按套還是按單價購購是產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵

案情實錄

面積縮水要求退費
去年9月份，喬先生購了一處位于四方賈山路、建筑面積63.5平方米的二手房，當(dāng)時只覺得才10多萬元，挺便宜的就購下了，其他沒有詳細追究。由于該房是承租公房，當(dāng)時還沒有購下產(chǎn)權(quán)，所以房主提出按照成本價出讓，讓喬先生先付了全部房款，然后再辦理主權(quán)過戶。
當(dāng)時，喬先生只覺得價格便宜，便同意了房主的要求，付清了全部房款，雙方約定在今年1月份辦理過戶。出人意料的是，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證下來后，發(fā)現(xiàn)房屋面積僅為60.7平方米,與合同約定面積相差近3平方米。
于是,喬先生要求房主返還房款7千多元,但遭到房主的拒絕。

案情分析

購房合同留隱患
喬先生購購的房屋為承租公房，購購前實際建筑面積未經(jīng)有關(guān)部門測量確認，購賣雙方也未在合同中對面積差異處理辦法加以約定，面積縮水是否退費等，結(jié)果為發(fā)生糾紛留下了隱患。
喬先生在看房時，雖然房屋未經(jīng)測繪部門實測，但實測前后的面積應(yīng)當(dāng)是一定的，也就是說看房時實際建筑面積就為60.7平方米。合同標(biāo)注只能說是一種參照面積，不能作為一種計價依據(jù)。所以不論合同面積與產(chǎn)權(quán)面積是否有誤，賣方不退錢也合情合理。

律師分析

計費方式不同
山東德衡律師事務(wù)所韓靜律師指出，類似喬先生購房交易糾紛并不少見，雙方矛盾的焦點就是購房的計費方式。
按面積計算房價是目前房屋購賣中的一項交易慣例，這在商品房購賣當(dāng)中尤為突出。這種按面積計價的好處在于，在房屋建筑面積與實際產(chǎn)權(quán)面積不符時，可以按照產(chǎn)權(quán)面積多退少補，更符合民法中的公平原則。因此，有人認為按面積計價更能平衡購賣雙方的利益，房價宜按實際產(chǎn)權(quán)面積計算。
韓律師則認為，喬先生購房時是按套計費的，喬先生的退費要求并不合理。頭先，喬先生已經(jīng)到現(xiàn)場查看房屋，就應(yīng)知道房屋的大概情況，如新舊、大小等。其次，雙方并不否認合同的效力，雙方均在自愿的基礎(chǔ)上簽訂了房屋購賣合同。因此，不管房屋產(chǎn)權(quán)面積是否縮小，雙方都應(yīng)當(dāng)依約履行。喬先生之所以要求退費，完全是難以按受產(chǎn)權(quán)面積小于合同面積的現(xiàn)實。

楊超

摘自《青島早報》

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