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土地出讓收入持續(xù)下滑 開發(fā)商一二線搶地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:21世紀經(jīng)濟報道 閱讀 443 次
三四線城市趨冷,一二線城市開發(fā)商仍搶地。2015年1-2月,全國開發(fā)商土地購置面積2773萬平方米,同比下降31.7%;土地成交價款699億元,同比下降30.2%。
各級地方政府正在面臨房地產(chǎn)企業(yè)購地欲望和面積日益減少的壓力,這將“土地財政”逼入窘境。
財政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年1至2月,受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響,國有土地使用權(quán)出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%。截至目前,3月份土地市場仍未明顯啟動。
與之相比的數(shù)據(jù)是,2014年一季度土地出讓金達1.08萬億元,增長了40.3%。
2014年土地出讓金收入雖仍達到4.2萬億,但增幅相比2013年已經(jīng)大幅縮小。財政部報告預(yù)計,2015年土地出讓金將出現(xiàn)下降,至4萬億以下。
就購地主體而言,開發(fā)商全面回歸一二線城市,“拋棄”三四線城市的趨勢。21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查了解,曾下沉到三四線城市的保利地產(chǎn),已在其2015年規(guī)劃中明確提出全面回歸一二線城市。這已經(jīng)成為主流房業(yè)的共識。
土地出讓收入持續(xù)下滑
財政部的數(shù)據(jù)顯示,1-2月,全國土地出讓金收入下降36.2%。
另根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2015年1-2月,全國開發(fā)商土地購置面積2773萬平方米,同比下降31.7%;土地成交價款699億元,同比下降30.2%。
3月上旬,一線城市土地受春節(jié)假期影響暫停,總成交59.8億,20大房企一線拿地僅5億;
全國范圍內(nèi),根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息監(jiān)測顯示,2015年3月9日至2015年3月15日,本周監(jiān)測的40個主要城市土地推出量環(huán)比增加24%,成交量環(huán)比增加205%,出讓金環(huán)比增加49%。其中,16個城市無土地推出,15個城市無土地成交。
美聯(lián)物業(yè)全國研究認為,隨著春節(jié)影響消退,上周地市已明顯復(fù)蘇。而從兩會對房地產(chǎn)市場定調(diào)來看,今年樓市將以“穩(wěn)”為主基調(diào),政策或整體偏松。加之3月1日二次降息比之前的降準對市場更具影響力,樓市將迎快速回暖期,預(yù)測地市有望隨樓市回暖,3月下旬土地成交量或?qū)⒆吒摺?/p>
盡管如此,全年土地出讓金收入仍不容樂觀。事實上,從2014年一季度以來,土地出讓金收入便一直在下降。
土地出讓金收入在2013年頭次突破4萬億元,達41250億元,增長44.6%。到2014年,全年國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元,同比僅增3.2%。雖然仍維持在4萬億元高位,但增幅已大幅縮小。
這是一個遞減的過程。2014年一季度,土地出讓金增長高達1.08萬億元,同比增長高達40.3%。但從二季度開始,土地出讓金增速開始放緩。上半年1-6月土地出讓金增長回落至26.3%,1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度,土地出讓金下滑2448億元,同比增速為-17.8%。
2014年增速放緩,2015年或?qū)嵸|(zhì)性下降。根據(jù)3月17日財政部《關(guān)于2014年和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年和地方預(yù)算草 案的報告》,在2015年政府性基金預(yù)算中,“地方政府性基金本級收入44509.51億元,下降4.7%。其中,國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元,下降4.7%。”
從開發(fā)商角度來看,從去年開始,房地產(chǎn)土地購置面積已經(jīng)開始下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2014年全年全國土地購置面積3.34億平方米,同比下降14.0%。
諸多開發(fā)商人士表示,對于購地城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,加之目前的庫存高企,大家頭要任務(wù)都是去庫存,拿地偏謹慎,是導(dǎo)致全國土地出讓金出現(xiàn)下滑的原因。
開發(fā)商一二線搶地
2007年以后,以較大地主碧桂園及恒大為風(fēng)向標,中國開發(fā)商曾開啟了一輪進軍三四線城市的運動,一直持續(xù)到2012年左右。
但到了2013年,開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)三四線“賣不動”了,許多城市開始過剩。這一年,保利、恒大、佳兆業(yè)等開始大幅轉(zhuǎn)舵,回歸一二線城市。
瑞銀證券測算,2014年開發(fā)商一致看好一線城市房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致一線城市住宅出讓金同比上升26%,成交面積下滑19%,成交樓板均價大漲55%。反觀二三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。
到2015年,這一跡象更加明顯。“受行業(yè)季節(jié)性影響,2月份全國大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。但從熱點地塊來看,北京七家鎮(zhèn)、上海顓橋、武漢金銀湖街、鄭州惠濟天河路東等優(yōu)質(zhì)宅地仍然拍出了高溢價,春節(jié)的到來雖然讓國土局放慢了推地節(jié)奏,但對于人口導(dǎo)入優(yōu)勢顯著的一、二線城市,房企拿地熱情依然高漲。”
大型開發(fā)商以保利地產(chǎn)為例,2015年1-2月,保利地產(chǎn)在土地市場新獲得6個項目,新增規(guī)劃面積144萬平米,總地價32億元;平均樓面地價2,212元/平米,補充了成都、佛山和太原三地土地儲備,拿地仍偏謹慎;中銀國際分析師田世欣指出,保利今年投資將全面回歸一二線,輔以少量三四線城市土地。
富力地產(chǎn)董事長李思廉表示,富力未來的業(yè)務(wù)更集中于一線和二線城市。預(yù)期今年將不會參與太多土地收購項目,如有十分合適的土地收購機會,亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。此外,集團的優(yōu)勢之一,是其在舊城改造項目的豐富經(jīng)驗,舊城改造將是今年開發(fā)計劃中優(yōu)先考慮的項目。
作為中型開發(fā)商的一員,旭輝集團董事長林中表示,今年購地上半年比下半年好,旭輝在上半年購地的力度預(yù)計會比較大。而中國未來房地產(chǎn)利好是在特大型城市、大型城市,旭輝不會去小城市購地。
曾被稱為三四線城市地主的碧桂園,總裁莫斌向記者表示,公司近年來加大了一二線城市及周邊地塊的投入,這類項目一般體量較大,有完善的配套設(shè)施,開發(fā)周期為5到10年,通過優(yōu)越的性價比吸引大城市的頭次置業(yè)和改善性需求及度假需求;而三四線城市則傾向于體量較小的項目,開發(fā)周期2到3年,以中小城市的本地頭次置業(yè)和改善性需求為主。
2014年,碧桂園銷售前十大城市分別為廣州、佛山、惠州、沈陽、江門、蘭州、梅州、東莞、鎮(zhèn)江及南通。一二線城市的占比已達一半。
數(shù)據(jù)顯示,截至3月16日,銷售額排名前20的上市房企,年內(nèi)在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀錄,占比高達92.5%,歷史頭次突破9成。其中在一線城市拿地高達62.5%,這一比例也是歷史較高,相比2014年的38.8%,上漲比例超過25個百分點。
與此同時,一二線城市特別是一線城市地價并未下降,讓包括萬科、保利在內(nèi)的開發(fā)商無從下手。保利地產(chǎn)董秘黃海表示困惑,“(一線)有機會大家就猛干。搶到地就是‘靠膽子’。”
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