農(nóng)村土地制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容——農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地改革，目前正在全國(guó)多個(gè)地區(qū)加速探索。

作為新型城鎮(zhèn)化的核心命題之一，宅基地制度改革因?yàn)樯婕稗r(nóng)村土地的基本制度變化，備受關(guān)注。在今年1月份召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，部署深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就將“探索進(jìn)城落戶農(nóng)民對(duì)土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機(jī)制”放在了首項(xiàng)議題之中。而在去年7月，全國(guó)33個(gè)縣級(jí)試點(diǎn)區(qū)域關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的實(shí)施方案獲得國(guó)家批復(fù)。

目前，各地都進(jìn)行了一些探索。

成都市日前發(fā)布了兩項(xiàng)方案，決定在明年底前在全市范圍內(nèi)全面推開(kāi)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)退出機(jī)制，2020年底前要形成改革成果。

福建晉江是全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革的試點(diǎn)地區(qū)之一，該市大埔村探索了宅基地有償退出、置換機(jī)制，村委會(huì)規(guī)劃專門用地作為村民住宅小區(qū)，集中建設(shè)住房，村委會(huì)和村民簽訂協(xié)議，村民將現(xiàn)有宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區(qū)的新房，不愿意置換的，可通過(guò)宅基地有償退出機(jī)制領(lǐng)取補(bǔ)償款。

此外，福建晉江等許多地方，還在探索農(nóng)房和農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款，加上農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，即俗稱的“兩權(quán)抵押貸款”。

由于土地法對(duì)宅基地使用權(quán)的嚴(yán)格限制，各地的探索都小心翼翼。但在金融化方面，仍出現(xiàn)了抵押物權(quán)無(wú)法變現(xiàn)的尷尬。

據(jù)媒體報(bào)道，在山東某地有農(nóng)戶把全村的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)都流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，隨后發(fā)現(xiàn)因經(jīng)營(yíng)不善還不上200多萬(wàn)元抵押貸款，就選擇了“跑路”，導(dǎo)致原本承包的農(nóng)民都拿不回土地，銀行也無(wú)法對(duì)這些土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。吉林也有類似案例。

顯然，抵押物處置是“兩權(quán)”抵押改革成敗的關(guān)鍵。而此前國(guó)務(wù)院的一份指導(dǎo)意見(jiàn)中明確提出，因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。但既要保障農(nóng)民的承包權(quán)和基本住房權(quán)，也要保障金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的合法處置權(quán)，這就是個(gè)兩難。時(shí)至今日，出現(xiàn)壞賬問(wèn)題的試點(diǎn)地區(qū)中，真正能成功通過(guò)農(nóng)權(quán)轉(zhuǎn)移變現(xiàn)的案例幾乎沒(méi)有。

有些地方設(shè)置官辦風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，這個(gè)做法是不得已之舉。據(jù)報(bào)道，針對(duì)“兩權(quán)”抵押壞賬所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)及農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn)，重慶市、吉林省、湖北省等多個(gè)省市正在探索建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，一旦發(fā)生壞賬，基金先行向金融機(jī)構(gòu)賠償。但這類基金本質(zhì)上是把市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府，在目前階段有一定意義，但非長(zhǎng)久之計(jì)。

目前宅基地退出的試點(diǎn)中，存在大量難題。*主要的就是法律和制度障礙。由于當(dāng)前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)，同時(shí)對(duì)農(nóng)村宅基地實(shí)行嚴(yán)格管理，因此，盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點(diǎn)中取得了成效，但是難以實(shí)現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。

因此，宅基地改革從長(zhǎng)期看，需要理論研究的支撐，需要觀念革新，進(jìn)而需要法律修改。從眼下看，*主要的是設(shè)計(jì)創(chuàng)新性模式。比如：能否設(shè)計(jì)一種特殊流通機(jī)制、一個(gè)特殊交易市場(chǎng)，交易標(biāo)的為宅基地符號(hào)，即一個(gè)村退出的宅基地面積，可以當(dāng)作土地指標(biāo)進(jìn)行全國(guó)性競(jìng)拍，而宅基地本身的使用權(quán)沒(méi)有直接被買走，就像碳交易市場(chǎng)那樣。

成都的探索就有一定的新意。據(jù)報(bào)道，目前成都市正準(zhǔn)備由成都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所及國(guó)有四大資產(chǎn)管理公司共同發(fā)起設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)公司，擬注冊(cè)資本1億元人民幣。當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還貸款時(shí)，該將對(duì)抵押物先收購(gòu)，再拍賣。但效果仍待觀察。

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