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房價快速上漲 部分銀行研究頭付房貸比例

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:海南在線  閱讀 546 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實,3月2日下午,上海相關監(jiān)管部門召開會議,主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。無論是從房貸申請人自身的資質(zhì),還是房產(chǎn)本身的情況,多家受訪銀行人士表現(xiàn)出更趨謹慎的態(tài)度,特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(頭付配資)等情況給予更大關注。也有銀行表示將采取措施,以防惡意“撬動杠桿”的情況。

    開年以來,樓市之熱,甚至超出銀行機構(gòu)的預期。

    目前,北京和上海已經(jīng)普遍出現(xiàn)頭套房8.5折利率優(yōu)惠,有銀行甚至給出8.3折或更低折扣;二套房利率原先基準上浮10%的執(zhí)行標準也有所松動,已有銀行開始執(zhí)行基準利率。

    多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實,3月2日下午,上海相關監(jiān)管部門召開會議,主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。

    有消息人士表示,相關監(jiān)管部門目的有三方面:一是希望各家銀行不要在利率上打價格戰(zhàn),保持價格穩(wěn)定;二是希望了解各家銀行個人住房按揭貸款的投放計劃;三是了解銀行與房產(chǎn)中介合作的情況,特別是在合作中是否遇到問題和困難。

    “房價快速上漲,投機情緒加重,還是要謹慎。”有銀行零售一線人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

    無論是從房貸申請人自身的資質(zhì),還是房產(chǎn)本身的情況,多家受訪銀行人士表現(xiàn)出更趨謹慎的態(tài)度,特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠桿(頭付配資)等情況給予更大關注。也有銀行表示將采取措施,以防惡意“撬動杠桿”的情況。

    一月上海個人住房貸款創(chuàng)三年新高

    新高紀錄還在持續(xù)創(chuàng)造。

    央行的相關數(shù)據(jù)顯示,2015年上海地區(qū)個人住房貸款新增1539.7億元,同比多增942.1億元,其中下半年新增1077.3億元,同比多增857.3億元。

    一月上海地區(qū)新增個人住房貸款346.3億元,打破去年9月218.9億元的增量紀錄,創(chuàng)下近三年新高。

    可以比較的是,截至2015年12月末,北京地區(qū)個人住房貸款超5800億元,新增1371.4億元,同比多增906.3億元,同比增長30.3%,增速較2014年提高19個百分點。其中,7月份單月新增量創(chuàng)下五年來的新高。

    某國有大行內(nèi)部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,1月開始該行個人按揭貸款增長提速?!盀榕浜稀齑妗?,銀行業(yè)普遍在大量投放信貸?!痹搰写笮腥耸勘硎?。

    另一家國有大行相關業(yè)務監(jiān)測人士則表示從2月份開始出現(xiàn)大幅增長,同比增幅甚至達到100%。

    一家股份行個人金融部人士透露,今年個人住房貸款指標比2015年增長約30%。另一家大型城商行的年增長指標也為30%。

    某股份制銀行人士透露,個人住房按揭貸款是總行2016年定調(diào)的三大戰(zhàn)略業(yè)務之一,其中一線城市被寄予厚望?!皳?jù)我了解,個人住房按揭貸款30%的增長應該還是一個保底的狀況?!?/p>

    其還透露,上海地區(qū)某農(nóng)商行1、2月的個人住房按揭貸款投放已接近國有大行的水平。

    多位金融界人士表示:“對銀行來說,個人房貸的風險不高,先進的風險是‘斷供’。”

    “之前溫州有過,陜西前兩年也出現(xiàn)過,但這種情況只會出現(xiàn)在三四線城市,北上廣深因為購房量較大,房價相對穩(wěn)定,波動小,所以不構(gòu)成系統(tǒng)性風險?!庇谐巧绦腥耸糠治龇Q。

    有上海銀行業(yè)人士表示,回顧目前為數(shù)不多的“斷供”的案例,主要是2007年到2010年之間的一些房貸客戶,有借款人個人財務問題導致的;也有個別升值空間遠低于預期的別墅持有者。

    對于一線城市的金融機構(gòu)而言,潛在風險另有考量。

    “大家都說上海沒問題,但其實我們觀察到一個現(xiàn)象值得關注”,有股份制銀行上海地區(qū)零售部人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,一些樓盤的購購群體盡管有財富積累,但投機心態(tài)較強。

    值得一提的是,該類購房者如果購購的是銀行的合作樓盤(新房),或者是通過銀行合作中介(二手房),作為批量客戶,銀行一定程度上也是批量接受。

    “比如,如果是和樓盤有合作,他們那邊批量推薦的客戶,我們一般不對具體的申請者做特別要求。另外,其實像單價十幾萬這種樓盤,總價上千萬的,我們比較青睞的公務員、老師等工薪也沒辦法購。”上述股份行人士表示。

    有銀行零售條線 人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,目前存在中介推薦給銀行的打包客戶質(zhì)量參差不齊?!巴扑]過來10個客戶,里面夾個兩三個次的?!?/p>

    銀行密切關注房地產(chǎn)信貸風險

    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者在各地調(diào)研結(jié)果表明,目前市場上已經(jīng)普遍出現(xiàn)頭套房基準利率8.5折的優(yōu)惠,也有極個別出現(xiàn)8.3折以上。

    國有大行中,以農(nóng)行為例,農(nóng)行上海某支行個人客戶經(jīng)理表示:“商業(yè)貸款金額以180萬元為界,超過180萬的,利率折扣可低至8.5折;180萬以下的,折扣為8.6折?!?/p>

    北京分行則已有8.3折優(yōu)惠。另外,工行北京分行對于頭套房也是執(zhí)行頭付三成,頭套利率可低至8.5折。

    股份制銀行中,招行和民生較有代表性。

    招商銀行上海某支行,房貸客戶經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者:“商貸在100萬元-200萬元之間的,利率優(yōu)惠為8.7折,200萬元到400萬元的,利率優(yōu)惠8.6折,400萬元-1000萬元的優(yōu)惠8.5折?!?/p>

    民生銀行則針對不同的合作樓盤和二手房中介,以及客戶資質(zhì),有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

    城商行和農(nóng)商行中,寧波銀行在杭州地區(qū)執(zhí)行的基本標準為頭套利率9折,二套利率1.1倍。上海農(nóng)商行頭套房貸款優(yōu)惠可低至8.3折,二套房利率可低至基準。

    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,杭州地區(qū)的銀行頭套房按揭多執(zhí)行25%頭付,平均利率是基準95折,業(yè)務一線執(zhí)行標準是較低9折。二套普通住宅的頭付較低政策規(guī)定30%頭付,但一般實際執(zhí)行40%頭付。

    上述利率折扣來自各銀行分支機構(gòu)相關人士,并未得到銀行官方確認,具體執(zhí)行利率可能存在差異。

    有銀行業(yè)內(nèi)人士透露,考慮到資金和稅務等成本,目前銀行房貸的保本價在83折左右,“低于這個價格,一定是虧的”。

    多個信源向21世紀經(jīng)濟報道記者證實,3月2日下午上海相關監(jiān)管部門召開會議,主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調(diào)研。

    某大行信貸部門人士接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時稱,目前還沒有對房貸政策進行調(diào)整,但對房地產(chǎn)貸款風險保持密切關注。

    有股份制銀行上海分行零售部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,據(jù)目前上海樓市的情形,會更嚴格審核貸款人的資質(zhì),正在考慮提高頭付比例。也有深圳銀行業(yè)人士表示,正在研究考慮提高頭付比例。

    前述某大行個人房貸業(yè)務監(jiān)測人士認為,目前銀行關注的風險,是擔心房價暴漲情況下,房子的評估價格虛高。通過少交頭付的方式,套用銀行資金投向其他領域,比如高收益理財,或者資本市場。

    多名受訪銀行人士還提到了當前“假按揭”的風險,也就是投機者看漲房價,進行虛假購賣,從銀行套取現(xiàn)金,而這需要銀行和房管部門雙把關。

    民生銀行上海地區(qū)相關零售人士則表示,除了嚴格審核貸款人本身的背景,在合作樓盤的選擇上,也盡量不碰外環(huán)以外的房子。

    地產(chǎn)公司融資成本快速下降

    一邊是個人住房按揭貸款的迅速擴張,另一邊,房地產(chǎn)開發(fā)貸款也在去年開始回暖。

    根據(jù)央行上??偛抗嫉臄?shù)據(jù),1月上海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款止跌回升,新增135.5億元;其中,地產(chǎn)開發(fā)貸款增加較多,單月新增378.7億元,同比多增379億元;商業(yè)用房開放貸款增加68.8億元,同比多增3.1元。

    回顧2015年上年半以來,上海地區(qū)商業(yè)用房開放貸款一直保持較快增長。

    以去年11月為例,當月商業(yè)用房開發(fā)貸款余額達房地產(chǎn)貸款余額的21.2%,高出全國約1倍,同比增速高出轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速12.3個百分點。

    同時,值得注意的是,根據(jù)權威部門相關調(diào)查,除了表內(nèi)信貸,還有相當銀行資金通過表外投向了商業(yè)地產(chǎn)。

    據(jù)人行北京營管部統(tǒng)計,2015年北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款比年初增加390.1億元,而2014年為減少105.4億元。

    有財富管理公司產(chǎn)品人士表示,自去年以來,可以觀察到地產(chǎn)項目融資成本急速下降?!拔覀兘佑|的是主要是百強地產(chǎn)商,去年年初他們的融資成本在1百分之十四五,到下半年,到百分之十二三,到今年直接到10%以下。直接原因是銀行和信托原來停掉的業(yè)務又恢復了,地產(chǎn)公司從拿地的保證金到開發(fā)貸,全鏈條提供融資,資金很充裕?!?/p>

    不過,某大行有關信貸部門人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面,總量是在壓降控制?!拔覀兡壳爸蛔鲆痪€城市和二線優(yōu)質(zhì)客戶項目,三四線基本不做。對開發(fā)商還上調(diào)了資質(zhì)等級要求。”

    而有某浙江地區(qū)城商行人士則表示,在地產(chǎn)開發(fā)貸中會對客戶、區(qū)域和項目進行三把關。其介紹稱,總行對房地產(chǎn)開發(fā)貸進行名單管理。區(qū)域維度向一線城市、經(jīng)濟發(fā)達人口導入型城市靠攏,比如杭州、嘉興(靠近上海)、湖州、麗水(靠近江西)。

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