位于上海南京路的一個(gè)樓盤(pán)，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元。然而，其所在地塊卻是1992年頭次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房?jī)r(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。

日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露的不作為行為核查問(wèn)責(zé)情況顯示，截至8月底，各地今年已處置閑置土地31．25萬(wàn)畝?！靶氯A視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開(kāi)發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬(wàn)畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開(kāi)發(fā)商暴利和高房?jī)r(jià)。

一塊地“捂”了20多年房?jī)r(jià)上漲接近百倍

一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開(kāi)盤(pán)后一度開(kāi)出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年頭次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開(kāi)發(fā)商中國(guó)地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間。

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開(kāi)始賣”。即使按年報(bào)中較新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過(guò)300億元。

據(jù)上海中原物業(yè)顧問(wèn)研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目頭次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開(kāi)發(fā)商如今開(kāi)出的較高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。

在北京，曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價(jià)較高的“地王”地塊－－崇文門菜市場(chǎng)地塊，拍賣時(shí)經(jīng)歷多家房企33輪競(jìng)價(jià)，按出讓價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)4．3萬(wàn)一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無(wú)已建成的地面建筑，目前仍在建設(shè)中。記者從多家地產(chǎn)中介了解到，近4年來(lái)，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。

“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13．92萬(wàn)畝?！焙Ｄ鲜?guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳健春說(shuō)，涉及囤地開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4．47萬(wàn)畝，時(shí)間較長(zhǎng)的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房?jī)r(jià)至少翻了一倍多。

“很多樓盤(pán)不是拿完地就開(kāi)建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場(chǎng)人士說(shuō)。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，再確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開(kāi)盤(pán)，如果趕上房?jī)r(jià)低迷盤(pán)整時(shí)期，就以種種理由囤地?！?/p>

房子還沒(méi)住產(chǎn)權(quán)就縮水，土地成本不斷上漲

囤地較終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開(kāi)工超過(guò)3年，2013年9月頭次開(kāi)盤(pán)時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3．1萬(wàn)元，超過(guò)土地成本10多倍。

同時(shí)，囤地還帶來(lái)住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開(kāi)發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“購(gòu)房者還沒(méi)住產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

業(yè)內(nèi)人士表示，囤地還不止是開(kāi)發(fā)商暴利的簡(jiǎn)單問(wèn)題：假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應(yīng)的土地沒(méi)有建成房子就可能帶來(lái)住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)走高的循環(huán)。

道道“嚴(yán)令”為何管不住囤地抬價(jià)？

1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地逾期無(wú)償收回。根據(jù)國(guó)土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國(guó)土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊京郊等熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)部分開(kāi)發(fā)、先開(kāi)工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。

上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言，由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng)，開(kāi)發(fā)方極易拖進(jìn)度?！澳玫?萬(wàn)平方米的地，幾年只開(kāi)發(fā)1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規(guī)劃故意超標(biāo)，總需要時(shí)間修改。”還有部分企業(yè)干脆先開(kāi)工建樓再改規(guī)劃，對(duì)外宣稱“回購(gòu)爛尾樓項(xiàng)目”規(guī)避囤地之嫌。

一家主要在中部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，具體操作中，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)成交均價(jià)，被房管部門暫停預(yù)售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過(guò)高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開(kāi)發(fā)。

另一方面，一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國(guó)土資源部門現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開(kāi)發(fā)的擋箭牌。”陳健春說(shuō)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地，占閑置土地總面積的74％?！皯?yīng)無(wú)償收回的，一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事；應(yīng)有償收回的，僅以簡(jiǎn)單的延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限了結(jié)?！?/p>

此外，囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽(yáng)國(guó)土局副局長(zhǎng)謝雙喜“窩案”中，紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權(quán)謀利，違法違規(guī)倒賣土地。

多地國(guó)土監(jiān)管部門表示，由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開(kāi)發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地禁令視而不見(jiàn)，應(yīng)推進(jìn)土地閑置清理，一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，年底前，對(duì)各?。▍^(qū)、市）尚未處置完畢的閑置土地，按面積收回或扣減年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。

位于上海南京路的一個(gè)樓盤(pán)，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元。然而，其所在地塊卻是1992年頭次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房?jī)r(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開(kāi)發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬(wàn)畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開(kāi)發(fā)商暴利和高房?jī)r(jià)。

【現(xiàn)象】

一個(gè)項(xiàng)目“在建”20年

一平方米8萬(wàn)元至10萬(wàn)元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開(kāi)盤(pán)后一度開(kāi)出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年頭次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開(kāi)發(fā)商中國(guó)地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開(kāi)始賣”。即使按年報(bào)中較新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過(guò)300億元。

囤地較終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開(kāi)工超過(guò)3年，2013年9月頭次開(kāi)盤(pán)時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬(wàn)元，超過(guò)土地成本10多倍。

【揭秘】

能拖就拖已是“潛規(guī)則”

據(jù)上海中原物業(yè)顧問(wèn)研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目頭次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開(kāi)發(fā)商如今開(kāi)出的較高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。

“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬(wàn)畝?！焙Ｄ鲜?guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳健春說(shuō)，涉及囤地開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬(wàn)畝，時(shí)間較長(zhǎng)的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房?jī)r(jià)至少翻了一倍多?！昂芏鄻潜P(pán)不是拿完地就開(kāi)建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’?！鄙虾Ｈf(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場(chǎng)人士說(shuō)。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，再確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間?！耙坏鞘谢嘏图泳o開(kāi)盤(pán)，如果趕上房?jī)r(jià)低迷盤(pán)整時(shí)期，就以種種理由囤地?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20%批而未用就可能帶來(lái)住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)走高的循環(huán)。

【疑問(wèn)】

“嚴(yán)令”為何管不住囤地？

1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地逾期無(wú)償收回。根據(jù)國(guó)土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國(guó)土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)部分開(kāi)發(fā)、先開(kāi)工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地——

方式一：虛報(bào)預(yù)售價(jià)格

一家主要在中部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的上海房企

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