一、區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析
從項(xiàng)目實(shí)施的可能性出發(fā)，了解項(xiàng)目外部的約束條件，即對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)調(diào)查了解構(gòu)成對(duì)投資效益產(chǎn)生綜合影響的條件。其主要考察兩個(gè)方面：一是軟環(huán)境，即社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它對(duì)投資效益起決定作用；二是硬環(huán)境，即城市設(shè)施環(huán)境，它對(duì)投資效益起保證作用。
（一）軟環(huán)境調(diào)查
1、宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃
2、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)效率和國(guó)民收入水平
3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)的結(jié)構(gòu)比重，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否合理、技術(shù)是否先進(jìn)、組織是否高效
4、融資狀況，主要了解社會(huì)資金周轉(zhuǎn)流動(dòng)速度和利息情況以合理利用
5、政府各有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理情況、規(guī)劃要求及稅收政策等
（二）硬環(huán)境調(diào)查
1、區(qū)域建設(shè)規(guī)劃
2、區(qū)域土地供給量
3、市政交通設(shè)施、通訊設(shè)施、能源設(shè)施情況，包括道路、供水、供電、供氣、排水、供暖等
4、生活配套設(shè)施，包括學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等
5、所在地建材資源及其價(jià)格
6、當(dāng)?shù)氐氖┕ちα繝顩r，包括技術(shù)裝備、骨干隊(duì)伍、人力資源、工程實(shí)績(jī)等
二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析
（一）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查
1、地理位置
2、地質(zhì)地貌狀況
3、土地面積及其紅線圖
4、七通一平現(xiàn)狀
（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查
1、地塊周邊的建筑物
2、綠化景觀
3、自然景觀
4、歷史人文景觀
5、環(huán)境污染狀況
（三）地塊交通條件調(diào)查
1、地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃
2、項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況
3、地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀
（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
1、購(gòu)物場(chǎng)所
2、文化教育
3、醫(yī)療衛(wèi)生
4、金融服務(wù)
5、郵政服務(wù)
6、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)
7、生活服務(wù)
8、游樂(lè)休憩設(shè)施
9、周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素
10、歷史人文區(qū)位影響
三、市場(chǎng)供給調(diào)查分析
1、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及變化趨勢(shì)、價(jià)格組成、波動(dòng)因素
2、各類房產(chǎn)在不同地點(diǎn)的價(jià)格水平
3、社會(huì)上可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量
4、公開銷售樓盤總數(shù)、面積及區(qū)域分布
5、高層、多層、單體、小區(qū)、別墅比例
6、住宅、寫字樓、商用房比例
7、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、環(huán)境及物業(yè)管理
8、物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化綠、主力戶型
9、物業(yè)的銷售價(jià)格及付款方式、交房時(shí)間、交房狀況
10、物業(yè)的宣傳、推廣方式、銷售進(jìn)度
11、物業(yè)供應(yīng)的潛力、供應(yīng)面臨的困難和問(wèn)題
12、開發(fā)商和代理商的實(shí)力資質(zhì)、品牌效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)思路、發(fā)展規(guī)劃
四、市場(chǎng)需求調(diào)查分析
1、區(qū)域人口數(shù)量及構(gòu)成、發(fā)展趨勢(shì)、流動(dòng)情況
2、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況
3、居民收水平情況
4、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式、消費(fèi)欲求
5、目標(biāo)消費(fèi)群總量
6、購(gòu)房目的
7、欲購(gòu)房區(qū)域、交通、周邊環(huán)境
8、欲購(gòu)房類型、面積、戶型、風(fēng)格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境
9、購(gòu)房投入資金及所需付款方式
10、物業(yè)管理、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)用
11、理想交房狀態(tài)
12、市場(chǎng)潛在需求量的調(diào)查（這類調(diào)查不僅為了預(yù)測(cè)商品房的需求量，而且也為了掌握具體的購(gòu)購(gòu)力及購(gòu)購(gòu)者，即有多少單位或個(gè)人在近期、中期、遠(yuǎn)期可能拿出多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。包括消費(fèi)者期望的價(jià)格和可接受的價(jià)格）
13、消費(fèi)群體調(diào)查（消費(fèi)對(duì)象是誰(shuí)，群體大小，有多少購(gòu)購(gòu)力，消費(fèi)者理想的需求是什么，從而了解可能的需求量、地點(diǎn)及房屋品種的傾向）
五、市場(chǎng)調(diào)查操作流程
1、確定調(diào)研主題
2、探索性研究
3、確定調(diào)查目標(biāo)
4、編制調(diào)查方案
5、實(shí)驗(yàn)性調(diào)查
6、收集資料
7、資料的審核整理
8、資料的統(tǒng)計(jì)和分析
9、撰寫調(diào)查報(bào)告
六、市場(chǎng)調(diào)查質(zhì)量控制
高質(zhì)量的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有三個(gè)顯著標(biāo)志：系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性。對(duì)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)說(shuō)要求互為必要條件，缺少任何一方面，都將導(dǎo)致市場(chǎng)信息"失真"，使市場(chǎng)調(diào)查失去意義。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量控制非常重要，其主要把握的原則如下：
1、客觀性原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是一種集體合作的過(guò)程，受參加人員主觀因素影響很大。但是，對(duì)調(diào)查質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)是客觀的，應(yīng)以真實(shí)反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況的指標(biāo)來(lái)衡量其整體質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)極其規(guī)范性的檢驗(yàn)方法，不能因人而異，人為降低標(biāo)準(zhǔn)。
2、全程性原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查質(zhì)量的控制，不僅表現(xiàn)為事后的檢查驗(yàn)收，而且表現(xiàn)為對(duì)調(diào)查前的預(yù)防和調(diào)查實(shí)施中的抽樣，作到調(diào)查質(zhì)量在事前、事中、事后都得到有效控制，并構(gòu)成一個(gè)完整的控制體系。
3、全員性原則
全體調(diào)查人員都要有質(zhì)量意識(shí)，并使個(gè)主要環(huán)節(jié)有專人負(fù)責(zé)質(zhì)量檢查。
4、綜合平衡性原則
實(shí)施質(zhì)量控制的關(guān)鍵在于提高市場(chǎng)調(diào)查資料的系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，使這三者達(dá)到較佳的組合效果。這就需要認(rèn)清這三者之間的相互制約關(guān)系，把握主要矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定切實(shí)可行的控制方案和控制標(biāo)準(zhǔn)，正確處理好調(diào)查經(jīng)費(fèi)、調(diào)查精度、調(diào)查時(shí)限、調(diào)查項(xiàng)目等因素的關(guān)系。

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