樓市已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳。這兩天地產(chǎn)股在“房地產(chǎn)信貸收緊”傳言下的表現(xiàn)，較有力地證明了這一點(diǎn)。

   央行有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪(fǎng)時(shí)否認(rèn)了這一傳言。昨日，一位商業(yè)銀行的高管也對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，央行近期并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸出臺(tái)新的調(diào)控措施，只是“今年信貸總體從緊的調(diào)子肯定定了，具體情況由各行自己把握”。而銀監(jiān)會(huì)也沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。

   一則沒(méi)有根據(jù)的傳言之所以顯現(xiàn)巨大的“殺傷力”，緣于國(guó)內(nèi)房企正面臨的資金困局。昌盛中國(guó)、恒大地產(chǎn)赴港上市進(jìn)程先后中止，廣州、深圳等地房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，上海、北京等一線(xiàn)城市樓市呈持續(xù)觀(guān)望態(tài)勢(shì)……種種悲觀(guān)信息充斥市場(chǎng)，已經(jīng)使得樓市心理變得敏感而脆弱。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨斷裂危險(xiǎn)，已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

   就在昨天，為內(nèi)地13家香港上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券評(píng)級(jí)的穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布較新報(bào)告，將內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的整體評(píng)級(jí)展望評(píng)為負(fù)面。報(bào)告稱(chēng)，由于信用緊縮狀況在未來(lái)12～18個(gè)月內(nèi)仍將持續(xù)，同時(shí)業(yè)務(wù)前景的挑戰(zhàn)亦越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商在尋求境內(nèi)和境外資金以支持其資本開(kāi)支時(shí)面臨挑戰(zhàn)，而其銷(xiāo)售環(huán)境也存在困難，因此內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)整體在短期至中期內(nèi)的前景是負(fù)面的。

傳言大顯“殺傷力”

   本報(bào)從知情人士處獲悉，房地產(chǎn)信貸收緊的傳言，可能源于央行上?？偛繉?duì)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信貸情況進(jìn)行的調(diào)研，“只是涉及到一些數(shù)據(jù)，央行上?？偛坎](méi)有形成任何結(jié)論。”該人士表示。

   某外資投行分析師認(rèn)為，事情并沒(méi)有市場(chǎng)認(rèn)為的那么嚴(yán)重。“銀行每隔一段時(shí)間會(huì)抽查企業(yè)的資金情況，本來(lái)就是很正常的事情。”他表示，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在傳言出來(lái)后接受媒體采訪(fǎng)時(shí)作了澄清，說(shuō)明目前政府監(jiān)管方面不會(huì)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)于嚴(yán)格。

   “如果真的希望收緊信貸，那他們無(wú)需辟謠，借助媒體的報(bào)道就可以達(dá)到一定的效果。而此前出臺(tái)的調(diào)控政策都已見(jiàn)效，尤其是目前各地房市交易情況有所反復(fù)，監(jiān)管方面沒(méi)有理由更嚴(yán)格地去打壓。”

   但市場(chǎng)對(duì)該傳言的反應(yīng)卻非常“激烈”，這充分體現(xiàn)在股市上——本周一由銀行及地產(chǎn)股領(lǐng)跌而引發(fā)A股市場(chǎng)大跌，昨日地產(chǎn)板塊再次呈現(xiàn)普跌格局。A股下跌亦波及香港，內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)，在過(guò)去兩天都有不同程度的下跌，一些資質(zhì)較好的股票昨天終于止跌。

   央行從緊貨幣政策的影響正初步顯現(xiàn)。本月發(fā)布的一季度金融數(shù)據(jù)顯示，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額達(dá)27.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.78%，增幅比上年末低1.32個(gè)百分點(diǎn)，是自2006年11月以來(lái)，貸款增速頭次降至15%以下。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，在連續(xù)調(diào)控“組合拳”的作用下，今年一季度的貨幣信貸總體情況比較樂(lè)觀(guān)，初步達(dá)到了從緊貨幣政策的調(diào)控要求。

   這直接導(dǎo)致了資金需求量大的房地產(chǎn)企業(yè)的“陣痛”。“一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)快撐不下去了。”一位國(guó)有商業(yè)銀行的信貸員對(duì)記者表示，他供職于東北的一家市級(jí)分行，“銀行已經(jīng)充分意識(shí)到了其中的風(fēng)險(xiǎn)，我們?nèi)ツ陮?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款只有1000多萬(wàn)，今年一筆都沒(méi)放。”

   他還介紹說(shuō)，銀行在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放貸的時(shí)候，會(huì)采用一種“體內(nèi)循環(huán)”模式：銀行貸款給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在樓宇建好并賣(mài)出的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)指定購(gòu)房者在同一家銀行辦理個(gè)人住房按揭貸款。這樣做，“一來(lái)銀行可以監(jiān)控開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，有利于風(fēng)險(xiǎn)控制；同時(shí)還能增加個(gè)貸收入，而且個(gè)人貸款的不良率是很低的。”

房企資金鏈危機(jī)

   貸款不易的同時(shí)，廣州、深圳市場(chǎng)的降價(jià)似乎有蔓延跡象。與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商有相對(duì)密切聯(lián)系的某證券公司地產(chǎn)分析師劉先生告訴本報(bào)記者，之前萬(wàn)科降價(jià)時(shí)明確表示不會(huì)跟進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在的口氣都已經(jīng)有軟化跡象。“不少開(kāi)發(fā)商較近都表示，如果樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳的情況持續(xù)，他們也會(huì)考慮降價(jià)。”劉先生說(shuō)，不愿降價(jià)的開(kāi)發(fā)商都已面臨資金回籠的問(wèn)題。

   根據(jù)富力地產(chǎn)（2777.HK）較新公布的2007年年報(bào)，期末公司的負(fù)債比例已達(dá)到139.5%，較2006年的71.5%上升約1倍。與此同時(shí)，公司手中的現(xiàn)金僅余13.3億元。為了降低公司負(fù)債，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉已表示，未來(lái)2個(gè)月內(nèi)將不購(gòu)入土地。

   而去年以高價(jià)獲得上海新江灣城D1地塊的綠城中國(guó)（3900.HK），繼去年在上海、杭州等地大手筆拿地之后，今年早些時(shí)候也已作出“暫不購(gòu)地”的表態(tài)。

   去年第三季度，全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布的一份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金中，有超過(guò)90%來(lái)自銀行貸款。但記者注意到，在中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容較近發(fā)表的一篇文章中提到兩個(gè)數(shù)據(jù)，今年1～2月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金達(dá)5653億元，其中銀行信貸資金為2779億元，這意味著前兩月銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的占比已不足50%。

   雖然上述兩個(gè)數(shù)字并非來(lái)源于同一機(jī)構(gòu)或?qū)W者，但反差如此之大，很難說(shuō)不是因?yàn)殂y行已經(jīng)開(kāi)始收緊房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款。果真如此的話(huà)，對(duì)于上市融資艱難、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不佳的開(kāi)發(fā)商而言，這無(wú)疑是雪上加霜。

   盛富資本國(guó)際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖告訴本報(bào)記者，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率一直高企，此前內(nèi)地又多次加息，如果銀根繼續(xù)緊縮的話(huà)，企業(yè)的債務(wù)成本將會(huì)不斷增加。據(jù)其稱(chēng)，目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍在70%～80%。

   另?yè)?jù)記者了解，一些房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌的城市，也有開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈的問(wèn)題。北方某大型城市的一位開(kāi)發(fā)商較近一直忙于尋找資金，其現(xiàn)階段的資金缺口在5000萬(wàn)美元以上。而此前已談好合作的兩家外資合作方，均因美國(guó)次貸危機(jī)的問(wèn)題，明確表示將縮減投資額。

   恒大地產(chǎn)上市受挫一事，對(duì)業(yè)內(nèi)的影響遠(yuǎn)未消除。一位在上海某房地產(chǎn)企業(yè)任職的管理人員透露，較近他在國(guó)內(nèi)出差時(shí)，所到之處，同行談?wù)摰脑?huà)題都離不開(kāi)恒大地產(chǎn)擱置上市一事。“如果恒大地產(chǎn)的資金在一定時(shí)期內(nèi)無(wú)法周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，那就有可能變成個(gè)順馳。”

   另一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)不好的消息是，以往對(duì)投資內(nèi)地樓市興趣頗高的境外機(jī)構(gòu)，態(tài)度正發(fā)生改變。正在為內(nèi)地一些房地產(chǎn)企業(yè)尋找境外資金的黃立沖告訴記者，目前境外機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地樓市十分謹(jǐn)慎，“美國(guó)次貸危機(jī)正在使全球各地的投資變得更加便宜，而中國(guó)由于貸款利息不斷提高，地產(chǎn)持有的成本卻在不斷增加。”

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