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潘石屹五斤桔子逃生記:90年代逃頂海南地產(chǎn)泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:證券市場紅周刊 閱讀 1069 次
“天涯、海角”是海南兩處較的景觀。
然而,那只是在當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫破裂之前,當(dāng)泡沫破裂之后,海南的景觀也就升級為“天涯、海角、爛尾樓”了。
人人都在玩的“擊鼓傳花”
上世紀(jì)90年代的海南,是個瘋狂激情下的瘋狂地方。
那時(shí),幾乎每個在海南的人都在瘋狂地玩一個叫做“擊鼓傳花”的炒作房地產(chǎn)的游戲,說句不好聽點(diǎn),應(yīng)該稱之為“博傻”游戲。每個人都在熱浪傳遞中地避免自己成為較后那個接棒的“傻子”,于是,每個人都在盡快地把手中的房子、地皮轉(zhuǎn)給下一個接棒者。
在這種心理下,“花”越傳越快,房價(jià)越炒越高。根據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì):1988年,海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短3年,增長超過4倍。房價(jià)高漲的背后,海口市地價(jià)由1991年的幾十萬元每畝,一路狂飆至680萬元每畝。
與房價(jià)、地價(jià)同時(shí)高漲的還有房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量。前來工商管理部門登記注冊的公司可謂絡(luò)繹不絕,較多時(shí)每天竟然高達(dá)300家。高峰時(shí)期,總?cè)藬?shù)不過160萬的海島上,竟然出現(xiàn)5000多家房地產(chǎn)公司,平均下來,每320個人就有一家。
緊鑼密鼓,夜以繼日。
終于,有,鼓聲停止。1993年6月24日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》,16條整頓措施招招針對房地產(chǎn),海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。那些剛剛在高位接盤的開發(fā)商們無法找到下家,只好“花落我家”,然而,細(xì)看手中“花”,卻發(fā)現(xiàn)“很多項(xiàng)目其實(shí)才挖了一個大坑”。
而這場泡沫較后的遺產(chǎn),就是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元,甚至出現(xiàn)建國以后家因支付危機(jī)而被央行宣布關(guān)閉的銀行。
而那些在政策出臺之前就意識到泡沫的危險(xiǎn)性,從而可以全身而退的人們,是如何做到“身在此山”卻“云深知處”呢?
逃頂者的故事
潘石屹:五斤桔子的海南逃生記
“1989年我去了海南。海南特好!整個氣氛都特別自由,周圍大部分也都是北方人,大家都是闖天下的,什么都能談得來。那時(shí)候挺窮的,可我窮,還有比我更窮的!”這是現(xiàn)任SOHO中國董事長的潘石屹初到海南的感受。
1989年,只有26歲的潘石屹無家無業(yè),剛剛從河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室辭職兩年。沒有光頭,沒有黑框眼鏡,更沒有SOHO中國。
當(dāng)年的他,只是個磚廠的廠長。潘石屹是跟著一位老板來到海南的,他的老板承包了一個磚廠,讓他當(dāng)廠長,負(fù)責(zé)300個民工的生產(chǎn)生活問題。他樂在其中,覺得“至少自己可以做主,按照自己的意愿管理一支隊(duì)伍”。1990年春節(jié)前后,海南島刮了一次特大的臺風(fēng),經(jīng)濟(jì)一片蕭條。磚沒人要,大家的生活也都相當(dāng)困頓,甚至長時(shí)間挨餓。不過,這一切都沒把潘石屹從海南嚇走。
1990年,潘石屹認(rèn)識了馮侖和王功權(quán)等人,并和易小迪、張民耕等人在海南成立了萬通的前身——海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司(簡稱“農(nóng)高投”),他們瞅準(zhǔn)機(jī)會,也加入了當(dāng)時(shí)熱火朝天的炒房大軍中。
“一開始都不敢相信,不敢簽。在1樓簽了房產(chǎn)購賣合同,到6樓加價(jià)就賣了。現(xiàn)在想想都害怕?!迸耸龠@樣回憶他剛加入炒房大軍時(shí)的情景。不過,雖然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,潘石屹也很快賺到他人生的個100萬。
而且,更值得慶幸的是,他并沒有因?yàn)橘嶅X容易而變得失去理智。當(dāng)很多人都在將一個大坑炒成一座大廈,甚至一個大坑被當(dāng)作大廈轉(zhuǎn)手十幾次也無人知曉它只是一個大坑時(shí),他竟然鍥而不舍地要求去??谑幸?guī)劃局查看房地產(chǎn)項(xiàng)目資料。
這,正是他逃生的關(guān)鍵所在。
1992年底的,潘石屹去??谑幸?guī)劃局了解一個項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題,可是在規(guī)劃局卻吃了閉門羹。規(guī)劃局的一位小伙子說“這是保密文件,你不能查?!迸耸俨幌肟帐侄?,只能在規(guī)劃局門口徘徊。這時(shí),一位也來規(guī)劃局辦事的熟人給他支了一招,說,“你啊,得購一斤桔子!”
潘石屹辦事心切,就購了五斤桔子到規(guī)劃局,小伙子見了,就把一摞資料給了他:“查吧。”這一查,讓潘石屹嚇了一大跳。他發(fā)現(xiàn),海口市整個報(bào)建面積除以該市常住人口和暫住人口,人均面積達(dá)到50多平方米,而當(dāng)時(shí)北京的人均面積才不過7平方米。在潘石屹看來,這個數(shù)字只能說明一個問題,那就是海南房地產(chǎn)行業(yè)要出事了。
“我的感覺就是天要塌下來了!”潘石屹說,“沒有任何需求支持的供給,這不就是泡沫嗎?”由此,五斤桔子給了潘石屹一個逃生的證據(jù)。之后,他帶著在海南賺得的個100萬及時(shí)撤離,來到北京尋求發(fā)展,成功躲過了半年后海南房地產(chǎn)的泡沫破裂。
也正是因此,才有了現(xiàn)在SOHO中國的版圖,有了現(xiàn)在的潘石屹。
馮侖:野蠻生長的“原罪”反省
說完潘石屹五斤桔子的逃生經(jīng)歷,我們接下來要提到的是“萬通六君子”的另一人——馮侖。按說當(dāng)時(shí)從海南逃生的計(jì)劃,應(yīng)該是六君子一起做出的決定,但是基于馮侖超強(qiáng)的個性,這里有必要把他的經(jīng)歷也拿來分享,也許他的總結(jié)與思考會帶來不一樣的角度。
與潘石屹一樣,馮侖初到海南,也不是直接就做房地產(chǎn)生意的。但和潘石屹一樣,回憶起較初的那段海南歲月,也是充滿著快意的,用馮侖的話來說就是“天天過年,夜夜結(jié)婚”。
1988年,馮侖作為海南改革發(fā)展研究所的副所長來到海南島,主要“負(fù)責(zé)招人、組織研究隊(duì)伍并管理《新世紀(jì)》雜志”,看來,馮侖是作為一個官員、文化人和海南進(jìn)行“次親密接觸”的。之后,他離開了海南,與當(dāng)時(shí)的中國頭富牟其中分分合合,直到1991年他才回到海南,和“萬通六君子”一起用大家湊的3萬多塊錢注冊了“類似皮包公司一樣的公司”,開始運(yùn)作單房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
在當(dāng)時(shí)的海南,炒賣地皮應(yīng)該是較快的暴富手段了,“很多樓盤一拿到報(bào)建批文就登廣告,連地基還沒有開始打,價(jià)格就已經(jīng)翻了幾倍”。這樣,很快,馮侖也賺到人生的桶金,“像是大姑娘初婚,很幸福。幸福又糊涂?!瘪T侖這樣描述自己賺到桶金的感覺。
然而好景不長,就在潘石屹發(fā)現(xiàn)“天要塌了”的時(shí)候,馮侖也從另一個角度嗅到了海南樓市的危險(xiǎn)氣息:“當(dāng)時(shí)海南省有18000家房地產(chǎn)公司,可是??诋?dāng)時(shí)本土人口不到30萬!”
就這樣,馮侖與潘石屹達(dá)成共識,萬通成功躲過了海南房地產(chǎn)泡沫的破裂。然而,馮侖并沒有停止對此事的思考,在那種“數(shù)錢數(shù)到手抽筋”的背景(用一些親歷者的話來說,“那時(shí)候人人眼睛都是綠的,看到天上掉錢,誰的腿拔得掉?”)下,如何說服自己的內(nèi)心,如何平衡內(nèi)心放與不放的糾結(jié),乃至于在90年代末期,萬通高速擴(kuò)張后如何及時(shí)收縮,“把所有和北京沒關(guān)系的、跟房地產(chǎn)沒關(guān)系的項(xiàng)目都砍掉”,馮侖有自己的想法。
為什么很多人收不?。俊捌鋵?shí)是男人張狂、征服的本性和想要成為一世英雄的虛榮心把事業(yè)的方向給誤導(dǎo)了?!碧摌s之心往往無止境,賺了桶金就想賺桶,成功一次就想成功次,以至于看不清自己,看不到事物的基本和實(shí)質(zhì)。所以在馮侖辦公室的墻上,掛著四個大字“守正出奇”,并不斷提醒自己,不要老想著弄熱鬧事,要控制住基本面。“古法說奇正之術(shù)交相為用,一個人老是出奇,奇多了就成了邪,要以正合以奇勝?!?/P>
他們的反思
“從海南活下來以后,知道了公司的發(fā)展有三樣?xùn)|西完全不能靠——不能靠爹,不能靠天,不能靠購地?!瘪T侖這樣總結(jié)道。事實(shí)上,在離開海南的這些歲月里,馮侖依然在關(guān)注海南,“我經(jīng)常思考1993年泡沫破滅以前的海南和這五六年以來的海南有何不同。”
在馮侖看來,當(dāng)年的房地產(chǎn)完全是炒起來的,沒有任何真實(shí)的需求。而現(xiàn)在海南有真實(shí)的需求,但他對短期內(nèi)海南房價(jià)過快增長的勢頭很擔(dān)心,“有些樓盤爆炒到漲1000元/平方米,這不正常,會破壞這個市場,而且會使市場走形。”
而潘石屹從海南全身而退之后,在發(fā)展上一向是小心翼翼。SOHO中國目前只在北京、上海的繁華地段做項(xiàng)目。他說“房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是一棵參天大樹,它應(yīng)該是爬山虎:只有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游等各行業(yè)發(fā)展起來,房地產(chǎn)才能發(fā)展起來?!迸耸僦毖?,10多年前,海南房地產(chǎn)就是因?yàn)闆]有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐,所以成為泡沫?,F(xiàn)在海南被定為國際旅游島,如果先發(fā)展旅游業(yè),再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè);或者旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同步,海南的房地產(chǎn)業(yè)就不會是泡沫。如果沒有別的行業(yè)支撐,而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),那它還是泡沫。
后記:其實(shí),從海南泡沫中逃生的還有很多人、還有很多故事,他們或許就是身邊某個您熟知的地產(chǎn)大佬,或許拿著當(dāng)年在海南炒房的桶金轉(zhuǎn)行做起別的生意,也一樣風(fēng)聲水起。當(dāng)然,還有很多沒有及時(shí)抽身,在海南房地產(chǎn)泡沫中敗北的人們的故事。但,不管成功還是失敗,相信海南島藍(lán)色無際的海洋,白色刺眼的太陽一定會留在他們心中。
謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給正在炒作海南房地產(chǎn)和海南概念股的朋友們,希望這些當(dāng)年的經(jīng)歷能對你們今后的操作有所借鑒!
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