太原房價(jià)5年僅上漲20%

住房供應(yīng)充足新增購買力緩慢是主因

2016年，*熱門的話題就是“房價(jià)”，從一線城市，蔓延至二線城市、各大省會(huì)，房價(jià)一度像脫韁的野馬，直到接連出臺(tái)調(diào)控措施，才逐步穩(wěn)定。

春節(jié)假期回鄉(xiāng)過節(jié)，記者走訪了山西省太原市的新樓盤，發(fā)現(xiàn)近些年來太原的房價(jià)穩(wěn)如泰山。

根據(jù)中國指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，*近5年（2011年11月份－2016年11月份）太原房價(jià)漲幅僅為20％，嚴(yán)重跑輸CPI。

在上漲乏力的背景下，去庫存仍是當(dāng)前主要任務(wù)。2016年，太原先后兩次推出“去庫存”政策。甚至在“930”后，全國21個(gè)城市密集出臺(tái)限購令，太原仍然出臺(tái)了“促銷”新政，與全國地產(chǎn)調(diào)控方向背道而馳。

太原房價(jià)上漲乏力

“5年前我曾經(jīng)想買房，當(dāng)時(shí)房價(jià)大概6000元／平方米，當(dāng)時(shí)覺得太貴就沒買，*近準(zhǔn)備結(jié)婚，又開始看房，發(fā)現(xiàn)這些年來太原房價(jià)幾乎沒漲。”一位在太原工作的寧小姐告訴記者。

記者接觸了不少正準(zhǔn)備在太原購房的人群，大家普遍的反應(yīng)都是價(jià)格平穩(wěn)。這一點(diǎn)也能從數(shù)據(jù)中表現(xiàn)出來。中國指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年11月份，太原平均房價(jià)為6017元／平方米，直到2016年11月份，太原平均房價(jià)為7227元／平方米。這也意味著，5年以來太原房價(jià)漲幅僅為20%。

在記者采訪過程中，有不愿具名的開發(fā)商大倒苦水：“太原根本不需要調(diào)控，還沒限購都賣不上價(jià)錢?！?/p>

上述開發(fā)商認(rèn)為，太原房價(jià)多年不漲的主要原因有兩個(gè)：，供應(yīng)量充足，從表面看太原商品房供應(yīng)量并不高，但實(shí)際上，太原存在為數(shù)眾多的小產(chǎn)權(quán)房，這些房子沒有房產(chǎn)證，也不具備辦理房產(chǎn)證的條件，私下買賣也被認(rèn)可；，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，山西是產(chǎn)煤大省，經(jīng)濟(jì)增長單方面依靠煤炭資源，然而，近些年來煤炭產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致企業(yè)入不敷出，從業(yè)人員收入縮減，消費(fèi)力下降。”

“太原樓市目前的主要任務(wù)依舊和年初既定目標(biāo)一樣，還是要竭盡全力去庫存，這個(gè)主基調(diào)從來沒有改變。作為全國供應(yīng)量和去化量都較大的城市，根據(jù)一城一策，太原樓市還是要以去庫存為主?！鄙轿鞣康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長于世瑋在接受媒體采訪時(shí)表示。

去庫存是主要方向

而與之形成鮮明對比的是，2016年全國房價(jià)集體高漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截止到去年10月31日，31個(gè)省會(huì)城市房價(jià)中，29個(gè)城市房價(jià)同比上漲，其中石家莊領(lǐng)漲全國，均價(jià)12100元／平方米，同比漲幅近45%。

此外，其余省會(huì)城市房價(jià)漲速也十分迅猛，例如，鄭州房價(jià)同比上漲33.63%；福州房價(jià)同比上漲26.72%；武漢房價(jià)同比上漲34.59%；濟(jì)南房價(jià)同比上漲18.72%。而太原房價(jià)同比漲幅僅為3.15%。

另一方面，在全國房地產(chǎn)市場過熱的背景下，北京“930” 樓市調(diào)控新政出臺(tái)，20個(gè)大中城市緊隨其后，密集發(fā)聲。其中，包括天津、蘇州、鄭州、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州在內(nèi)的21個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購政策。

與此同時(shí)，太原也加緊了樓市調(diào)控步伐，但是大方向與其它城市截然相反。回顧2016年太原樓市政策，不難發(fā)現(xiàn)，自始至終貫徹去庫存的戰(zhàn)略。

2016年6月份，山西省政府出臺(tái)11項(xiàng)房地產(chǎn)“新規(guī)”，其中包括：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價(jià)；對帶頭落實(shí)國家政策降低房價(jià)的，各市、縣給予獎(jiǎng)勵(lì)，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房價(jià)的情況下提升產(chǎn)品附加值；把貨幣化安置作為今后一個(gè)時(shí)期該省棚戶區(qū)改造的主渠道，２０１６年的棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例不低于５０％，并作為考核各市的一項(xiàng)重要指標(biāo)；原則上不得再新建安置住房；全面放開建制鎮(zhèn)和中小城市的落戶限制，有序放開太原市和大同市城區(qū)的落戶限制等。

但是，去庫存收效甚微。迫于庫存壓力，在“全國房地產(chǎn)調(diào)控”的大背景下，2016年10月31日，太原16條房地產(chǎn)“新政” 《太原市政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的實(shí)施意見》（簡稱：《意見》）落地。

《意見》指出，支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在太原購房；積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步放寬落戶條件；對購房的家庭，放寬購房貸款首付比例至20%，對二次購房的家庭放款貸款首付比例至30%；落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策；擴(kuò)大住房公積金使用范圍；加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度；甚至全面停止新建公共租賃住房。

山西朗潤置業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司總監(jiān)牛佩華認(rèn)為，2016年初，太原住宅市場可預(yù)期的庫存去化周期在3.5年-4年，截至去年9月底，市場可預(yù)期庫存去化周期仍在此范圍內(nèi)，并隨著土地成交增加而有持續(xù)擴(kuò)大的趨勢，太原樓市的庫存依然較高，更不具備限購條件。

拐點(diǎn)隱現(xiàn)？

必須注意的是，太原房地產(chǎn)市場開始“面粉貴過面包”，房價(jià)增長乏力的情況下，地王頻出。

2016年5月份，融創(chuàng)以18.7億元、5432元/平方米的樓面價(jià)，刷新太原地王。隨后不到一周的時(shí)間內(nèi)，萬科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價(jià)，再次刷新區(qū)域板塊*高樓面價(jià)；同年8月份，省人民醫(yī)院以4.406億元的價(jià)格搶到地塊，樓面價(jià)達(dá)8075元/平方米的太原新地王就此誕生；同年9月月份，華潤舉出34.228億元的高價(jià)，風(fēng)光贏取師院舊址地王，折合樓面價(jià)高達(dá)7223.63元/平方米，溢價(jià)率53.49%。

可以說，去年太原土地市場大部分優(yōu)質(zhì)地塊，被上述一線品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造、配套、物業(yè)服務(wù)等方面，均為購房者提供了更好的居住理念和生活品質(zhì)，與此同時(shí)也進(jìn)一步推高了太原市場優(yōu)質(zhì)商品房的價(jià)格。

“我家附近的新開盤的高端商品房，平均價(jià)格已經(jīng)賣到12000元／平方米，但是開盤已經(jīng)3個(gè)月了，目前還沒售罄，*近經(jīng)常接到推銷電話。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者，目前太原市新房價(jià)格并不低，但是普遍有價(jià)無市。

但是開發(fā)商并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)，在記者采訪過程中，不少開發(fā)商認(rèn)為，在稅收、金融、供給量等政策調(diào)節(jié)下，2017年太原房價(jià)將達(dá)到高潮。一家本土開發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“項(xiàng)目目前尚沒有降價(jià)舉措和計(jì)劃，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下跌的可能性較小。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價(jià)只是臨時(shí)性處理，絕非長久之計(jì)。除非土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來，否則降價(jià)的空間并不大?！?/p>

而太原房價(jià)是否會(huì)迎來拐點(diǎn)，還需要市場的驗(yàn)證。

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