1、一年時(shí)間之中，市場(chǎng)出現(xiàn)三度繁榮

華泰證券謝皓宇的研究報(bào)告《繁榮之下，租金陷阱》表示，盡管統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70 大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示出市場(chǎng)正往冷清的方向發(fā)展，同時(shí)各地的交易量也有明顯的下滑，然而，從實(shí)際情況來(lái)看，并非完全如此。

一線城市以北京為代表，新房市場(chǎng)受到管制、二手房市場(chǎng)價(jià)格大漲，不僅催生了新房轉(zhuǎn)二手的生意，還出現(xiàn)了二手房再次惜售的狀況。三線城市的情況比北京更為瘋狂，不少城市春節(jié)后單月價(jià)格上漲幅度達(dá)到30%。

目前全國(guó)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出再度繁榮的景象，這在歷史上從未出現(xiàn)過(guò)，也就是說(shuō)，從去年3 月份以來(lái)，在不斷調(diào)控之下、在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間之中，市場(chǎng)出現(xiàn)了三度繁榮。

謝皓宇還指出，當(dāng)前正在經(jīng)歷從2016年3月份以來(lái)的歷史租金與房?jī)r(jià)背離，持續(xù)期長(zhǎng)達(dá)1年。如果房?jī)r(jià)上漲不能夠往租金傳導(dǎo)，那么有兩種可能：

1）企業(yè)無(wú)法向員工提供足夠高的收入以讓其承擔(dān)更高的租金，這反應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房?jī)r(jià)脫軌的支付能力不足；

2）從租客向房客轉(zhuǎn)移接近尾聲，以北京2016 年人口流出15 萬(wàn)人為例，其對(duì)租房的需求大幅下降，這反應(yīng)的是人口擠出效應(yīng)導(dǎo)致的需求不足。

如果是種情況，說(shuō)明當(dāng)前是投資性需求在貨幣寬松下主導(dǎo)資產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)滋生泡沫，如果是種情況，說(shuō)明當(dāng)前強(qiáng)行減少一線城市土地供給不能夠符合當(dāng)前城市的發(fā)展階段，強(qiáng)行擠出人口之后并沒(méi)有能夠帶來(lái)生產(chǎn)效率的提升。

2、房貸全面收緊，利率上調(diào)為九折

樓市重新走熱之際，很多銀行不僅收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，對(duì)房貸利率折扣也做出了調(diào)整。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川3月10日在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，增速估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，一位國(guó)有大行總行相關(guān)信貸部門人士表示，鑒于去年個(gè)人房貸增長(zhǎng)比較快，日前監(jiān)管層已經(jīng)向大行傳達(dá)要對(duì)新增房貸規(guī)模有所把控?！般y行內(nèi)部也傳達(dá)到了各地分行，目前已經(jīng)在執(zhí)行中收緊了相關(guān)額度。”

一位國(guó)有大行深圳分行負(fù)責(zé)人也證實(shí)了上述說(shuō)法。他表示，其所在分行個(gè)人房貸規(guī)模近兩個(gè)月正在逐月下降，前兩個(gè)月的房貸新增規(guī)模均低于去年12月的新增規(guī)模?！耙?guī)模下降一方面由于監(jiān)管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購(gòu)政策出來(lái)以后，實(shí)際的貸款需求有所下降?！?/p>

不少銀行的地方分行向總行匯報(bào)房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。一位大行東部省份分行個(gè)貸部人士表示：“每天都要報(bào)計(jì)劃到總行，并且按計(jì)劃發(fā)放?！彼€稱，因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)，*近一個(gè)月已經(jīng)到總行開過(guò)三次會(huì)了。

根據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告，2017年春節(jié)以后，北京、廣州、深圳、珠海、佛山等多地的銀行已經(jīng)開始將*低利率折扣上調(diào)為九折，這是繼深圳、上海之后又一批*低折扣向九折靠攏的城市。

3、三四線銷量火爆，內(nèi)部分化明顯

2016年不僅一二線、而且部分三四線城市地產(chǎn)銷售火爆去庫(kù)存超預(yù)期。2016年全國(guó)商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，較2015年加快16個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個(gè)百分點(diǎn)。

這種情況還在持續(xù)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月末，國(guó)內(nèi)樓市整體成交平穩(wěn)增長(zhǎng)，19個(gè)主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長(zhǎng)76.69%；三線城市同比增長(zhǎng)35.84%。

方正宏觀任澤平在其報(bào)告中指出，三四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區(qū)三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)。

任澤平分析，銷售火爆的三四線城市主要分為如下三類：

其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購(gòu)及高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)，以及去庫(kù)存政策。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計(jì)增幅多在80%以上；長(zhǎng)三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺(tái)州、馬鞍山等地，累計(jì)增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計(jì)增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計(jì)增幅均超過(guò)55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計(jì)增幅超過(guò)80%。

其二，傳統(tǒng)農(nóng)民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫(kù)存政策刺激+農(nóng)民工回流或農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，加之基數(shù)小的影響。比如湖南的邵陽(yáng)、懷化、郴州、永州、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等，江西的萍鄉(xiāng)、宜春、吉安，安徽的阜陽(yáng)、安慶，四川的內(nèi)江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計(jì)增幅多超過(guò)60%，甚至超過(guò)80%。

其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費(fèi)升級(jí)、旅游度假需求增加，和全國(guó)多數(shù)地區(qū)的霧霾環(huán)境壓力，加之去庫(kù)存政策刺激和基數(shù)小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計(jì)增幅多超過(guò)60%，甚至超過(guò)200%。

任澤平表示，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢(shì)不變，三四線城市內(nèi)部分化仍將持續(xù)，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點(diǎn)三四線城市。就如同在二線城市中，2015-2016年房?jī)r(jià)漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門等二線城市暴漲，但沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

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