今年前9個月,全國樓市出現(xiàn)了近年來少見的情況—成交量萎縮,這是5年來頭次出現(xiàn)銷售面積同比下降以及投資增速減緩的現(xiàn)象。

　　面對淡市,江門樓市采取“以價換量”的方式來實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。但當(dāng)前的宏觀調(diào)控走向如何?這種以價換量的道路還能走多遠(yuǎn)?地產(chǎn)商又將怎樣創(chuàng)新營銷手段來突圍?且看 的業(yè)界專家們?nèi)绾谓庾x。

　　合富輝煌(中國)頭席市場分析師黎文江:

　　調(diào)整期到年底 明年房價將漲

　　隨著樓市庫存高企,房價下跌,今年全國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入減速慢行的調(diào)整階段。

　　“包括本次調(diào)整,近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了4次大的波動調(diào)整期。”黎文江表示,今年的調(diào)整期將持續(xù)到年底。預(yù)計本輪調(diào)整結(jié)束后,明年效果顯現(xiàn),房價將會上漲。

　　房企創(chuàng)新營銷手法突圍

　　“上半年樓市成交大幅縮水,從杭州開始,降價潮蔓延到全國。同時銀行房貸收緊,利率提升,促使開發(fā)商采取以價換量的策略。”黎文江表示,廣州在5月出現(xiàn)波 降價潮,以中海萬科、雅居樂為代表,主要在廣州番禺和蘿崗兩地,價格降幅達(dá)15%～20%。但這輪降價潮導(dǎo)致市場觀望情緒濃厚,對房地產(chǎn)企業(yè)的成績單也沒 有很大的助益,因此到了6月就停止了。開發(fā)商改為想辦法創(chuàng)新營銷手段。

　　9月1日,廣州萬科攜手明源云客共同開發(fā)的全民營銷新工具“同享會” 上線,開啟全民營銷時代。人們通過掃描二維碼進(jìn)入微信平臺,注冊成為自由經(jīng)紀(jì)人,即可在線報備推薦意向購房者。該活動設(shè)置的常規(guī)傭金高達(dá)3%。,如果推薦 成交一套價值100萬元的房子,推薦者將獲得3000元的稅前傭金獎勵。黎文江認(rèn)為,這種新營銷模式具有性和領(lǐng)跑性,突破了以往被動等客上門的情況, 而是積極主動出擊尋求客源。

　　有的房企則是想辦法幫購家解決頭付問題。9月2日,廣州越秀地產(chǎn)與平安集團(tuán)旗下的“平安好房”簽署戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)議,為頭次置業(yè)者提供無抵押的頭付分期貸款,長達(dá)3年,較高額度30萬元,放款時間較快為5公里。目前分期貸款不但能享受基準(zhǔn)利率,甚至有零利率的優(yōu)惠。

　　明年房價將止跌回升

　　“調(diào)整期將在今年結(jié)束,明年房價將止跌回升。”黎文江表示,種種跡象表明,目前全國樓市正在向好:一是40多個城市松動限購,而部分地區(qū)如湖北等又開始了新一 輪限貸放松。此外,較近媒體證實,央行確實已向五大行投放5000億元的常備借貸便利(SLF),屆時市場資金流動將更寬裕。

　　黎文江指出,開發(fā)商以價換量的營銷手段會在今年內(nèi)結(jié)束。此外,政府的一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整預(yù)期也將逐漸奏效,“目前的宏觀調(diào)控主要采取的是分類調(diào)控以及解決3億人的問題,并且效果也已有所顯現(xiàn)。”

　　“3 億人的問題”,個“1億”是指城鎮(zhèn)化農(nóng)民進(jìn)城,新出臺的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃指出,要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。個 “1億”是指棚戶區(qū)和城中村改造目標(biāo)。2014年政府工作報告中明確提出,今后一個時期,將改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。第三個“1億”是 農(nóng)村工作會議提出的,到2020年要解決約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。這3億人居住問題的解決,將推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　“樓市雖然有泡沫,但房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)軟著陸的安全氣墊。在這一層面的考慮下,樓市崩潰論是比較無力的說法。”基于這一理念,黎文江堅持對房地產(chǎn)市場看好的信心。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、寒桐投資顧問工作室總經(jīng)理韓世同:

　　適當(dāng)降價或是當(dāng)前較好選擇

　　縱 觀全國房地產(chǎn)市場,去年一線城市成交火爆,二三四線城市都有點(diǎn)低迷。但從今年開始即出現(xiàn)分化跡象,一線城市勢頭并不好,一二季度成交量全面下降;而二線城 市如杭州、長沙,年初時就呈現(xiàn)出全面降價的情況。進(jìn)入下半年,一線城市也開始步入價格跳水的初始階段。韓世同告訴記者,廣州今年前7個月已出現(xiàn)三輪輪番降 價,8、9月更是逐漸開啟了全面降價的格局。

　　就三四線城市而言,廣東目前的形勢要比內(nèi)地好。廣東有兩個一線城市,廣州和深圳的房價、成交對 市場有著示范性的影響力。“在這兩個城市的帶動下,廣東的二三四線城市今年樓市也還算較穩(wěn)定。”韓世同談到,個別城市情況還不錯,比如今年佛山取消限購 后,樓市成交可媲美廣州。中山、珠海由于受到局部的利好影響,房價也比較穩(wěn)定。

　　政策方面,目前房地產(chǎn)調(diào)控還是以分類調(diào)控為主。韓世同分析,分類調(diào)控是各地根據(jù)自己的實際情況來采取相應(yīng)措施,目前以寬松為主,都離不開“如何刺激市場,促進(jìn)成交,又讓房價相對穩(wěn)定”的主題,當(dāng)中并沒有特別強(qiáng)調(diào)房價要下降。

　　面對高庫存,為了打破市場的觀望現(xiàn)狀,發(fā)展商的選擇主要有以下三種。一是“保價無釋”,現(xiàn)在如果不做適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)(資料、團(tuán)購、論壇)整,就基本沒成交;二是“以價換量”,稍把價格降一降,就能促進(jìn)庫存走量;三是如果挺不住了,再做大幅度降價來促銷。“要不要降價、什么時候降”是發(fā)展商自身的選擇,韓世同認(rèn)為,就目前而言,及時適當(dāng)降價或是發(fā)展商較好的選擇。

　　過去6年間四次政策調(diào)整

　　2008年～2009年

　　2008年出現(xiàn)調(diào)整期的直接原因是全球金融危機(jī),結(jié)果是政府出手四萬億貨幣投放救市,對經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激的結(jié)果是出現(xiàn)2009年的樓市繁榮期。

　　2011年～2012年3月

　　2011年,全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年,央行總共3次加息,6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸日益緊縮,致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。

　　2012年4月～2013年11月

　　第三次調(diào)整期的原因是出現(xiàn)限購限貸,導(dǎo)致成交量下滑。

　　2013年11月至今

　　各種限制性房地產(chǎn)政策相繼出臺,如新國五條、上海的滬七條、深八條,穗六條等,再加上房貸收緊,使購房者陷入觀望。

　　數(shù)說GDP:四次市場調(diào)整期的GDP增速都跌破7.5%,每次調(diào)整期都持續(xù)15個月左右。

　　廣州同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文:

　　未來政策主要由地方來制定

　　趙卓文指出,今年前9個月,全國樓市出現(xiàn)了近年來少見的情況—成交量萎縮。“從全國來看,銷售面積同比下降8.3%,廣東市場則同比下降 11.8%。一線城市,如廣州銷售面積同比更是下降近30%,上海也出現(xiàn)同樣的情況。”趙卓文表示,這是房地產(chǎn)市場近5年來頭次出現(xiàn)銷售面積同比下降以及 投資增速減緩。而2013年之前,每年的房地產(chǎn)銷售增長面積都在23%左右,今年不增反減,很值得關(guān)注。

　　房產(chǎn)政策有望逐漸放松

　　趙卓文分析,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三個現(xiàn)象:一是投資量仍增長,但增速放緩,銷售面積下降,市場萎縮。二是購家越來越謹(jǐn)慎,市場的觀望氣氛比較濃厚。 三是今年政策會逐步放松,“就全國來看,大部分城市都放松限購政策了,整個政策環(huán)境趨于放松。”趙卓文說,房地產(chǎn)市場應(yīng)該進(jìn)入一個新的階段,以平穩(wěn)為主。

　　鑒于房地產(chǎn)市場成交量萎縮的現(xiàn)狀,趙卓文指出,關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度現(xiàn)在是清晰而明顯的,總體思想是由市場配置資源,政策會逐漸放松。未來應(yīng)由 以往政府預(yù)防房價上升過快轉(zhuǎn)為由市場控制資源。因此,未來房地產(chǎn)政策應(yīng)該主要由地方政府來制定,“像廣州、佛山、江門等珠三角城市,都有自己的地方房地產(chǎn) 政策。”趙卓文表示。

　　對目前各界“救市”的呼聲,趙卓文認(rèn)為出臺政策是必須的。因為現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速減緩,需求下降,對經(jīng)濟(jì)的影響很大。因此,今年房地產(chǎn)市場較重要的是增加 銷售量,“價格不是主要目標(biāo),關(guān)鍵是增加銷售量,如何促進(jìn)銷售更是重中之重。因此,原來的‘限購、限貸、限價、限簽、限售’這‘五限’政策應(yīng)該會逐步放 開。”

　　發(fā)展商降價仍沒有到位

　　今年的“金九”已悄然過去,“銀十”馬上開啟。趙卓文表示,從9月各地的銷售情況來看,“金九”并不“金”。究其原因,一是因為今年樓市的購購氣氛 并不濃,二是因為現(xiàn)在樓市供應(yīng)量還比較大。“按照發(fā)展商的施工周期,一個樓盤從拿地、建設(shè)到銷售需要一個過程?，F(xiàn)在很多物業(yè)是2012、2013年開工的 樓盤,現(xiàn)在供應(yīng)量處于高峰期,但銷售量卻很低。加上今年金九銀十的需求不是很旺盛,特別是投資信心暫時沒有得到提升,導(dǎo)致‘金九’旺季不旺。”

　　針對近段時間各地出臺的救市政策、發(fā)展商采取的降價促銷措施,趙卓文認(rèn)為,目前發(fā)展商的打折仍沒有到位。

　　后市銷售氣氛有望回暖

　　不過,趙卓文透露,金九銀十之后樓市的走向是樂觀的,因為下半年政府會出臺一系列刺激經(jīng)濟(jì)的措施,雖然不知道是強(qiáng)刺激還是微刺激, 但都會對樓市帶來振奮效果。其次,金融政策也會放松,這對很多開發(fā)商來說將是一個利好。而發(fā)展商也會降價促銷,以價換量;特別是一些大型的上市公司,在第 四季度會為了追求業(yè)績而有較大力度的優(yōu)惠。較后,現(xiàn)在正是消費(fèi)者購房的黃金季節(jié),銷售量會越來越好。冬季是廣東銷售旺季,所以下半年出現(xiàn)真正旺季仍是有希 望的,市場銷售氣氛會逐步回暖。

　　談到房地產(chǎn)庫存量,截至8月底,江門城區(qū)庫存一手住宅約共12600套,達(dá)到歷史新高。趙卓文表示,高庫存情況逐步增高與銷售下降是相關(guān)的。 “房地產(chǎn)有庫存是很正常的,江門目前的數(shù)量在可以接受的范圍內(nèi)。如果樓市轉(zhuǎn)好,一年內(nèi)是可以消化的。關(guān)鍵是政府與發(fā)展商要共同想辦法解決銷售,其次,發(fā)展 商應(yīng)適當(dāng)控制建設(shè)規(guī)模與開發(fā)節(jié)奏,適當(dāng)控制供應(yīng)量。”趙卓文表示

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