在商品房銷售中，由于購(gòu)房者對(duì)相關(guān)房屋面積的知識(shí)了解太少，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以混淆使用面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積等概念來(lái)蒙蔽購(gòu)房者。經(jīng)常有氣憤難耐的購(gòu)房者打來(lái)電話投訴，其中不少人因?yàn)橘?gòu)房時(shí)的疏忽大意，吃了啞巴虧。較近，在天河上班的潘先生來(lái)電咨詢：他發(fā)現(xiàn)新購(gòu)購(gòu)的房屋在收樓時(shí)嚴(yán)重縮水，希望我們可以幫助他找回縮小的房屋面積，讓他解除因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商玩弄概念給他帶來(lái)的困惑。
　　
　　開(kāi)發(fā)商允諾：實(shí)用率不低于８３％
　　
　　由于舊城改造，原來(lái)居住在老城區(qū)的潘先生拿到了一筆拆遷費(fèi)，他決定在距離工作地點(diǎn)較近的天河區(qū)重新購(gòu)置一套房產(chǎn)。經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間的選擇和比較，他選中了某房地產(chǎn)公司正在興建中的一處樓盤。盡管當(dāng)時(shí)沒(méi)有現(xiàn)樓可以看，但由于對(duì)該樓盤所處的地段比較中意，以及出于對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任，潘先生還是決定購(gòu)購(gòu)。在選好戶型、面積后，２００２年１２月，潘先生與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，雙方在合同約定：潘先生購(gòu)購(gòu)某房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的某花園一套建筑面積為７８平方米的商品房，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。合同中還約定：結(jié)算房?jī)r(jià)款時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展商保證使用面積與建筑面積的比率不低于８３％。想著馬上就可以在天河新城安家，以后上班將不再需要長(zhǎng)時(shí)間奔波，等待收樓的過(guò)程讓潘生充滿喜悅。但是，這時(shí)候發(fā)展商還是和潘生玩了和小伎倆：并沒(méi)有具體指出建筑面積和套內(nèi)面積的區(qū)別。
　　
　　面積縮水沖淡收樓喜悅
　　
　　終于等來(lái)了收樓的日子，２００３年４月份，潘生高高興興領(lǐng)到了新房的鑰匙。這時(shí)候潘生留多了一個(gè)心眼，想要確定自己房屋的實(shí)際可使用面積，但是，讓他吃驚的是在房管局出具的該房屋測(cè)繪明細(xì)表，潘生發(fā)現(xiàn)，該房屋的實(shí)際建筑面積為８０．７３平方米，其中套內(nèi)建筑面積為７２平方米，分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e為８．７３平方米，自己的實(shí)際使用面積才６０．７６平方米！根本達(dá)不到建筑面積的８３％。感覺(jué)受到欺騙的潘生于是找到該樓盤的發(fā)展商，提出了自己的疑問(wèn)，并要求退回多收的房款。但是，發(fā)展商卻告訴潘生，建筑面積就是套內(nèi)建筑面積，并沒(méi)有違約，拒絕退款。較后，氣憤的潘先生只好到法院起訴該房地產(chǎn)發(fā)展商，請(qǐng)求解除房屋購(gòu)賣合同、要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及其利息。
　　
　　建筑面積≠套內(nèi)建筑面積
　　
　　針對(duì)潘生在購(gòu)房中遇到的房屋縮水問(wèn)題，我們咨詢了岳城律師事務(wù)所袁雪律師得知，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第１８條規(guī)定：“商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)?！卑凑赵撧k法，建筑面積應(yīng)該包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，而不是像開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的：建筑面積就是套內(nèi)建筑面積。
　　那么在潘生遇到的情況當(dāng)中，使用面積為６０．７６平方米，建筑面積為８０．７３平方米，使用面積與建筑面積之比為７５．３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于８３％的合同約定。這里發(fā)展商將套內(nèi)建筑面積當(dāng)作建筑面積來(lái)蒙蔽購(gòu)房者，自然計(jì)算出來(lái)的比率符合合同的約定。在明知建筑面積應(yīng)包括套內(nèi)建筑面積和共有部分建筑面積的情況下欺騙購(gòu)房者，發(fā)展商顯然已構(gòu)成欺詐，應(yīng)該按照合同約定退還多收的房款。
　　
　　解除合同返還房款

　　潘生有法可依
　　
　　根據(jù)２００３年６月１日起施行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超過(guò)３％，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人?！?BR>　　潘先生與發(fā)展商合同中約定的建筑面積為７８平方米，但實(shí)際建筑面積為８０．７３平方米，面積誤差比完全值已達(dá)３．５％，因此，潘先生可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　
　　概念混淆導(dǎo)致短斤缺兩
　　
　　袁雪律師指出：現(xiàn)實(shí)生活中，不少開(kāi)發(fā)商采用混淆使用面積、建筑面積與套內(nèi)建筑面積等概念的手法蒙蔽購(gòu)房者、誤導(dǎo)消費(fèi)者，借機(jī)在面積上短斤缺兩，類似潘生這樣的情況在房產(chǎn)糾紛中并不少見(jiàn)。解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候要提高警惕，注意了解合同里面相關(guān)條款的含義，在按面積購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，一定要了解開(kāi)發(fā)商究竟是以哪一個(gè)建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)的，并要求在合同中寫清楚，以免上當(dāng)。在簽訂合同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)在其中載明面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式，以免發(fā)生糾紛時(shí)解決起來(lái)又遇到麻煩。這樣才能避免發(fā)展商企圖采用概念混淆的手段來(lái)侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益。

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