以住宅立項的寫字樓項目租賃市場較平穩(wěn)，中小投資者可及時關(guān)注

　　商務(wù)地產(chǎn)投資者較關(guān)注的就是該項目的率，目前開發(fā)商提供的率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，但這種靜態(tài)計算方式得出來的率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型購家在購購商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)注意。

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰表示，科學(xué)的率是一個動態(tài)的概念。投入中除了投資者的購購?fù)度胪?，還包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商務(wù)地產(chǎn)一定的空置期。

　　徐成峰認(rèn)為，目前比較常見的率計算方式是物業(yè)投資的一年凈收入÷頭付款，但在相對動態(tài)的率計算中，應(yīng)該是物業(yè)投資的一年凈收入÷購購物業(yè)的總投入，其中物業(yè)投資的一年凈收入＝(月租金收入－月供－物管費(fèi)用)×12－供暖費(fèi)用，而購購總投入＝頭付款+印花稅+律師費(fèi)+保險費(fèi)+入住時契稅+公共維修基金，這里邊還不包括處于期房階段的空置和北京關(guān)于出租房屋個人所得稅。

　　目前商務(wù)地產(chǎn)的租賃方式基本分為兩種，一種是開發(fā)商答應(yīng)負(fù)責(zé)一定年限的出租期，該期間業(yè)主有固定的率，租期過后，業(yè)主自己出租；另一種就是業(yè)主自己出租。但有些項目在進(jìn)行率計算的時候，其提供的租賃價格要高于實(shí)際價格，或者是按照該區(qū)域內(nèi)較高租賃價格進(jìn)行計算，容易給投資者造成假象。

　　北京思源宏業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李國平認(rèn)為，投資數(shù)額不是很大的商務(wù)地產(chǎn)投資者應(yīng)該考慮以住宅立項的寫字樓項目，該類產(chǎn)品的使用年限為70年，同時可以按照住宅產(chǎn)品進(jìn)行購購商業(yè)貸款，其租賃市場也相對平穩(wěn)。徐成峰則認(rèn)為，隨著央行貸款利率的提高，如果按照國際慣例持續(xù)性加息的話，高端住宅的率受到的影響則相對要大一些，投資者應(yīng)注意。

　　■案例分析

　　約定回報率收益較穩(wěn)定

　　投資方案：晶都國際是定制式酒店客房，頭付10萬元，10年之內(nèi)每年向業(yè)主回報頭付款的10%和平均2400元/月的月供，同時業(yè)主每年享受30天/年的宿和享受在酒店購物、餐飲等各項簽單優(yōu)惠服務(wù)。10年后，房子歸業(yè)主，期間由建國飯店物業(yè)管理公司提供管理和運(yùn)營支持。

　　收益計算：該項投資一年的凈收入為10萬×10%=1萬元(如果物管費(fèi)用免單的話)，而購購總投入中除了10萬元外，還有相關(guān)契稅以及公共維修基金等購購時需要交納的費(fèi)用2萬元左右，則該商務(wù)產(chǎn)品的率為1萬/ 12萬×100%=8.3%.風(fēng)險預(yù)測：該產(chǎn)品的優(yōu)勢是10年內(nèi)率相對穩(wěn)定，但10年后的率則存在不確定因素。

　　“產(chǎn)權(quán)投資”形式較安全

　　投資方案：城以“產(chǎn)權(quán)投資”形式進(jìn)行銷售，業(yè)主可以按照份額購購產(chǎn)權(quán)，較低10萬元起，每5萬元為級數(shù)遞增。投資期限為3－8年，投資收益為每年8.3%，包括6%的現(xiàn)金收益和2.3%的代金消費(fèi)卡。合同到期之后，投資者可選擇繼續(xù)持有收租還是將房產(chǎn)等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司，100%收回投資本金。由中信國安集團(tuán)以其百億資產(chǎn)對業(yè)主收益及轉(zhuǎn)售提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　風(fēng)險預(yù)測：該種投資方式比較相對穩(wěn)定，投資者可將房產(chǎn)等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司，不存在合同期滿后的風(fēng)險。如果央行繼續(xù)加息，投資收益率將會有所下降。

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　　■投資推薦

　　▲一品·亦莊該項目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地面積約150000平方米，建筑面積約86萬平方米。項目總投資約39億元，集行政公寓、五酒店、級商務(wù)、大型會展等多元產(chǎn)品于一體，目前均價為4800元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：亦莊商務(wù)配套比較欠缺，一品·亦莊的推出將改善該區(qū)域配套單一的局面。

　　▲BDA國際企業(yè)大道該項目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路(未來國際企業(yè)大道)的端點(diǎn)，項目計劃分三期開發(fā)，2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平方米，主力戶型在1000平米-3000平米之間，目前銷售均價為6300元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：獨(dú)棟的辦公環(huán)境適宜以信息技術(shù)為核心的各類中小企業(yè)。

　　▲本家·潤園該項目位于東二環(huán)內(nèi)崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，國貿(mào)、建、新世界三大商圈環(huán)繞其間，離崇文門**口僅1700米。該項目分為居住區(qū)和綜合配套區(qū)，居住區(qū)由9棟6-12層建筑圍合而成，目前均價為9600元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：優(yōu)越的地理位置是看點(diǎn)。

　　▲FESCO外企大廈該項目位于西大望路與廣渠路交叉路口的西北角，是該區(qū)少有的集寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、臨街商鋪于一體的綜合型項目。

　　寫字樓單位空間獨(dú)立，主力戶型面積在140平方米－340平方米之間，均價為8300元/平方米，目前已售出70％。

　　記者點(diǎn)評：物業(yè)類型搭配合理，適合服務(wù)型公司。

　　▲新中關(guān)該項目位于海淀黃莊路口，緊鄰中關(guān)村大街，在建**4號線與10號線直通該項目地下二層。項目于11月18日開盤，公寓均價為12500元/平方米，本月28日前訂購的業(yè)主均可獲免費(fèi)全套家電。

　　記者點(diǎn)評：便利的軌道交通是其優(yōu)勢，合理的建筑規(guī)劃增加其投資價值。

　　▲長安興融該項目緊鄰鬧市口大街，由A、B兩座級寫字樓和C座綜合樓組成。該項目商務(wù)公寓戶型面積在52平方米－290平方米之間，均價為16000元/平方米，寫字樓戶型面積在310平方米－2100平方米之間，均價為21000元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：小戶型銷售火爆，52平方米戶型所剩不多。

　　▲金宸公寓該項目西距西二環(huán)200米，南距長安街300米，總規(guī)劃面積約8.5萬平方米，酒店會所等商業(yè)配套一應(yīng)俱全。該項目由兩棟13層塔樓，兩棟板樓組成，采用的住宅鋼結(jié)構(gòu)體系保證了戶型的高使用率，均價19500元/平方米，現(xiàn)已出售過半。

　　記者點(diǎn)評：良好的地段和高使用率適宜投資型客戶。

　　▲華杰大廈該項目北距北三環(huán)路100米，東距城鐵大鐘寺站300米，西距中關(guān)村科技園區(qū)的核心區(qū)僅1公里。項目定位于小戶型商務(wù)公寓，目前均價9000元/平方米，戶型面積靈活，較小為65平方米，可達(dá)500平方米，目前已經(jīng)銷售過半。

　　記者點(diǎn)評：距西直門交通樞紐僅3公里。

　　▲恒潤該項目位于四通橋與聯(lián)想橋之間，北側(cè)緊鄰城市交通主干道北三環(huán)西路，是中關(guān)村為數(shù)不多的級智能商務(wù)樓。項目較小面積為75平方米，可達(dá)14446平方米，目前均價為12500元/平方米，現(xiàn)已銷售過半，今年年底即可入住。

　　記者點(diǎn)評：位于中關(guān)村區(qū)，適合辦公與居住。

　　▲清城時代廣場該項目位于大興區(qū)興華大街和興業(yè)大街交匯處，由南北走向的商業(yè)商務(wù)樓和一條東西走向的風(fēng)情商業(yè)街組成，物業(yè)形態(tài)涵蓋酒店、公寓、寫字樓、商場、高端餐飲等多種形式，共12萬平方米，均價7500元/平方米，即將推向市場。

　　記者點(diǎn)評：大興商業(yè)投資漸熱，投資者可及早關(guān)注。

　　▲北京·商界該項目地處崇文門外大街新世界商場西側(cè)，周邊有新世界百貨，正仁大廈等商業(yè)設(shè)施。項目戶型面積在37平方米-16000平方米之間，可以任意分割，適宜各種類型的企業(yè)，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，2005年7月入住。目前銷售均價為9600元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：位于新世界商圈核心區(qū)，投資自用兩相宜。

　　▲大鐘寺國際商業(yè)廣場該項目北鄰北京西北三環(huán)主干道，東接城市輕軌13號線大鐘寺站，地理位置優(yōu)越。項目總投資30億元，商業(yè)面積20萬平方米，寫字樓面積3萬平方米，酒店面積3萬平方米。項目于2004年5月開工，2005年底全面開業(yè)，項目總工期為16個月。

　　記者點(diǎn)評：是北京市政府批準(zhǔn)建設(shè)的重大項目之一。

　　▲增光家苑該項目位于北京海淀區(qū)西二環(huán)與西三環(huán)路之間的地帶，**九號線白堆子站、車公莊站近在咫尺。由一棟塔樓、兩棟板樓組成集合型建筑，還有將近3000平方米的臨街商鋪。目前銷售均價為8050元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：該項目交通便利環(huán)境良好，臨街商鋪更是項目亮點(diǎn)。

　　▲晶都·國際該項目位于北京市朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)，緊鄰燕莎、麗都商圈，周邊涉外氛圍濃厚。該項目包括456套四標(biāo)準(zhǔn)客房和444套自主式投資行政套房，由物業(yè)公司按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來管理，以106平方米的二居為主力戶型，目前均價為8100元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：酒店公寓租賃價格近期一路呈上升趨勢。

　　▲楓藍(lán)國際該項目距離西直門**站不足1000米，位于二環(huán)與三環(huán)之間的文慧橋東北側(cè)。該項目包括4萬平方米的商務(wù)公寓、10萬平方米的寫字樓以及近6萬平方米的休閑商場。商務(wù)公寓戶型面積為70平方米-120平方米，銷售均價9000元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：商務(wù)公寓面積適中，適合中小企業(yè)。

　　▲朝陽園朝陽園總建筑面積28萬平方米，由7幢公寓和1幢寫字樓組成。一二期已全部入住，三期在建，均價8200元/平方米。項目戶型采光度好，室內(nèi)空間可自由組合；社區(qū)配套完善，三期將有2萬平方米的大型商場。

　　記者點(diǎn)評：社區(qū)生活氛圍成熟，周邊配套齊全，物管服務(wù)水平佳。




（光明網(wǎng)-新京報）

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