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樓市“寒流”來(lái)襲 房企面臨業(yè)績(jī)?nèi)谫Y去化多重壓力
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-11-15 16:24:28 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 閱讀 749 次
樓市各項(xiàng)指標(biāo)仍在持續(xù)回落。10月14日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等體現(xiàn)樓市景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,受地產(chǎn)銷售低迷、庫(kù)存去化放緩影響,10月土地購(gòu)置、新開(kāi)工增速均大幅回落,令未來(lái)地產(chǎn)投資蒙上陰影。而房企作為地產(chǎn)投資的主力,面臨銷售預(yù)期不佳、融資通道減少、去化周期拉長(zhǎng)等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)景氣下行,行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤(pán)活以及新一輪消費(fèi)升級(jí)等新的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
房企銷售額增速放緩
“從近幾個(gè)月公布的數(shù)據(jù)看,商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’,今年簡(jiǎn)直是‘驚九陰十’?!蹦成鲜蟹科笕耸亢Tɑ?duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)看,今年前8月、前9月和前10月,商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%;而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。
反映到單一房企的數(shù)據(jù),首先是銷售增速放緩。
根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞此前公布的數(shù)據(jù),前10月 00房企總體銷售規(guī)模為7.83萬(wàn)億元。盡管百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),但10月單月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比降低10.5%,銷售減速較為明顯。與去年同期相比,百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)持續(xù)放緩,從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。
截至11月14日,經(jīng)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),已公布10月份銷售數(shù)據(jù)的31家A股地產(chǎn)公司及港股內(nèi)房企業(yè)合計(jì)銷售額達(dá)4552億元,較9月份的4716億元略有下滑。
部分企業(yè)單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。中國(guó)恒大和碧桂園10月份分別實(shí)現(xiàn)銷售收入530.4億元和404.1億元,前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續(xù)下滑。此外,融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等17家企業(yè)前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。
海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標(biāo),但10月份才完成650多億元。接下來(lái)兩個(gè)多月壓力相當(dāng)大?!?/p>
從已公布全年銷售目標(biāo)的房企看,多數(shù)公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間,包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預(yù)期,首開(kāi)股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團(tuán)等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標(biāo)6成左右。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前10月,前述31家房企合計(jì)銷售額達(dá)到4.24萬(wàn)億元,平均同比增長(zhǎng)38.8%。在這31家房企中,前10個(gè)月銷售額破千億元的企業(yè)14家。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示,與9月份相比,10月份標(biāo)桿房企整體銷售額增長(zhǎng)幅度有所放緩;9月,這31家房企銷售額平均增長(zhǎng)幅度高達(dá)40%。
融資去化各有難處
終端銷售等“開(kāi)源”面臨壓力,“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個(gè)難題。
近期,多家房企密集公告,獲得金額不等融資,陸家嘴、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內(nèi)完成了數(shù)億元到數(shù)十億元不等的融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),11月以來(lái),地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)融資數(shù)額已超百億元。
行業(yè)龍頭方面,萬(wàn)科A近日公告,根據(jù)公司資金計(jì)劃安排和銀行間市場(chǎng)情況,公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券,募集資金已到賬,票面利率為3.15%。中國(guó)恒大則公告,將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。
張大偉認(rèn)為,大部分房企融資成本平穩(wěn),盡管目前仍然處于高位。隨著全社會(huì)資金成本走穩(wěn),房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。
但也有業(yè)界人士表達(dá)不同意見(jiàn)?!白?017年以來(lái),多個(gè)地產(chǎn)融資通道相繼掐緊,既有的融資手段偏好于品牌效應(yīng)好、回款能力強(qiáng)、儲(chǔ)備資源多的行業(yè) 企業(yè)。今年以來(lái),許多房企出售資產(chǎn)的行為,就是融資撐不起擴(kuò)張、主動(dòng)收縮規(guī)模的表現(xiàn)?!蹦橙藤Y產(chǎn)證券化人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
去化方面,房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場(chǎng)為例,據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應(yīng)量為8882套,環(huán)比9月增長(zhǎng)21.9%,同比2017年10月增長(zhǎng)439.3%,是2017年以來(lái)的 月供應(yīng)量。
根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者此前調(diào)查。面臨庫(kù)存壓力的北京樓市,進(jìn)入10月房企推出了多種促銷手段,包括限時(shí)特價(jià)房、總價(jià)折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買(mǎi)房 豪車等層出不窮。即使是被認(rèn)為低于市場(chǎng)價(jià)的限競(jìng)房,由于下半年大量入市,項(xiàng)目去化率不甚理想,有的項(xiàng)目同樣推出了9.9折等促銷活動(dòng)。
競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)新態(tài)勢(shì)
房地產(chǎn)市場(chǎng)冷意足,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)新的態(tài)勢(shì),首先是行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
近期,萬(wàn)科系在房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)重組市場(chǎng)四面出擊。
嘉凱城此前公告,嘉凱城集團(tuán)及其子公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格,通過(guò)浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75%股權(quán)。上述出售資產(chǎn)被萬(wàn)科系公司以3.55億元競(jìng)得。這已是近一個(gè)月來(lái)萬(wàn)科第三次并購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)。
此前,萬(wàn)科以10.35億元獲海航基礎(chǔ)所持有的興華實(shí)業(yè)全部股權(quán);以32.34億元交易對(duì)價(jià),獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計(jì)33.93萬(wàn)平方米住宅用地。
業(yè)內(nèi)人士表示,萬(wàn)科等握有充足資金儲(chǔ)備的龍頭房企此時(shí)在市場(chǎng)上頻頻出手,將使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步聚攏到龍頭房企,助推龍頭房企業(yè)績(jī)進(jìn)一步提升。
三季報(bào)顯示,截至三季度末,萬(wàn)科A持有貨幣資金1327.7億元。
此外,一些房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點(diǎn)。
以房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例,由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展,房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)近年來(lái)迅速發(fā)展壯大。鏈家地產(chǎn)COO王擁群11月14日接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,從房屋中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化,可以用“存量”和“調(diào)控”等關(guān)鍵詞來(lái)總結(jié)?!疤貏e是存量,在北上廣深為主一線或二線城市,已經(jīng)進(jìn)入了存量房的時(shí)代,這個(gè)趨勢(shì)不可阻擋。”
今年以來(lái),越來(lái)越多房企參與到建設(shè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓等存量房市場(chǎng)中,并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項(xiàng)債券、專項(xiàng)ABS等融資工具。
王擁群預(yù)計(jì),從二手房市場(chǎng)的年交易量看,未來(lái)三年,全國(guó)二手房市場(chǎng)年交易量將是新房市場(chǎng)的三倍左右。行業(yè)將整體轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)。
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