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需警惕新一輪房價報復(fù)性反彈影響市場

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:《經(jīng)濟(jì)參考報》  閱讀 508 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  從3月底二套房頭付比例降低等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺到現(xiàn)在,一個多月的時間里,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。很多城市商品房成交量迅速擴(kuò)大,價格也有所回升,個別城市成交量創(chuàng)近年來新高。但專家表示,我國房地產(chǎn)市場快速回暖趨勢值得關(guān)注,需警惕新一輪房價報復(fù)性反彈影響市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

  地方政府出臺政策積極性高商業(yè)銀行支持樓市“不冷不熱”

  3月底,我國房地產(chǎn)刺激政策陸續(xù)出臺。3月27日,國土資源部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給;3月30日,央行降低二套房頭付比例;財政部將個人購購二手房免征營業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年。記者在各地調(diào)研發(fā)現(xiàn),一系列政策措施出臺后,各地迅速落實并配套相關(guān)政策。

  浙江省溫州市4月2日就出臺了8條地方細(xì)則,成為政策出臺后頭個公布地方細(xì)則的城市。其中規(guī)定,“政府對頭次購房給予一定補(bǔ)助”,這引起社會各界熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說,這是目前各城市中救市力度較大的一項內(nèi)容,可能帶來整個市場預(yù)期的改變,意味著地方政府鼓勵購房的思路已經(jīng)形成。

  安徽省出臺政策規(guī)定:從4月8日起,對省直公積金繳存職工家庭購購套自住住房,并申請住房公積金貸款的,頭付款比例由以前的60%降至30%,與頭套房的頭付款比例持平。合肥市物價局則提出,對房產(chǎn)部門涉企收費(fèi)項目進(jìn)一步精簡和明確,包括限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房等在內(nèi)8類條件下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,將免收住房交易手續(xù)費(fèi)。

  4月18日,福州市政府出臺了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性需求的實施意見》,內(nèi)容包括進(jìn)一步放開頭套房和頭改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、頭次及次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

  各地出臺多項政策力促商品房交易,然而受制于商業(yè)銀行管理體制,在貸款支持政策方面難以實質(zhì)性推動。記者走訪北京地區(qū)各大銀行了解到,目前北京各家銀行對二套房貸大多執(zhí)行頭付5成,利率一般上浮10%;在頭套房方面,8.8折優(yōu)惠利率成為市場主流。北京各大銀行并未徹底執(zhí)行央行針對二套房貸頭付較低標(biāo)準(zhǔn)。

  杭州市公積金也調(diào)整了相應(yīng)政策,對頭付比例以及公積金貸款額度做出調(diào)整。不過,銀行方面出于自身經(jīng)營考慮,尚未對頭套房貸給出低于9折的優(yōu)惠,對二套房依然實行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率。“總體來看,銀行的信貸政策對樓市仍是一個制約,特別是對改善型購房者來說,過高的利率增加了他們的購房成本?!闭銏髠髅椒康禺a(chǎn)研究院院長丁建剛說。

  警惕庫存大幅消化后出現(xiàn)新一輪房價快速上漲

  記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),在一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下,各地房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)快速回暖的趨勢,特別令人擔(dān)憂的是,庫存大幅消化后房價有可能出現(xiàn)較大幅度上漲。

  根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,4月北京市二手房共成交17282套,環(huán)比上升58.4%,同比上升126.9%。全月網(wǎng)簽量僅次于2013年3月份,創(chuàng)下兩年來單月網(wǎng)簽量新高。4月北京市二手房成交均價為每平方米35318元,環(huán)比上漲2.9%。鏈家地產(chǎn)北京工體店 經(jīng)紀(jì)人王利表示,現(xiàn)在較明顯變化就是業(yè)主的信心增強(qiáng),房產(chǎn)掛牌價格有小幅上漲的趨勢。雖然漲幅并不大,主要是現(xiàn)階段正在消化此前掛牌積攢的房源;但根據(jù)經(jīng)驗來看,如果現(xiàn)存的優(yōu)質(zhì)房源消化完,價格可能會出現(xiàn)較大幅度上漲。

  4月30日至5月3日,上海展覽舉行“五一假日樓市房展會”,此前集體缺席春季房展會的開發(fā)商悉數(shù)到場,開發(fā)商的優(yōu)惠幅度明顯縮小。按照上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控,此次共有42個項目參展,僅有12個樓盤項目提供折扣優(yōu)惠。絕大部分樓盤采取抵券優(yōu)惠,折算下來普遍在9.7折上下,有的樓盤干脆打出“五一不漲價”的標(biāo)語,而去年秋季房展較低可達(dá)9折。中原地產(chǎn)分析師盧文曦說,上海開發(fā)商不愿大幅促銷是由于在政策推動下4月成交出現(xiàn)放量,新房成交超過100萬平方米,交易熱情攀升。本次展會也是試探當(dāng)前價格的市場反饋,如果購方還是積極反應(yīng)的話,不排除會有部分項目嘗試漲價。

  杭州樓市也呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢。4月份杭州市區(qū)新建商品房共簽約11472套,較去年同期增長111.7%,創(chuàng)下歷史同期新高,成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”,簽約7060套,日均簽約235套,簽約量環(huán)比上升55.51%,同比上升156.63%。五一假期,記者來到杭州城北的申花板塊,“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者,因為剛剛加推新房源,不少購房者前來看房詢價。“此次加推的200多套房源,開盤當(dāng)天就賣出180多套,單價也從此前的每平方米2.5萬元上調(diào)到2.6萬元,因為現(xiàn)在行情趨好,所以市場還是很認(rèn)可這個價格?!痹摌潜P銷售經(jīng)理劉一方告訴記者。

  在一些二三線城市,4月份以來的房價也出現(xiàn)回升。今年4月的全國百城房價指數(shù)顯示,合肥房價以環(huán)比1.29%的漲幅列百城位。記者采訪發(fā)現(xiàn),4月,合肥二手房成交量大幅上升,各區(qū)域二手房交易都出現(xiàn)排隊現(xiàn)象,有的區(qū)級二手房交易還出現(xiàn)連夜過戶現(xiàn)象。進(jìn)入5月后,合肥共有35家樓盤有推盤計劃,計劃推出約7000多套房源入市,表明開發(fā)企業(yè)普遍看好樓市。在福州,大部分開發(fā)商取消了優(yōu)惠活動,部分開發(fā)商采取“饑餓營銷”模式,托關(guān)系購房、一房難求等現(xiàn)象重現(xiàn)。

  房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡及爛尾風(fēng)險仍是樓市突出問題

  記者走訪發(fā)現(xiàn),當(dāng)前很多地方房地產(chǎn)市場仍面臨結(jié)構(gòu)失衡的問題,導(dǎo)致一些庫存難以消化,當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速回暖并不具備條件基礎(chǔ),容易帶來新的風(fēng)險。另外,前期房地產(chǎn)交投冷清帶來的爛尾風(fēng)險也是當(dāng)前樓市面臨的突出問題。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至4月末,杭州市區(qū)新建商品房庫存為159394套,環(huán)比3月末增加了4352套,再次刷新各月末庫存歷史較高紀(jì)錄。高庫存下的結(jié)構(gòu)問題更值得關(guān)注,蕭山區(qū)、余杭區(qū)處于杭州主城區(qū)外圍,供應(yīng)量很大,這些區(qū)域的高庫存蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險。杭州透明售房市場研究院院長方張接認(rèn)為,供求關(guān)系是決定價格走勢的根本因素,當(dāng)前杭州等城市房價從整個市場來看并不具備上漲的基礎(chǔ),快速回暖趨勢容易帶來新的問題。

  另外,一些前期降價樓盤迎來集中交房期,交付糾紛以及隱含的爛尾風(fēng)險值得關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士告訴記者,當(dāng)前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓盤,由于開發(fā)商前兩年降價賣房,所以對樓盤的品質(zhì)打了折扣,也引起不少業(yè)主的強(qiáng)烈反應(yīng)。當(dāng)前由于房屋質(zhì)量以及配套減少和綠化縮水引起的業(yè)主維權(quán)有增多趨勢,而隨著交房高峰期來臨,這類糾紛將呈高發(fā)態(tài)勢。

  業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家建議,一是穩(wěn)定住房消費(fèi),創(chuàng)造新的住房需求。方張接說,未來市場有待于來自政策層面的持續(xù)接力和精準(zhǔn)支持,比如保障房的貨幣化安置,引導(dǎo)拆遷安置居民和被征地農(nóng)民利用貨幣補(bǔ)貼購購商品房,就是一個去庫存、拓需求的較好選擇。

  二是做好金融信貸支持,改善惜貸情緒。深圳市房地產(chǎn)研究李宇嘉認(rèn)為,目前,樓市需求端的較大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當(dāng)前,應(yīng)通過央行對國開行進(jìn)行抵押補(bǔ)充貸款(PSL),間接收購商業(yè)銀行房貸余額證券化(MBS),修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表,改善惜貸情緒,激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸。

  三是助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,促進(jìn)消費(fèi)升級。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馬前光認(rèn)為,質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求,而房地產(chǎn)業(yè)是否能提升品質(zhì),滿足消費(fèi)者更高層面的需求也將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。


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