價(jià)完全具備了下跌的要素。

　　不過，潘石屹認(rèn)為，較終決定國內(nèi)房價(jià)是否下降的，還是開發(fā)商的資金情況，而對(duì)于目前絕大多數(shù)上市公司來講，尚未出現(xiàn)資金壓力，因此降價(jià)可能性也不大。對(duì)于一些更大型開發(fā)商來講，現(xiàn)在手握的現(xiàn)金甚至足以支撐未來3年發(fā)展，“即便市場(chǎng)出現(xiàn)短期觀望，那就放緩銷售和開發(fā)，先‘歇歇’再說”。

　　但對(duì)于一些只能依靠銷售回款的中小企業(yè)來說，尤其是09年銷售情況不樂觀的企業(yè)，則是政策頭當(dāng)其沖的對(duì)象，將率先降價(jià)。

　　上市公司難降房價(jià)

　　按照國際發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，影響房價(jià)的因素包括有效資金成本（即銀行貸款利率）、租金回報(bào)率和稅率。當(dāng)租金回報(bào)率超過有效資金成本達(dá)到-3%以上時(shí)，房價(jià)會(huì)立刻下跌。按照目前北京二手房2.9%的租金回報(bào)率、6.5%的二套房貸利率來計(jì)算，前者已超后者近-4%。因此，理論上講，目前北京房價(jià)完全具備了下跌的要素。

　　不過，潘石屹認(rèn)為，較終決定國內(nèi)房價(jià)是否下降的，還是開發(fā)商的資金情況，而對(duì)于目前絕大多數(shù)上市公司來講，尚未出現(xiàn)資金壓力，因此降價(jià)可能性也不大。對(duì)于一些更大型開發(fā)商來講，現(xiàn)在手握的現(xiàn)金甚至足以支撐未來3年發(fā)展，“即便市場(chǎng)出現(xiàn)短期觀望，那就放緩銷售和開發(fā)，先‘歇歇’再說”。

　　但對(duì)于一些只能依靠銷售回款的中小企業(yè)來說，尤其是09年銷售情況不樂觀的企業(yè)，則是政策頭當(dāng)其沖的對(duì)象，將率先降價(jià)。

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