土地價(jià)格取決于市場(chǎng)供需關(guān)系，評(píng)估地價(jià)尤其是工業(yè)地價(jià)要充分考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等多方因素。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實(shí)例，應(yīng)盡量采用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)。本文主要介紹運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的步驟與方法。

市場(chǎng)比較法將待估土地與具有替代性、且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的基本公式為：

待估工業(yè)用地價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)＝比較實(shí)例價(jià)格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)

收集和選擇比較交易實(shí)例

評(píng)估的步就是通過(guò)資料收集，選擇比較交易實(shí)例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時(shí)間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等有關(guān)信息；

比較交易實(shí)例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則：頭選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例；所選比較實(shí)例用途與評(píng)估對(duì)象相同；價(jià)格類型相同或可比；成交日期與估價(jià)日期接近，一般應(yīng)在2年以內(nèi)；較長(zhǎng)不得超過(guò)3年；盡量選擇正常的交易案例；應(yīng)至少選擇3個(gè)比較實(shí)例。

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

選取比較實(shí)例后，應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式，主要包括：統(tǒng)一付款方式，在成交日期時(shí)一次付清；統(tǒng)一采用單位面積地價(jià)，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。

交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或者購(gòu)購(gòu)情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全；交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。

在選擇交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)盡量避免上述特殊交易情況，否則就需要進(jìn)行交易情況修正，修正步驟為：

測(cè)定各種特殊因素對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價(jià)人員長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。然后，利用修正系數(shù)，修正求得比較實(shí)例的正常價(jià)格。

交易日期修正

所選實(shí)例在其成交日期的價(jià)格應(yīng)調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格才能進(jìn)行比較，具體可以采取以下方法：

——利用本地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正，修正公式為：

期日修正后地價(jià)＝實(shí)例成交價(jià)格×(估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)／交易日期的地價(jià)指數(shù))

——利用類似工業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。

——在無(wú)工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。

——通過(guò)分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。

影響因素與年期修正

影響因素主要指影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應(yīng)盡量具體、明確，盡量采用量化指標(biāo)，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

工業(yè)用地使用年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用并獲取相應(yīng)收益的年限，工業(yè)用地的年收益確定后，使用年期越長(zhǎng)，總收益越多，工業(yè)用地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此通過(guò)年期修正，可以消除由于使用期限不同所產(chǎn)生的價(jià)格上的差別。

將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期：

年期修正系數(shù)＝｛1－[1／(1＋土地還原利率)m]｝÷｛1－[1／(1＋土地還原利率)n)]｝(其中m為待估工業(yè)用地的使用年期；n為比較案例的使用年期)(m、n為上標(biāo))

然后，利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正：

年期修正后的地價(jià)＝比較案例價(jià)格×年期修正系數(shù)

計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過(guò)10％，不能超過(guò)20％。如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

　　　　　(作者：河北省廊坊市國(guó)土資源局；廊坊博泰不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 齊鵬 張林楠)