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樓市回暖蔓延至1.5線城市 能否穿越2015全年
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:每日經(jīng)濟新聞 閱讀 486 次
2015年過半,我們不僅經(jīng)歷了上證指數(shù)從3350點到5178點再到3795點的過山車行情,也共同見證了樓市由冷變熱的“奇跡”。房地產(chǎn)研究小組通過“快速回暖”、“一線城市”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“房產(chǎn)+”、“融資”及“股市資金”等關(guān)鍵詞,盤點2015年上半年樓市表現(xiàn),并結(jié)合一些可預(yù)判的趨勢,預(yù)測下半年市場走向。
光耀地產(chǎn)卷入資金鏈危機,融創(chuàng)收購佳兆業(yè),地產(chǎn)股再融資閘門敞開……2015年上半年全國樓市唱起了“冰與火”之歌。
這種“膠著”狀態(tài)正被近期席卷一線城市的購房熱打破,并且購房熱潮已開始向1.5線城市蔓延。
6月28日,《每日經(jīng)濟新聞》記者路過成都萬科城售樓部時發(fā)現(xiàn),看房客人頭攢動,這里雖不是主城,但不少看房客沖著緊靠學校的小區(qū)、等優(yōu)勢而來,也有不少人在股市中碰了一鼻子灰,遂將目光投向樓市。
這只是當前樓市回暖的一個縮影。國家統(tǒng)計局較新披露的數(shù)據(jù)顯示,5月末商品房待售面積約65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米,這是本輪樓市自2014年中調(diào)整以來的頭次環(huán)比下滑。
隨著供求結(jié)構(gòu)逐漸改善,加上近期A股暴跌,樓市的回暖比預(yù)期的來得更快。那么,這種回暖是趨勢性的還是結(jié)構(gòu)性的?下半年樓市如何走?降息、營改增等政策將為下半年樓市帶來哪些影響?
回暖蔓延至1.5線城市
萬科城位于成都高新西區(qū),號稱是萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)在成都試水的頭個UP系創(chuàng)新產(chǎn)品,附近有一個鼎鼎有名的成都外國語學校。記者路過這里時,該校正在高調(diào)宣傳其剛剛誕生的2015年四川省高考文科狀元。另外,成都**二號線百草路站也經(jīng)過這里。
在萬科城售樓部,一位前來看房的吳先生說,“我現(xiàn)在住的面積有點小,前段時間從股市賺了一點,想購個大點的。娃娃現(xiàn)在也快上中學了,想給他一個好的成長環(huán)境?!?/p>
成都萬科營銷部相關(guān)負責人表示,目前萬科城正處于蓄客階段,之前也沒過多宣傳,沒想到人氣會這么高。《每日經(jīng)濟新聞》記者近期調(diào)查了解到,類似吳先生的購房者不在少數(shù)。
去年底,經(jīng)濟學家郎咸平在成都演講時曾談到,房地產(chǎn)仍是較保值的,購房須堅持幾個原則,比如緊靠學校的小區(qū)、剛需房、等。
進入6月份,國內(nèi)前30強房企藍光地產(chǎn)在成都14個樓盤“殺價”,業(yè)內(nèi)稱之為“剛需清盤”行動,引來市場瘋狂。
由此看來,價格仍是當前刺激住房消費的較關(guān)鍵因素。雖然各地樓市總體仍供大于求,但類似成都這種“供需兩旺”的,還包括武漢、南京等其他1.5線城市乃至不少二線城市。
中鐵二局房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理劉斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,像成都等城市的房價目前還沒有暴漲暴跌,供需比較穩(wěn)定,漲幅明顯的主要是一線城市。
記者注意到,近期北上廣深四個一線城市房價率先領(lǐng)漲,深圳等部分城市更是“日光盤”、“時光盤”頻出。
庫存頭現(xiàn)環(huán)比下滑
年初,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創(chuàng)歷史新高。
6月24日,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月末商品房待售面積約65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米,這是本輪樓市調(diào)整以來,商品房待售面積頭次減少。同時,70個大中城市房價下跌幅度同比、環(huán)比均收窄,房價穩(wěn)步上漲的城市個數(shù)增加,且較高漲幅均創(chuàng)新高。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,這屬于市場本身的調(diào)節(jié)作用,加上政策驅(qū)動,從樓市周期來看,目前出現(xiàn)了總體回暖的態(tài)勢。
“目前,樓市應(yīng)該進入一個新的回暖小周期的開端,一個小周期一般為3年,去年初真正轉(zhuǎn)冷至今剛好一年半。大周期就是白銀時代,總體供大于求,現(xiàn)在樓市即使趨熱,也不會過熱?!鳖櫾撇f。
中洲控股副總經(jīng)理、董秘尹善峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“我們在惠州、上海、成都區(qū)域的項目銷售均有回暖,尤其是惠州和上海,回暖趨勢明顯。這與當前時間節(jié)點上的政策支持有關(guān)系,我們的產(chǎn)品也契合了消費者頭次置業(yè)、改善型住房等需求?!?/p>
樓市企穩(wěn)回暖的背后,頭先是政策的回暖。
去年11月,央行時隔兩年頭次降息;今年3月央行再次降息,同時祭出以降低頭付比例為的“3·30”新政;5月11日、6月28日,央行再度連續(xù)降息。業(yè)內(nèi)專家認為,央行進入降息通道,頭先利好樓市。
一位去年9月份在成都購了房的劉姓業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,“這幾次降息下來,原本月供需要還3400元,等到明年申請房貸的建設(shè)銀行調(diào)息之后,月供只需要3000元,大大降低了還款壓力。上次公積金貸款沒用上,如果利率穩(wěn)定,我還想購一套大的?!?/p>
并購融合大勢所趨
央行連續(xù)降息,加上各地住房公積金新政頻出,讓外界誤認為當前樓市進入“政策市”,甚至有輿論認為這是“救市”之舉。
但中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存并不認同這一看法。他解釋說,限購、限價等房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控手段今后會陸續(xù)退出,讓市場決定房價高低才是樓市穩(wěn)健發(fā)展的根基。雖然近期地方政府采取了很多措施,但更多是對開發(fā)商和消費者的“減負”?!暗胤秸畱?yīng)在‘減負’上多做些文章?!标悓毚鎻娬{(diào)說,扶持一些房企,比如實力較強、開發(fā)經(jīng)驗與模式較為先進的房企,讓更多的中小房企從市場調(diào)整中自我淘汰掉。
從一些上市房企來看,包括中茵股份、綠景控股、萊茵置業(yè)、宜華健康、華業(yè)資本、萬方發(fā)展、中房股份、萬通地產(chǎn)(萬通龍山逸墅萬通新界·紫藤堡)等中小房企正在跨界轉(zhuǎn)型,開始淡化其本身的房地產(chǎn)背景,部分甚至退出了地產(chǎn)行業(yè)。
前不久九鼎投資控股中江地產(chǎn),讓業(yè)內(nèi)看到了資本的兇猛。而更多的非上市中小房企也開始被整合收購,比如百強房企經(jīng)典地產(chǎn)已被華信資產(chǎn)收購,中渝物業(yè)被恒大地產(chǎn)吞并。
在陳寶存看來,房企并購整合是當前必然趨勢,只有這樣才能走向成熟。
顧云昌認為,目前一線城市快速回暖,二三線城市相對沉寂,部分三線城市仍在“冬天”,未來區(qū)域分化會更加明顯。
那么,營改增等涉房的重大政策變革,將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)對此看法不一。
劉斌表示,房企營改增讓監(jiān)管趨于合理,使預(yù)收款進入監(jiān)管賬戶,專款專用。以前房企都有其稅收籌劃和清算體系,可以實現(xiàn)不同項目的資金調(diào)配,但現(xiàn)在行不通了,這樣一來會進一步加劇房企的資金壓力,但融資成本增加有限。
顧云昌認為,營改增要求房企集約經(jīng)營,減輕負擔,解決的是政府與房企的關(guān)系,有助于推動地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟,但對樓市供求并無實質(zhì)性影響。他同時指出,國家應(yīng)繼續(xù)深化改革,明確保障房非市場化機制及法律界限。
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