“土地風(fēng)暴”一周年國信等近百家房企遭處置

   “亂哄哄你方唱罷我登場，反認(rèn)他鄉(xiāng)是故鄉(xiāng)?！庇谩都t樓夢》甄士隱的好了歌來形容閑置土地處置行動(dòng)之前海南土地市場是再貼切不過的了。盡管一直以來，海南土地圈地已經(jīng)成為一個(gè)敏感事件。但在2014年的閑置土地整治風(fēng)暴行動(dòng)中，海南啟動(dòng)頭個(gè)約談和掛牌督辦機(jī)制，頭次將閑置土地處置擺上臺(tái)面。對全省共計(jì)13.06萬畝“供而未用”閑置土地開展大規(guī)模肅清行動(dòng)，牽涉房企近百家。

    據(jù)調(diào)查，海南“批而未用”土地總量為28.68萬畝，其中“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。在海南涉嫌圈地的近百家房企中，不乏保利、頭創(chuàng)、北京百創(chuàng)投資等大房企。這些大房企習(xí)慣使用注冊子公司或股份公司方式參與拿地競拍。一些房企甚至注冊子公司多達(dá)近10家。其中，海南金手指閑置土地達(dá)978820.2平方米為此次清查的單宗閑置土地。

    海南省國土資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海南閑置土地存在閑置土地多，行業(yè)分布廣;閑置時(shí)間長，新增數(shù)量大;閑置成因多，因此處理難度大。企業(yè)原因造成的土地閑置在不少數(shù)，但政府原因造成的土地閑置也非常之多。

    在這次行動(dòng)中，海南采取收繳土地閑置費(fèi)、限期開發(fā)、等價(jià)置換、協(xié)議收回、無償收回共五種方式進(jìn)行閑置土地處置。

    截止年初，海南處置閑置土地1105宗、13.24萬畝，面積處置率95%，宗數(shù)處置率為96%，追繳拖欠土地出讓金入庫59.76億元。時(shí)隔整治結(jié)束一周年，那些被處置要求開工的企業(yè)是否如期開工?要回收的土地又是否如期收回?新浪記者先后走訪了海南省國土資源廳、被處置的各大企業(yè)，就被閑置土地處置企業(yè)開工及回收情況進(jìn)行了追蹤回訪。

    一周年追蹤

    12家大房企約談追蹤或延期開發(fā)或無償收回

    在整治攻堅(jiān)克難時(shí)期，海南省國土資源廳約談了12家“囤地”大戶。國信、華潤、中信、中遠(yuǎn)等房企大腕兒均在約談之列。據(jù)了解，12家企業(yè)在海南共有44742畝閑置土地，占全省閑置土地總面積的32%。

    其中，海南中和(集團(tuán))有限公司有3267畝閑置土地，國信龍沐灣閑置土地3040畝，該兩家企業(yè)所擁有的閑置土地面積是樂東縣閑置土地總面積的66%。國企中遠(yuǎn)集團(tuán)有5271畝閑置土地，占瓊海市全部閑置土地面積的74.2%。

    從被約談房企名單中可知，它們都是資金實(shí)力雄厚的知名企業(yè)。被約談的原因簡單明了，有企業(yè)囤地面積太大，如駿豪集團(tuán)?？诙诘?.6萬余畝;有企業(yè)囤地時(shí)間太長，甚至達(dá)22年之久，問題卻長期得不到解決;有企業(yè)不積極配合政府完成土地處置工作。據(jù)悉，上述企業(yè)在約談時(shí)尚有12939畝閑置土地未完成處置。

    大上馬海南房企集中開工

    經(jīng)過多次走訪，記者了解到，今年以來，海南項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建及投資大幅增長。其中，?？谧詥?dòng)閑置處置工作以來，出現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建及投資大幅增長情況。陵水、文昌、保亭等市縣也已有多家未按期動(dòng)工建設(shè)的用地企業(yè)開始大舉動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。

    在臨高縣臨城鎮(zhèn)二環(huán)東路一宗土地上，海南盈海建業(yè)投資有限公司閑置了1年多的4.74公頃土地終于被喚醒，項(xiàng)目施工已經(jīng)進(jìn)入尾聲。據(jù)介紹該宗土地因企業(yè)自身原因一直沒有開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿1年未滿2年，臨高縣按《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，采取征繳閑置費(fèi)方式處置，重新約定了動(dòng)工開發(fā)竣工期限和違約責(zé)任。截止目前，該宗地已完成投資額約9800萬元，正在建設(shè)商業(yè)樓房和高層住宅。

   “全省推動(dòng)一批閑置土地動(dòng)工開發(fā)，也帶動(dòng)了一大批項(xiàng)目投資建設(shè)?！笔翉d相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自開展處置工作以來，全省已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的閑置土地219宗、2.12萬畝，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際投資額約189億元。

   部分企業(yè)土地?zé)o償收回

    部分企業(yè)土地閑置超20年被無償收回帶動(dòng)一批項(xiàng)目投資建設(shè)。其中，蘇州經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展總公司1992年取得位于東方與樂東縣交界處至嶺頭村沿海一宗面積995畝土地使用權(quán)后，土地至今閑置了21年之久。土地用途為旅游用地，卻一直未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。作為被約談的市縣之一，樂東黎族自治縣政府在這次的閑置土地清理處置工作過程中，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定是土地使用權(quán)人自身原因造成該宗土地閑置。目前已無償收回了這宗閑置土地使用權(quán)。

    此外，海南東山彩色沖印有限公司早在1993年8月13日取得位于萬寧市東和農(nóng)場太陽河旅游區(qū)一宗土地使用權(quán)，面積27畝，土地用途也是旅游用地，土地閑置時(shí)間長達(dá)20年之久未開發(fā)建設(shè)。萬寧市政府在這次的閑置土地清理處置工作過程中，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定是土地使用權(quán)人自身原因造成該宗土地閑置，無償收回上述閑置土地使用權(quán)。

    除了無償收回土地，有償收回、延長開發(fā)期限、征繳閑置費(fèi)也成為本輪海南省閑置土地處置中比較普遍的方式之一。

    根據(jù)省國土廳提供的材料顯示，?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資有限公司于2005年8月至2010年2月期間在?？谑行阌^(qū)石山鎮(zhèn)建新管區(qū)共取得10宗土地，面積2043畝，由于該區(qū)域的城鄉(xiāng)規(guī)劃用途為非建設(shè)用地，造成該公司至今無法開發(fā)建設(shè)。經(jīng)報(bào)海口市政府批準(zhǔn)，今年7月，海口市國土資源局與?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資有限公司簽訂《土地有償收回協(xié)議》，按2.8億元有償收回該公司2043畝土地。

    大部分房企土地延期開工

    據(jù)了解，海南明遠(yuǎn)置業(yè)有限公司在萬寧市神州半島北岸大環(huán)嶺一共圈了8塊土地，其中的地塊260多畝，共1100余畝土地。8塊土地均屬于住宅用地，因?yàn)檎?，每塊土地都已經(jīng)閑置2年以上。新浪樂居記者從海南閑置土地處置辦公室了解到，政府已對明遠(yuǎn)置地的1000多畝土地進(jìn)行處置，延長土地動(dòng)工開發(fā)期限。

    此外，?？诙诘?.6萬余畝的駿豪與海口市國土局簽訂了協(xié)議，依然采取延長動(dòng)工開發(fā)期限方式進(jìn)行處置。

   “有些土地閑置下來，確實(shí)是因政府導(dǎo)致的。”海南國土資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。十幾年前，政府出讓土地，大部分是“毛地”?！安⑶?，當(dāng)時(shí)政府也沒有資金建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，所以允許企業(yè)成片購地，由企業(yè)統(tǒng)計(jì)規(guī)劃、開發(fā)、招商甚至管理。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此種出讓土地的方式確實(shí)留下了很多問題。

   “也有些企業(yè)與政府簽訂協(xié)議已經(jīng)快1年了，約定的動(dòng)工期限也已經(jīng)到了，但企業(yè)并未動(dòng)工?！痹撝槿耸空f，“針對這類企業(yè)，約談過程中，政府會(huì)根據(jù)企業(yè)意愿，如果不愿意開發(fā)就收回土地;若愿意開發(fā)，便給出較后期限。如果企業(yè)仍不動(dòng)工，政府將收回土地使用權(quán)，沒收保證金?！闭{(diào)查中，記者了解到，大部分房企土地在閑置土地處置中得到的結(jié)果是延期開發(fā)。

    海南省國土資源廳廳長陳健春表示，對存在因企業(yè)原因造成土地閑置超過500畝，以及不配合市縣政府完成處置工作的，市縣政府和國土部門將不會(huì)再接受其報(bào)名參與新土地的招拍掛活動(dòng)，也不會(huì)對該企業(yè)原有的項(xiàng)目供應(yīng)新地。

    陳健春說，海南省今年將嚴(yán)格落實(shí)供地目錄，對高耗能、高污染的項(xiàng)目，限制或嚴(yán)格禁止土地供應(yīng)，適當(dāng)控制純商品住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。

    施工面積大幅上漲房企壓力暴增 價(jià)格戰(zhàn)在所難免

    今年1至5月海南房企新開工面積550.7萬平方米，相較去年的472.27萬平方米，同比上漲16.6%。如今，海南高達(dá)6800多萬平方米施工面積，給不少施工房企帶來了較大的去化壓力。海南錦誠董事長王路表示，如今的市場形勢不樂觀，由此帶來了不少項(xiàng)目施工進(jìn)展十分緩慢。不少項(xiàng)目是由去年延續(xù)至今。同時(shí)，大規(guī)模的閑置土地處置工作開展后，不少企業(yè)都抓緊了項(xiàng)目施工。由此帶來了施工體量巨大，且難以拆解?！叭ツ耆暾谑┕さ捻?xiàng)目總面積只有5000多萬平方米，而今年僅半年的時(shí)間，施工面積已經(jīng)達(dá)到6800多萬平方米。由此可見，明年不少房企預(yù)售面積將是非常大的?！蓖趼繁硎?。

    海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)主席、海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理齊志輝表示，今年海南整體房地產(chǎn)銷貨壓力都很大。整個(gè)市場比去年還要嚴(yán)峻。跟許多業(yè)內(nèi)交流時(shí)，大家都表示壓力。尤其三亞片區(qū)大量庫存，以及清水灣片區(qū)、海口西海岸片區(qū)、文昌片區(qū)月亮灣片區(qū)、高隆灣片區(qū)等的庫存量都大，急需去化。如果整個(gè)市場開發(fā)繼續(xù)加大，供過于求的市場將更加嚴(yán)峻，價(jià)格競爭在所難免。

    走訪中，不少業(yè)內(nèi)表示，目前，海南房地產(chǎn)存在供過于求的現(xiàn)象。此次的施工，必然會(huì)帶來庫存量的增加。同時(shí)也會(huì)造成，房企現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的困難，市場價(jià)格競爭將會(huì)更加激烈。形成典型的供過于求市場

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