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老齡化社會(huì)的到來 勢(shì)必帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:海南在線  閱讀 535 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在未來數(shù)十年中,隨著老年人口比率的上升,可能很多城市會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

我們看看東京就知道。過去幾十年,日本人口曾呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng),許多人背井離鄉(xiāng)來東京打拼,為了安置這些人,日本政府在東京郊區(qū)建設(shè)了很多新房,但隨著日本人口的銳減(有人估算,到2055年日本的人口將由現(xiàn)在的1.27億縮減到9千萬),很多區(qū)域會(huì)出現(xiàn)人去樓空的凋敝景象。

專家預(yù)計(jì),如果當(dāng)?shù)卣槐M快著手制定措施應(yīng)對(duì)城市的灰色未來,郊區(qū)的高樓大廈和各種建筑群也將被廢棄。

這些都給中國(guó),帶來了什么信號(hào)?

老齡化帶來房地產(chǎn)拐點(diǎn)?

我國(guó)的老人有多少?

民政部在7月11日公布的《2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》給出了答案:截至2015年底,我國(guó)60歲及以上老年人口2.22億人,占總?cè)丝?6.1%。其中65歲及以上人口1.4386億人,占總?cè)丝?0.5%。

按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),如果一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的比例達(dá)到10%,或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%,就進(jìn)入了老齡化社會(huì)。有專家由此表示,中國(guó)已于2001年進(jìn)入了老齡化社會(huì)。

老齡化社會(huì)的到來,勢(shì)必帶來消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。

從中國(guó)人的消費(fèi)投資特征看,30-50后重視養(yǎng)老醫(yī)療,60后重視健康消費(fèi),70后更重視品牌,80后喜愛休閑娛樂和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi),90后重視休閑、娛樂方面的消費(fèi),購(gòu)房需求下降。

原國(guó)泰君安頭席宏觀分析師任澤平就表示,房地產(chǎn)周期在很大程度上也是人口周期的一部分,人口出生數(shù)量領(lǐng)跑住宅開工數(shù)量20年,20-50歲是適齡購(gòu)房人群,2014年前后房地產(chǎn)投資到達(dá)長(zhǎng)周期拐點(diǎn),后房地產(chǎn)時(shí)代的典型特點(diǎn)是“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”。

這句話翻譯過來就是,要購(gòu)房的人變得越來越少,但在北上深廣等城市房子會(huì)供不應(yīng)求。

有人或許會(huì)說“以房養(yǎng)老”模式,是房地產(chǎn)在老齡化社會(huì)中發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金,期間老人仍然可以住在這里,仍然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),直至身故;而在老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

但我們看到,截至目前,北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市只有60戶投保,并且僅有一家保險(xiǎn)公司推出了相關(guān)產(chǎn)品。因?yàn)榻^大多數(shù)老人還是希望把房子留給孩子。

他們一來是擔(dān)心政策不成熟,害怕較后“沒房也沒錢”;二是是房?jī)r(jià)確實(shí)太高,老人以房養(yǎng)老了,子女卻購(gòu)不起房,老人們又能真正安度晚年嗎?而大多數(shù)老人想把房子留給子女,那么未來的購(gòu)房需求還會(huì)向現(xiàn)在這么強(qiáng)烈嗎?

房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)嗎?

可見,“老齡化社會(huì)”給房地產(chǎn)制造了不少困難,因?yàn)槔夏耆藢?duì)于住房的需求越來越少,而新生代對(duì)于購(gòu)不購(gòu)房,仍不確定。

但這讓邦也想到一個(gè)現(xiàn)象:兩年前一份叫《“90后”壓根兒就不購(gòu)房》的演講PPT廣為流傳,隨后“叫賣情趣用品”的90后創(chuàng)業(yè)紅人馬佳佳成為名人,并一度成為開發(fā)商眼中的紅人。

為什么“馬佳佳們”會(huì)一夜成名?因?yàn)闃鞘写罄袀冮_始審視馬佳佳背后的新一代消費(fèi)群體。

原因很簡(jiǎn)單,人口帶來的需求衰減問題,無法搞定;那么他們就必須要搞定新的消費(fèi)載體——90后。

但邦爺還想提出一個(gè)角度:房?jī)r(jià)不止取決于供求,還取決于人口流動(dòng)。我們以老齡化程度很高的上海為例。

據(jù)“上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度”統(tǒng)計(jì),截至2014年12月31日,上海市戶籍人口1438.69萬人,60歲及以上老年人口413.98萬人,占總?cè)丝诘?8.8%,也就是說每3人中就有1個(gè)60歲及以上老人。

上海老齡化嚴(yán)重,但邦爺要提醒你看另外一組數(shù)據(jù):上海2000年的常住人口為1670萬左右,到2010年達(dá)到2300萬左右,增加630萬左右,增幅為38%。

也就是說,上海雖然老齡化嚴(yán)重,但人口的流動(dòng)性也在增強(qiáng)。人口遷徙其實(shí)側(cè)面體現(xiàn)的是城鎮(zhèn)化的過程。任澤平則表示,人口遷移邊際上決定不同區(qū)域房市,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),人口將繼續(xù)往大都市圈遷移聚集。

而人口流動(dòng)的加速,對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)來說,是很重大的影響因素,他不僅會(huì)帶動(dòng)城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)支撐力,還將帶動(dòng)人口外溢區(qū)域(即城市周邊新興區(qū)域)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。


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