業(yè)內人士認為，CPI的高企，給當前的房地產調控增加了不確定性，調控開始“加碼”。頭先，央行提前在11月10日晚宣布全面上調存款類金融機構的法定存款準備金率0.5個百分點，再次回收市場上的流動性。住建部與國家外匯管理局將“限購令”延伸至外資，以防止熱錢涌入內地房地產。

業(yè)內人士表示，這些措施目前對房地產行業(yè)影響不大，反而會加速房地產行業(yè)“大魚吃小魚”的行業(yè)整合。分析機構以及業(yè)內人士表示，接下來加息(專題 )可能性較大，并且可能會有針對房地產本身的調控措施出臺。

背景

CPI創(chuàng)新高居民存款搬家求避險

外資涌入樓市調控面臨不確定性

“本來十月份樓市調控已經(jīng)出現(xiàn)一定的效果，但是C PI創(chuàng)新高卻給調控增加了不確定性”，房地產分析人士謝逸楓表示。

隨著“9·29”新政等一系列調控新措施的出臺，原本被寄予厚望的10月樓市開始降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。與此同時，10月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當月全國商品房銷售面積環(huán)比9月份大幅下降11.2%，銷售金額下降7.7%。

樹欲靜而風不止，當房地產調控逐步走入深水區(qū)時，CPI再創(chuàng)新高卻讓房地產調控再生變數(shù)。

謝逸楓分析指出：“在銷售量出現(xiàn)下降的情況下，房價卻沒有出現(xiàn)明顯的下跌，這除了一部分剛性需求入市之外，大量尋求保值增值的避險資金涌向價格較高的高端豪宅、商鋪，是房價無法下跌的重要原因?！?p>“錢不經(jīng)用，更不經(jīng)存”，是普通市民對于CPI高企、負利率的直接感受。隨著10月C P I攀升至4 .4%的兩年新高，按照10月20日央行意外加息后2.5%的一年期定存利率計算，負利率擴大至1.9%，即1萬元定期存款一年后將“縮水”190元。這讓不少恐慌性資金紛紛涌入樓市以尋求保值、增值。

日前，位于增城的保利公館推出32套商鋪，在一個上午便銷售完畢。其中更有投資客一次性購下7套商鋪。據(jù)了解，該購家為私企老板，此次購入7間商鋪，主要還是出于對抗通脹的保值增值需求。

在實際上，與該私企老板持相同觀點的普通市民并不在少數(shù)。自廣州推出限購令以來，高端豪宅、商鋪以及商業(yè)性公寓明顯受到了市場的追捧。而不在限購區(qū)的增城和從化的各大樓盤成交量也明顯上升。不少在市區(qū)購房受到限制的購家紛紛轉向不受限制的區(qū)域和產品類型，主要就是為了購房抵御通脹。

而來自有關部門的數(shù)據(jù)也顯示了這一趨勢。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月新增人民幣存款1769億元，而居民存款余額大幅減少7003億元，減少量超過了07年儲蓄搬家的高點，“居民存款搬家”現(xiàn)象再現(xiàn)。業(yè)內人士分析指出，這主要與通脹預期有關，負利率逼使普通市民把存款紛紛投入樓市和股市。

“不僅僅國內資金青睞樓市，隨著美元的進一步貶值，國際熱錢也想方設法進入內地樓市”，謝逸楓表示，對于以賺取人民幣升值、加息、房價上漲等超值收益的境外資本而言，中國房地產市場無疑具有相當大的吸引力。

商務部在日前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，房地產領域實際使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領域利用外資增幅。而有報道稱，9月份以來，熱錢流入內地規(guī)模達13000億元。而據(jù)香港《文匯報》報道，目前有大約6500億港元的熱錢囤積香港伺機進入內地。而歷來樓市都是熱錢追捧的主要目標。毫無疑問，在內外資金的夾擊之下，房價難有大幅下跌的空間，房地產專家趙卓文表示，在通脹壓力下，“控制房價，恐怕將成為一廂情愿的事情”。

對策

政府出臺兩大調控手段“吸水”和“筑壩”

業(yè)界：水池太大政策僅看上去“給力”

針對市場的壓力，政府出臺了兩大手段進行調控。頭先是提高準備金率，央行在11月10日夜間表示，全面上調存款類金融機構的法定存款準備金率0.5個百分點。據(jù)統(tǒng)計，本次存款準備金率調整完成后，大型金融機構存款準備金率由17%變?yōu)?7 .5%，與2008年的歷史較高點持平；加上年初以來央行有針對性地提高部分金融機構的存款準備金率，工、農、中、建四家銀行的存款準備金率已高達18%，創(chuàng)造了新紀錄。

雖然央行的政策看上去非?！敖o力”，但是在業(yè)內人士看來，存款準備金率的提高對于房地產行業(yè)沒有多大影響，更未能影響房地產巨頭的資金命脈。

“關鍵還是池里面的水太多，一點點棉花吸不了多少水”，有業(yè)內人士認為央行提高存款準備金率對目前市場泛濫的流動性作用不大。而近幾年來的超額貨幣發(fā)行和信貸，是市場流動性泛濫的主要原因。去年全國新增信貸達到10萬億的天量，而光大證券等機構也分析指出，今年以來新增信貸仍然超出預期，全年信貸投放規(guī)模仍將達7.55萬億-7.60萬億間。

在“吸水”的同時，政府還進行“筑壩”，推出外資“限購令”，防止境外熱錢進入內地樓市。住建部與國家外匯管理局近日印發(fā)《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知》，文件規(guī)定，境外個人只能在境內購購一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購購辦公所需的非住宅房屋。業(yè)內人士分析，此前，雖然2006年出臺過限外令，但是未明確限購套數(shù)，此次明確限購套數(shù)，顯然將比此前有更加明確的針對性。

信號

信貸逐步收緊加息勢在必行

房產稅試點風聲愈緊

雖然兩大政策尚不能起到立竿見影的效果，但是有關機構以及分析人士指出，此次提高存款準備金率釋放出明顯的信號，即貨幣政策將出現(xiàn)轉向，后續(xù)信貸將逐步收緊。

光大證券分析師沈維表示，貨幣政策短期目標已從“保增長”轉向“控通脹”，未來亦將繼續(xù)收緊。沈維還預計，四季度后兩個月行業(yè)單月新增信貸將顯著下降到3000億-4000億范圍之內。

而主管部門也釋放出相同的信號。中國人民銀行研究局局長張健華日前表示，非常時期的非常規(guī)政策已經(jīng)完成使命，中國應逐步回歸常態(tài)、穩(wěn)健的貨幣政策。

東北證券分析師也表示，央行已經(jīng)進入緊縮貨幣政策的通道，未來不排除進一步加息的可能。謝逸楓也持相同觀點認為，央行收緊流動性的目的明確，不排除年底前再次加息。

謝逸楓同時認為，有關部門也將根據(jù)房價的走勢制定相應的對策，“如果房價繼續(xù)走高，不排除會出臺提高項目資本金(專題 論壇)等具體調控樓市的措施”。此外，房產稅的傳言也越來越近，這次傳言的主角是重慶。近日，重慶市國土房管局再次表態(tài)明確征收房產稅，并表示正在完善房產稅征收方案，做好了依市場走勢及時出臺實施的相關準備。種種跡象表明，房產稅的試點并逐步向全國推廣，似乎已無可避免。

樓市影響

大開發(fā)商已完成銷售目標“唔憂米”

“大魚吃小魚”行業(yè)整合加速

提高準備金率、外資限購令，還有箭在弦上的加息，房地產市場似乎即將迎來又一場暴風雨。日前有消息稱四大行已用盡全年的開發(fā)貸額度，這似乎又是一道緊箍咒。

不過在業(yè)內人士看來，這些調控措施對于已經(jīng)賺得盆滿缽滿的房地產巨頭來講影響不大，謝逸楓表示，“大房企本來銷售就非常好，資金回籠充裕，銀行貸款也基本在10月就發(fā)放完畢，影響不大。”

從目前公布的銷售情況來看，萬科、恒大、合景泰富等多家開發(fā)商已經(jīng)完成全年的銷售目標。萬科至10月份累計銷售額達到869.3億元，完成全年目標的108.66%，今年有望達到千億的銷售總額。恒大也在10月份實現(xiàn)合約銷售額411.6億元，提前兩月完成年度銷售目標，今年銷售額有望突破500億元。而碧桂園、雅居樂、富力等公司也分別完成96%至80%的年度銷售目標。

而據(jù)此前公布的房企三季報數(shù)據(jù)顯示，60家大型房企三季度末賬面現(xiàn)金創(chuàng)歷史新高，加上銷售超預期，各大房企短期資金無憂。

會受影響的是一些中小企業(yè)，中小房企由于信貸的收緊，在資金的壓力下，不僅無力再拿地，反而不得不將一些項目或者土地出售，或者將房產降價拋售。這樣一來，會加速房地產行業(yè)“大魚吃小魚”整合過程。在實際上，近期各大房企不僅僅加速在土地市場跑馬圈地，并且行業(yè)之間的收購行為也愈演愈烈，包括萬科、合生在內的房地產巨頭都開展了收購并購活動。

10月20日，萬科以11.5億元拿下北京CBD贏嘉(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)。而隨后，市場又傳出萬科將收購深圳建設集團、深圳海軒廣場的消息。在今年上半年，萬科已經(jīng)完成了大大小小17筆收購。而保利、恒大、雅居樂、富力等公司在近期都有拿地的行為。

(作者：邱銳泉 劉媚)