基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一種快速的、大量的價(jià)格評(píng)估方法。目前，全國(guó)98％以上城市均制定頒布了基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也成為各評(píng)估機(jī)構(gòu)常用的評(píng)估方法之一。由于我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅、工業(yè)為類別的均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格表示，因此，對(duì)于大量的綜合用地（以商住綜合為主）應(yīng)如何采用不同類別的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估，一直為眾多業(yè)界人士所爭(zhēng)論，對(duì)此，筆者認(rèn)為可采用以下三種評(píng)估思路：

（一）以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價(jià)分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)格，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)格增加值與土地總面積相乘得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以商住樓為例）：

　　土地總價(jià)＝土地總單價(jià)×土地總面積＝（修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)＋修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià)）×土地總面積

　　由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價(jià)分配率代替不同用途下地價(jià)在立體空間中的分配率。

　?。ǘ┮缘孛娴貎r(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價(jià)，再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e，以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，加和求得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以商住樓為例）：

　　土地總價(jià)＝商業(yè)用地總價(jià)＋住宅用地總價(jià)＝修正后的商業(yè)用地單價(jià)×商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e＋修正后的住宅用地單價(jià)×住宅分?jǐn)偼恋孛娣e

　　其中面積分?jǐn)偟脑瓌t為：不同用途的建筑造價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格相差不大時(shí)，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差不大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格相差較大時(shí)，可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值占整個(gè)建筑的總市場(chǎng)價(jià)值的比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差較大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格相差也較大時(shí)，以剩余法分別計(jì)算出土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　?。ㄈ┮詷敲鎯r(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià)，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為（以商住樓為例）：

　　土地總價(jià)＝商業(yè)用地總價(jià)＋住宅用地總價(jià)＝修正后的商業(yè)樓面地價(jià)×商業(yè)建筑面積＋修正后的住宅樓面地價(jià)×住宅建筑面積

　　現(xiàn)以某城市基準(zhǔn)地價(jià)為例，分別用上述三種方法評(píng)估商住綜合樓用地價(jià)格。

　　該城市基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)容積率（商業(yè)、住宅均為2.0）下的分類定級(jí)的級(jí)別均價(jià)，分別以地面價(jià)和樓面價(jià)兩種形式表現(xiàn)，其中商業(yè)樓面價(jià)為頭層樓面地價(jià)，住宅樓面價(jià)為多層住宅的平均樓面地價(jià)。商業(yè)用地地價(jià)分配率：總層數(shù)7時(shí)，頭層地價(jià)分配率為37％；住宅用地地價(jià)分配率：總層數(shù)7時(shí)，頭層地價(jià)分配率為12％。

　　設(shè)某宗地面積7000平方米，建筑密度30％，共7層，容積率2.1，該容積率下商業(yè)用地地面價(jià)容積率修正系數(shù)為1.03，住宅用地地面價(jià)容積率修正系數(shù)為1.04.頭層商鋪，2層至7層住宅，宗地所處區(qū)域商業(yè)級(jí)別價(jià)為每平方米5670元，商業(yè)頭層樓面價(jià)為每平方米7460元；住宅級(jí)別價(jià)為每平方米2340元，住宅平均樓面價(jià)為每平方米1170元。經(jīng)調(diào)查頭層商鋪售價(jià)為每平方米12000元，住宅均價(jià)為每平方米3500元。在忽略其他因素修正情況下，估算綜合用地價(jià)格：

　　方法一 該宗地容積率2.1，先視宗地整體均為商業(yè)時(shí)，求得其商業(yè)用地單價(jià)，再通過(guò)地價(jià)分配率求得只有一層商業(yè)時(shí)，單位土地上承載的商業(yè)地價(jià)：

　　商業(yè)地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正×地價(jià)

分配率＝5670×1.03×0.37＝2161（元／平方米）

再視宗地整體為住宅，求得其住宅用地單價(jià)，通過(guò)地價(jià)分配率求得只有2至7層住宅時(shí)，單位土地上承載的住宅地價(jià)：

　　住宅地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正×地價(jià)分配率＝2340×1.04×（1－0.12）＝2140（元／平方米）

　　則土地總價(jià)＝土地總單價(jià)×土地總面積＝（修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)＋修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià)）×土地總面積＝（2161＋2140）×7000＝30107000元

　　土地單價(jià)＝30107000÷7000＝4301（元／平方米）

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