樓市的變化帶來投資者們投資策略的變化，持房出租會成為今后很長一段時間里樓市投資的主旋律。目前市場上待租的房源不斷增加，如何才能當(dāng)一個輕松獲得高租金的房東呢？

　　我們的建議是——包裝出租。所謂包裝出租，就是對房屋進行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環(huán)境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應(yīng)目標(biāo)消費者的需求。雖然這在當(dāng)前的租賃市場上還是個新概念，但它卻是提升房屋租賃價值的一個非常行之有效的途徑。

　　樓市的變幻真讓人感到有點措手不及，前不久還高漲得令人熱血沸騰，但不多久卻一下子跌入了一個低迷的怪圈。一輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控仿佛在一夜之間使世界變了樣，很多人都發(fā)出了這樣的感嘆：“這市場還怎么玩？”
但無論如何會玩的人還是要玩下去的，對于那些在房地產(chǎn)市場跌打滾爬的投資者來說，市場的改變引起的是他們投資策略的變化，持房出租會成為今后很長一段時間里樓市投資的主旋律。

　　于是一個頗為棘手的問題就出現(xiàn)在了我們面前，目前市場上待租的房源在不斷增加，在這種情況下你有沒有想過把自己的房子包裝一下呢？它對提升你房屋的租金回報可是有著相當(dāng)大的益處呢！

　　房產(chǎn)投資要打持久戰(zhàn)

　　現(xiàn)在的樓市真的變了，無論是從政策面還是市場面，我們都可以明顯地感到這種轉(zhuǎn)型。有一位投資者的話可以說是特別直白：“現(xiàn)在的樓市投資，可是要打持久戰(zhàn)了?！?

　　這句話可以說告訴了我們兩層意思：一是在目前的市場情況下，以前那種靠差價獲利的短期投資行為可能已經(jīng)一去不復(fù)返了；二是在目前的市場情況下只有長線投資才有其生存的空間，租金回報將會是今后很長一個時期里房產(chǎn)投資客的收益來源。

　　種種跡象已經(jīng)表明，上海樓市已經(jīng)進入一個供大于求的時期。在這種情況下，房地產(chǎn)市場的運行也會出現(xiàn)許多新的變化。投資房產(chǎn)要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說已經(jīng)相當(dāng)大了。而從支出的情況來，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20%才能保證我們的贏利空間。在當(dāng)前“供大于求”的情況下，這顯然是很難實現(xiàn)的。

　　交易成本的提高和市場狀況的清淡都使得房產(chǎn)回歸了它原來的物業(yè)屬性，投資客將更多地與房東劃上等號。

　　租賃市場競爭趨激烈

　　目前正有不少短線投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)長線投資市場，近日記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在不少中介公司都接到了業(yè)主撤消出售要求，改為掛牌出租。于是一個不可回避的事實就出現(xiàn)在了我們面前，今后一個相當(dāng)長的時間里，市場上待租房源的數(shù)量將會呈現(xiàn)出一個不斷增長的過程，房屋租賃市場的競爭將日趨激烈，無論是“新房東”還是“老房東”，都將面臨著新的挑戰(zhàn)。

　　與這兩年房價快速上漲相反的是，近年來上海租賃市場卻始終不溫不火，其根本原因在于，租賃需求增長趕不上供給增長。不少房產(chǎn)中介表示，目前很多中高端住宅租金其實已是有價無市，問津者少。從實際情況來看，如今上海租賃市場上月租金在1500元之內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求，而面積在100平方米至200平方米之間，月租金在4000元至8000元之間的住宅，則供過于求。

　　這種情況的出現(xiàn)，頭先影響到的是租金，租金的變化是一種即時反應(yīng)，它主要看供求關(guān)系。現(xiàn)在各種因素造成了租賃市場房源增多，而同期市場上的需求增長速度并不與之匹配，使得在不少地區(qū)表現(xiàn)出需求不足、租金回落的局面，而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，租賃需求大量出現(xiàn)的可能性比較小。其次，不少房源“空租期”的頻繁出現(xiàn)也大大降低了人們的投資收益率。

　　記者的一位朋友現(xiàn)在手中還有兩套房子沒有租出去，幾個月掛牌下來不見音訊也讓他有點心急火燎的，這兩天記者也時常接到他打來的電話，希望可以幫他為這些房子出出主意。

　　包裝出租廣開財源

　　朋友要我?guī)退龅闹饕鉄o非是想把房子盡快租出去，并且租金可以高一點，可是要真的做到這一點，說難也不難。

　　你有沒有想過把自己的房子包裝一下再出租呢？所謂包裝就是根據(jù)你房屋的具體情況，然后進行恰到好處的提煉加工，包括提升居住功能、美化居室環(huán)境或者是拓寬租賃范圍，以更好地適應(yīng)目標(biāo)消費者的需求。雖然我們這次提出的包裝出租在當(dāng)前市場上還是個新概念，但它卻是提升你房屋租賃價值的一個非常行之有效的途徑。

　　不過這一概念其實已經(jīng)有了很多實踐者，不久前曾有五位溫州人通過產(chǎn)權(quán)交易所以5600萬元的價格購購了一處位于上海城區(qū)的老廠房，為了盡快盤活該資產(chǎn)，溫州人投資4000萬元對廠房進行改造。正當(dāng)業(yè)內(nèi)認(rèn)為一家溫州人開辦的新廠即將投產(chǎn)時，這個五人“決策團”卻把它變成了一個集市場、辦公、餐飲等于一體的綜合型消費廣場?，F(xiàn)在這一廣場的招商工作進行相當(dāng)順利，獲得了相當(dāng)不錯的租金回報?；膷u工作室的一位分析師表示：“目前仍有一批溫州人在上海積極找尋可收購的物業(yè)項目，較好是整體收購，主要著眼點則在于地塊位置、區(qū)域等，而后再進行重新包裝?！?

　　有人說溫州人的操作是一種商業(yè)運作模式，但如果我們思路開闊一點，這種模式為什么不可以用在我們自己的房產(chǎn)出租上呢？資產(chǎn)的規(guī)模不在于大小，但其運作的原理卻往往有著異曲同工之妙。

　　在接下來的文章中我們就報道了4位“普通人”的真實案例：包括用簡易裝修吸引“海外客”；適應(yīng)市場的日租公寓，濃墨重彩對老房子加工，自我包裝對房屋分割出租等等。他們都是這一概念先行一步的實踐者，而且在真槍實彈的市場中都收到了良好的效果。

　　附加值提高租金回報

　　為什么包裝出租能產(chǎn)生這樣的超額利潤呢？因為它在一定程度上提升了房屋的“附加值”。

　　經(jīng)濟學(xué)證明，在正常情況下商品只有“平均利潤”，不可能存在“附加”的“值”，因為供給并不能自動創(chuàng)造需求，因此，商品的提供應(yīng)當(dāng)以市場需求作為前提，從“需求的視角”出發(fā)，才有可能創(chuàng)造出超過“平均利潤”的“值”

　　在經(jīng)濟學(xué)中有一個被稱為錨定(Anchoring)的概念，指的是人們在進行價值評估時，不是根據(jù)對象的完全定位水平，而是根據(jù)對象與某一參照點之間的相對定位關(guān)系，來確定其價值。其中很重要的一點在于引出了個性化價值或者意義價值的概念，這是交換價值之上的附加值和增值部分。而從租房這一行為來說，就是房東一切要從租客的個性化需求出發(fā)，來較終確定房屋的包裝地位。而在另一方面，我們也可以把這種現(xiàn)象理解為經(jīng)濟學(xué)原理中的“邊際成本定價原則”，就是房東實現(xiàn)了租金化，租客獲得更多附加值的“雙贏”局面。

　　相關(guān)鏈接：提升房屋附加值的N個路徑

　　我們究竟該如何來包裝自己的房子呢？提升房屋的附加值有很多方法，而知己知彼、因地制宜、按需出發(fā)、靈活多變、不可過度就是其中的重要原則。

　　包裝有術(shù)各行其道

　　對于前文所敘述的四個案例，不少讀者可能會說，這些房子可以說是各有特點，自己似乎較難生搬硬套。不過我們細(xì)細(xì)看下來，可以發(fā)現(xiàn)這些房屋的類型雖然有所不同，但其包裝的原理卻是大家可以借鑒的。我們之所以篩選出這樣四個案例，很重要的一點在于它們基本代表了房東在租房過程中可能會遇到的一些“包裝問題”。

　　孫志偉主要針對高端房，他把目標(biāo)鎖定在了海外租客的身上，通過了解他發(fā)現(xiàn)這些海外客非常注重居室的氛圍，但對具體的裝潢材料其實并不是十分講究，如果在裝潢時突出一種異國風(fēng)情，就有可能以較低的成本而獲得意想不到的效果。日租公寓則是填補了市場的一個空白，在當(dāng)前的租賃市場上有這樣一個現(xiàn)象，那就是如果你要租時間為1～2個月的房子可以說是相當(dāng)難的，一般的房東都不會愿意進行這樣的短期租賃，而在另一方面市場上又有大量的待租房源閑置在那里。那么如果把眾多的房源集中在一起形成一個日租體系統(tǒng)一打理，就能夠大大提高房屋的出租效率。

　　另外兩個例子則都是把房屋缺點變成了優(yōu)點，這一點可能是廣大房東們頗值得研究一番的。老房子舊了、破了，在租賃市場的價值自然隨之降低，然而在當(dāng)前復(fù)古風(fēng)的影響下，通過“整舊如舊”的裝修，反而使其重新煥發(fā)了青春。雖然此類“包裝”的成本可能大一些，但其收到的效果卻是顯著的，因為它把老房子的特點擴大化了。而對房屋的分割可以說是房東自我包裝的一種形式，像在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的大房型，出租就會面臨著不小的困難，而通過這樣的分割改造，化整為零的方式就會容易得多，這尤其對一些大學(xué)旁的房子尤其合適。當(dāng)然這種方式也會存在著這樣或那樣的問題，但它終究是被困的房東所作的一種努力。

　　提升附加值的路徑

　　的確，在目前市場競爭越來越激烈的情況下，通過適度的包裝來提升物業(yè)的附加值顯然是現(xiàn)實和必須的。對此，在將來的操作過程中，廣大房東們尤其要注意把握住以下五大要點：

　　知己知彼

　　先應(yīng)該對自己房屋有充分的了解，它有些什么特點，又有哪些優(yōu)點和缺點，對這些都應(yīng)該做到心知肚明。另外對房屋周邊租賃市場的價格水平也應(yīng)有充分的了解，然后在此基礎(chǔ)上確定自己的目標(biāo)租客群體。

　　因地制宜

　　房屋的包裝并不是大動干戈，而是要在房屋原來的基礎(chǔ)上進行因地制宜的改造和裝修。對于房屋中的缺點可作適當(dāng)?shù)难陲棧?br>

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