備受人們關(guān)注的《中華人民共和國物權(quán)法》，將于10月1日起正式實施。該項法律的實施，是否能根本上解決業(yè)主和開發(fā)商以及物業(yè)公司之間的房產(chǎn)糾紛？像之前經(jīng)常出現(xiàn)的地下車位等糾紛，在此次實施的兩項法律法規(guī)中，會給業(yè)主帶來怎樣的保障呢？同時，對于新法律出臺，我們還有哪些錯誤觀念需改正？對此，本報記者采訪了有關(guān)法律人士。 簽購賣合同車位需明確 新聞背景：日前，新城華甌佳園一位業(yè)主投訴，開發(fā)商對地下停車庫幾十個車位只賣不租。但購一個車位要15萬元左右，這位業(yè)主覺得開發(fā)商這樣做不合理。而該公司工程建設(shè)負責(zé)人表示，華甌佳園地下停車庫的出售是經(jīng)過相關(guān)部門批準的，是有產(chǎn)權(quán)證的，屬合法出售，他們沒打算將車位出租給業(yè)主使用。 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 律師解讀：浙江光正大律師事務(wù)所律師林千多認為，本條僅處理建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃，用于停放汽車的車位、車庫歸屬的處理，對不屬于整個小區(qū)的地下停車場、地面有償車位和違規(guī)所做的車位車庫未涉及。車位、車庫的歸屬按約定處理。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，但車庫不屬于業(yè)主共有。上述規(guī)定，在現(xiàn)有市場條件下，實際上將車庫的歸屬權(quán)歸于開發(fā)商，僅將部分車位即占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸屬于業(yè)主共有。建議業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購賣合同中，對車位、車庫要做明確的約定。 共有部分業(yè)主享共有權(quán) 新聞背景：日前，某電器大賣場在聯(lián)合廣場大廈3幢二至四層間的外立面上，設(shè)置了8個廣告牌總計100多平方米，其中有部分窗戶被遮擋。大廈業(yè)主們稱，二至四層為設(shè)備層、業(yè)主的活動用房和部分閑置的空房。這些廣告牌的設(shè)置，他們事先并不知情，是商家擅自占用的。他們表示，大廈外立面屬于全體業(yè)主共同所有，大賣場在上面設(shè)置廣告牌，理應(yīng)先征得他們同意。 《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。 律師解讀：浙南律師事務(wù)所律師李彬認為，建筑外立面屬于“共有部分”，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。對外立面使用權(quán)另有約定的，按約定執(zhí)行，如果沒有約定，就屬于全體業(yè)主；如果廣告位可能影響到部分業(yè)主的利益，必須經(jīng)過相關(guān)業(yè)主同意。但是《物權(quán)法》沒有對住宅的外立面、戶外廣告位的權(quán)屬以及收益分配問題進行相關(guān)規(guī)定，因此解決這些糾紛還需尋求新的司法解釋。李彬還表示，對于公共部分和設(shè)施，業(yè)主應(yīng)避免將小區(qū)的很多高昂的不實用的設(shè)施一并歸到自己的名下。因為對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定從表面上雖然對廣大業(yè)主有利，但同時可能加重業(yè)主的專項設(shè)施維修資金和相關(guān)物業(yè)管理費用。 合同效力成立時生效 對于《物權(quán)法》，律師林千多認為，之前一些市民的錯誤觀念應(yīng)該得到糾正，在新法中，就規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分的規(guī)則?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 林千多說，理解這條規(guī)定，應(yīng)該糾正三個錯誤的觀念。 錯誤觀念一，房屋購賣合同以過戶登記手續(xù)辦理后生效。不動產(chǎn)物權(quán)合同是否生效依合同法來判斷，而不以不動產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標準來判斷，即不能以不動產(chǎn)未辦理物權(quán)登記而否定合同的效力。可見，房屋購賣合同是否生效與房產(chǎn)是否登記過戶無關(guān)(除非法律規(guī)定或合同另有約定)，以房產(chǎn)未過戶登記為借口，而否定合同效力的，法律不予以支持。 錯誤觀念二，支付了房屋價款，就取得所有權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)的取得，必須以登記為要件(除法律直接規(guī)定或事實行為引起物權(quán)變動外)，未登記的，不產(chǎn)生物權(quán)的效力。物權(quán)效力的產(chǎn)生不以支付價款為條件。購購人即使依合同已經(jīng)支付房屋購賣全部價款的，如果未辦理過戶登記的，不能取得房屋所有權(quán)，僅只能取得合同債權(quán)效力。如果存在出賣人一物兩賣的，先登記過戶的購購人，依法取得房屋所有權(quán)。未辦理登記手續(xù)的購受人，即使是個購者，甚至支付了全款，也不能取得所有權(quán)。 錯誤觀念三：以房屋等不動產(chǎn)抵押的，抵押合同自登記之日起生效。以房屋等不動產(chǎn)抵押的，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。沒有辦理抵押物登記的，不影響抵押合同的效力。

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