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潘石屹、陳志武談房產(chǎn)泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:海南在線 閱讀 1628 次
潘石屹:大家好,我是潘石屹,這位是的經(jīng)濟學(xué)家陳志武(微博)教授,我們倆也是老朋友了,可是我們倆是次在博鰲亞洲論壇見,您也是次來亞洲博鰲論壇參加會議。本來這個話題應(yīng)該是昨天晚上舉行的,陳老師是又坐飛機,又倒時差,好長時間,我們就變到上午進行。
您次來博鰲參加論壇,感受較明顯的是什么事情?
陳志武:這是一個很熱鬧的論壇,不光是中國的專業(yè)人,還是阿富汗的副總統(tǒng)、丹麥的頭相,還有好多其他國家的人,今天早晨一起早餐會議的時候,巴基斯坦的前頭相也在。所以這個會議給我的印象還是有很多交際的、交流的場合,但是對于我來說,我一般不是太習(xí)慣于這樣的活動,不知道為什么,我以前在國內(nèi)參加類似的會議比較少,就是因為我更喜歡有更深的那種討論場合。
談獻計房地產(chǎn)政策
陳志武:不管是人民代表還是其他的人,都有好多的看法,也提出了很多政策建議。但是我覺得較后也很容易出現(xiàn)一些比較荒唐的結(jié)局,或者是一些愿望很好,但是政策實際效果可能是恰如其反的政策
潘石屹:從去年下半年以來,房地產(chǎn)的話題是中國一個主要的話題,基本上大大小小的會議都在談房地產(chǎn),今年年初的“兩會”期間,在人大代表和政協(xié)委員的提案,有了一半是涉及到房地產(chǎn)的,這次亞洲博鰲論壇也設(shè)計了一部分,您怎么看目前大家比較關(guān)注的土地價格上漲太快、房價上漲太快這樣一些問題呢?
陳志武:當(dāng)然這個話題您更有發(fā)言權(quán)了,從我的角度理解的話,對任何一個社會普通的老百姓較核心的財富內(nèi)涵就是房子、房地產(chǎn),不管是美國還是現(xiàn)在的中國,還是其他的國家,社會主義的也好,市場經(jīng)濟私有制經(jīng)濟也好,房地產(chǎn)住房不僅僅是每一個人較核心、較貼近生活的空間,也是較主要財產(chǎn)的載體、財富的載體。
在這種大的背景之下,隨著30年之前改革開放的開始,特別是1998年左右正式把住房市場化、商品化,同時又推出住房按揭貸款,到今天十幾年,因為我對于個人的財產(chǎn)、私人的空間、個人的私有這些話題是我較感興趣的,從這個角度來看,我是覺得為中國人很高興,因為終于在50年代以后,頭先當(dāng)時的國有化的運動把中國人的私人的財產(chǎn)、私人的空間基本上都被公有、國有化了,從50年代一直到90年代,絕大多數(shù)的中國人可以說是頂多就一個飯碗,但是沒有屬于自己的財產(chǎn)。
然后在國人以前對自己的感受這方面,確確實實從經(jīng)濟上、財產(chǎn)上很空的,按照英文講的,當(dāng)然美國社會每一個人都有所有,但是中國原來沒有房產(chǎn),沒有屬于自己的房產(chǎn),更沒有屬于自己的土地,也沒有太多屬于自己的企業(yè)產(chǎn)權(quán)。
但是這些方方面面都在發(fā)生很大變化,具體到房地產(chǎn)問題上面,一方面為了基本的居住的需要,這個話題很容易變成人民代表,知識分子還是企業(yè)界,大家都非常關(guān)心。不管是從宏觀的方面還是從細(xì)微的方面都涉及到,大家對這個話題都會有一些看法,都會從自己的角度,也可以從其他的更客觀的、學(xué)術(shù)的角度,也可以從政策的角度、從完全歪門邪道的角度,都會對這個話題有興趣。
在這個背景之下,不管是人民代表還是其他的人,都有好多的看法,也提出了很多政策建議。但是我覺得較后也很容易出現(xiàn)一些比較荒唐的結(jié)局,或者是一些愿望很好,但是政策實際效果可能是恰如其反的政策,所以這個領(lǐng)域又很復(fù)雜。我也認(rèn)識一些朋友,原來也做房地產(chǎn),后來賺了很多錢以后就退出來,就不做了,當(dāng)然我不具體說名字了。
有一次,我們邀請了一位朋友到耶魯來給大家做一個交流,就問他為什么前幾年決定退出房地產(chǎn)行業(yè),把他的企業(yè)賣掉。他說這個里面到較后他發(fā)現(xiàn)做這個行業(yè),因為大家都可以指責(zé),他后來就退出來了,不做這個,做別的,因為大家都可以對他大罵……。
當(dāng)然我覺得做這個行業(yè),可以給很多老百姓的家庭帶來實實在在的好處的一份工作,一個行業(yè),就像SOHO中國,我覺得這個對于中國人,尤其是在北京的很多能夠購得起SOHO中國房子的人,對他們生活的內(nèi)容和生活的環(huán)境的改善、改進,貢獻都很大。所以我覺得這也是一個很具體的、非常讓人欽佩的一個行業(yè),當(dāng)然這里面很復(fù)雜。
談物業(yè)稅到底征不征
陳志武:單方面推出物業(yè)稅或者其他稅的政策,這只是一個變相的一種掠奪,在我看來不具有合法性
潘石屹:對,陳老師從目前來看,較具體的一個政策,大概這個政策已經(jīng)討論了很多年了,也是空轉(zhuǎn)了一段時間,就是要收物業(yè)稅的提法,從今年“兩會”之后,這個提法在社會上、媒體上提得更加多一些,您從經(jīng)濟學(xué)的角度怎么樣來看像中國這樣一種環(huán)境下,征收物業(yè)稅這個政策,能不能實施?它實施之后,到底會對中國社會造成一個什么影響?
陳志武:我知道物業(yè)稅現(xiàn)在在一些不同的城市有的在試行,有的在空轉(zhuǎn),有的正準(zhǔn)備要做。但是涉及到很多問題,因為從房價調(diào)控的角度來講,好像推出物業(yè)稅肯定把投資的需求下降一些,這是毫無疑問的,征稅看較后是征多少。
潘石屹:持有的成本也會增加。
陳志武:對,持有的成本增加,肯定會減少。但是我覺得這也提出了一些更基礎(chǔ)性、更根本性的問題,在中國社會目前不同的政府部門,不管是建設(shè)部還是其他的財政部、地方政府,如果有一些業(yè)界的人和學(xué)界的人還有社會上的名人,給這些地方政府找到一個理由,為了宏觀調(diào)控,為了把房價給控制住,抑制投資購房的這種愿望,應(yīng)該要征物業(yè)稅。
我看來,中國的征稅權(quán)沒有被根本制約的情況之下,所有主張推出物業(yè)稅的,從某一種意義上來說,是在幫各個地方政府和政府的大忙,因為在目前的中國環(huán)境之下,征稅是很容易的,但是征了稅以后,把這些錢怎么樣用,以什么方式,有什么樣公開的程序,決定這些征到政府手里面的稅是怎么樣去花,是花在老百姓福利身上,還是沒有花到老百姓福利的身上。你征收一塊錢的稅,是不是能給社會回饋一塊錢等量的好處,這是一個跟要求征稅相對應(yīng)的同樣重要甚至更重要的一件事。
我覺得今天房價漲的太多,要推出物業(yè)稅,如果明天房價跌的太多以后,這個物業(yè)稅是不是可以被減掉。以我的觀察,人跟社會有一個共同的一點,就是慣性都會很強,你推出這個東西容易,一旦推出來了,退出去是很難很難的。
所以千萬不要因為今天的政策,尤其是所謂宏觀調(diào)控的需要,去推出一個50年以后的子孫后代、100年以后的子孫后代會要罵我們的東西,因為你今天推出來了,不只是給今天的中國人帶來了一個負(fù)擔(dān),要給政府交稅。因為在我看來,你不能說房子這個東西是屬于我們的,太值錢了,所以理所當(dāng)然的就讓政府把中國的價值的10%或者15%、20%要拿過去。
在我看來,如果沒有正規(guī)的、合法的程序、公開的討論和真正代表老百姓利益的、經(jīng)過民選的機構(gòu)去進行正式的立法,沒有經(jīng)過這樣的程序的話,一個行政部門單方面的甚至國務(wù)院單方面推出物業(yè)稅或者其他稅的政策,這只是一個變相的一種掠奪,在我看來不具有合法性。
潘石屹:對。
陳志武:當(dāng)然我知道這里面現(xiàn)在這個問題就是說,如果較終的目標(biāo),我們可以不管別的,公正也好,不公正也好,合法也不好,不合法也好,就要為了把房價壓下來,要推出這個,會不會有效果,我知道肯定會有效果。
潘石屹:好,這是物業(yè)稅的問題。
談土地所有制二元結(jié)構(gòu)
陳志武:當(dāng)初為了共同富裕而進行的集體化、公有化的體制,今天較直接的受益者就是地方政府
潘石屹:另外一個是在中國房地產(chǎn)市場比較亂,還有一個問題是土地市場非常亂,土地市場現(xiàn)在從大的來說分兩部分,一部分是集體所有制的農(nóng)村土地,一部分是國有的城鎮(zhèn)土地,這樣兩部分土地。
可是在農(nóng)村的土地上面是不能蓋房子的,因為它的所有權(quán)是屬于集體,但是這個集體是誰呢?也不知道,原來的集體是人民公社,現(xiàn)在人民公社也不存在了,所以農(nóng)民擁有的只是20年的承包權(quán)。
所以在中國城市化的過程中,就在農(nóng)村的集體土地上面蓋的房子越來越多,而且出現(xiàn)好多非常惡性的事件,好像在北京這個城市,光在集體土地上面建的房子超過十萬套房子。
陳志武:小產(chǎn)權(quán)房。
潘石屹:小產(chǎn)權(quán)房,如果一個家庭是三個人,就涉及到三四十萬人這樣大的數(shù)目,其實外地的城市,四川就有一個女的,叫唐福珍,她自焚了,把自己燒了。其實媒體上面討論,說如何血腥,如何不理智。實際上是唐福珍購購了小產(chǎn)權(quán)的房子,人家要把小產(chǎn)權(quán)的房子拆掉,就給她按照違章建筑進行補償,她就覺得這把她騙了。
陳老師,您怎么看農(nóng)村的土地和城市的土地二元結(jié)構(gòu),完全不一樣的兩種管理辦法?現(xiàn)在農(nóng)村的集體土地不一定離城遠(yuǎn),有可能在城市較繁華的地段有了農(nóng)村的集體土地,也有城市的國有土地是在非常偏遠(yuǎn)的地方,所以這兩種土地因為劃分的非常死,農(nóng)村的土地又不能建房子,所以在房地產(chǎn)市場上面,因為供應(yīng)可以建房子的土地少,建的房子就少,所以中國城市化的進程,市場上的貨幣又多,需求量又大,所以使得房價上漲就抑制住了,能不能在土地上面做點文章,我有個設(shè)想,把兩種土地統(tǒng)一起來。
陳志武:這個肯定是一個更根本的解決房地產(chǎn)價格上漲太多或者太快的辦法,因為在過去這些年,實際上我也一直主張一件事,把土地私有,當(dāng)然我知道我們兩家都是在農(nóng)村,像我老家那邊,我也親自每年都回去,我也看了這些情況,因為本來土地是40年代以前或者50年代以前、集體化以前,都是屬于私人的。
現(xiàn)在我們回過頭來看當(dāng)初要實行集體化、公有化的運動,都是說為了大家共同富裕。但是現(xiàn)在回過頭來看,當(dāng)初的這個初衷和背景在今天討論農(nóng)村集體所有的土地和城鎮(zhèn)和農(nóng)村的國有土地一個是為什么要保留區(qū)分,再一個是為什么不能夠把這些土地私有化,在討論這個話題的時候,一方面大家都把當(dāng)初的初衷基本上都不管了。
潘石屹
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