基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是一種快速的、大量的價格評估方法。目前，全國98％以上城市均制定頒布了基準(zhǔn)地價，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也成為各評估機(jī)構(gòu)常用的評估方法之一。由于我國基準(zhǔn)地價多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅、工業(yè)為類別的均質(zhì)區(qū)域平均價格表示，因此，對于大量的綜合用地(以商住綜合為主)應(yīng)如何采用不同類別的基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正評估，一直為眾多業(yè)界人士所爭論，對此，筆者認(rèn)為可采用以下三種評估思路：

(一)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價格，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

土地總價＝土地總單價×土地總面積＝(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價＋修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r)×土地總面積

由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率。

(二)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價＝修正后的商業(yè)用地單價×商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e＋修正后的住宅用地單價×住宅分?jǐn)偼恋孛娣e

其中面積分?jǐn)偟脑瓌t為：不同用途的建筑造價和房地產(chǎn)市場銷售價格相差不大時，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進(jìn)行分?jǐn)偅划?dāng)不同用途的建筑造價相差不大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場價值占整個建筑的總市場價值的比例來進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)不同用途的建筑造價相差較大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差也較大時，以剩余法分別計(jì)算出土地價格后進(jìn)行分?jǐn)偂?

(三)以樓面價為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價＝修正后的商業(yè)樓面地價×商業(yè)建筑面積＋修正后的住宅樓面地價×住宅建筑面積

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