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如何判斷房?jī)r(jià)是否有泡沫 關(guān)鍵在于大部分收入群體承受力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  閱讀 460 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房?jī)r(jià)有無泡沫的關(guān)鍵不在于房?jī)r(jià)的高低,而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業(yè)機(jī)會(huì)、財(cái)富生產(chǎn)能力強(qiáng),對(duì)高房?jī)r(jià)的支持力較高,反之就低。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下,如果城市發(fā)展不解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——產(chǎn)業(yè)和人口,房地產(chǎn)穩(wěn)定的機(jī)制就不存在。


2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在無任何政策調(diào)控的情況下,頭次自主性回落,銷售大幅萎縮之后,帶來全國(guó)房?jī)r(jià)的下跌,住宅新開工增速回落。

很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士把上一輪樓市調(diào)整的原因歸結(jié)于全國(guó)住宅存量較大。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是多方面的,包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍過剩,轉(zhuǎn)型升級(jí)階段經(jīng)濟(jì)增速換擋,房?jī)r(jià)處于高位限制可購(gòu)購(gòu)人群,城鎮(zhèn)化發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等等。

房?jī)r(jià)步入深度調(diào)整之后,2014年下半年,從到地方出臺(tái)了一系列托舉樓市的政策,一線和部分熱點(diǎn)城市在5月顯現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)回歸。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段,高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)力型企業(yè)的進(jìn)入、大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、豐厚的報(bào)酬是吸引人口流入的重要因素,而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無產(chǎn)業(yè)尤其是實(shí)力企業(yè)導(dǎo)入,人口凈流出的地方,本輪樓市上漲的空間、覆蓋面,持續(xù)周期均有限。

一、政策難以根本改變市場(chǎng)趨勢(shì)

以本輪樓市回暖的情況為例,一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線上漲,成交量也居于歷史高位,與此同時(shí),三四線城市的樓市仍冷清。

與此相對(duì)的是,一線城市仍在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu),且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺(tái)了諸如財(cái)政補(bǔ)貼、降頭付等全面刺激性的政策。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,我國(guó)城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%,以年均增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高,2014年,我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬,未來市場(chǎng)需求仍然會(huì)穩(wěn)定釋放,房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的“白銀”時(shí)代。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期,新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和區(qū)域政策規(guī)劃將穩(wěn)定釋放市場(chǎng)需求,21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場(chǎng)各方需根據(jù)區(qū)域政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動(dòng)方向,把握不同區(qū)域及城市特點(diǎn),合理調(diào)整區(qū)域投資布局,適應(yīng)環(huán)境變化。

二、產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入是關(guān)鍵

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng),但長(zhǎng)期來看,促進(jìn)一個(gè)城市房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵即是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)以及人口導(dǎo)入。

(一)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)上漲空間,產(chǎn)業(yè)越高端、多元,房?jī)r(jià)上漲空間越大。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了市場(chǎng)的潛在需求及購(gòu)購(gòu)能力,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)有無強(qiáng)有力支撐的重要保障。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)一方面帶來人口的大量流入,繼而影響一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量,另一方面會(huì)提升人們的購(gòu)購(gòu)力水平,繼而提升一個(gè)城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲空間。且產(chǎn)業(yè)越高端、多元,房?jī)r(jià)上漲空間越大。

21世紀(jì)宏觀研究院根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn),2014年,一線城市第三產(chǎn)業(yè)平均占GDP比重為67.2%,在各類城市較高,一線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較優(yōu),服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá),人口集聚作用強(qiáng)。

1.5線及二線城市2014年三產(chǎn)占比均接近50%,且二三產(chǎn)業(yè)占比相對(duì)均衡,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好。

2.5線城市第三產(chǎn)業(yè)占比略低于產(chǎn)業(yè),整體經(jīng)濟(jì)受工業(yè)驅(qū)動(dòng)較為明顯,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步調(diào)整。

三四線城市第三產(chǎn)業(yè)比重普遍偏低,工業(yè)及農(nóng)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較大,經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。

與之相對(duì)的是,第三產(chǎn)業(yè)占比高的一二線城市,房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺,多依賴產(chǎn)業(yè),靠投資驅(qū)動(dòng)的三四線城市,在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程,樓市的需求和購(gòu)購(gòu)力有限,受本輪樓市沖擊較大。

(二)人口吸附能力強(qiáng),購(gòu)購(gòu)力強(qiáng),房?jī)r(jià)更堅(jiān)挺。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,人口規(guī)模與房?jī)r(jià)水平不完全成正比,還應(yīng)同時(shí)考慮人口密度,經(jīng)濟(jì)總量,比如深圳的人口密度高,為5323人/平方公里,比位居的上海多出一倍多。

根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的研究,一線及長(zhǎng)、珠三角二線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì),城市整體開放度較高,對(duì)人口有較強(qiáng)的吸納能力,且人均收入水平較高,購(gòu)購(gòu)力較強(qiáng)。

2013年,一線城市及杭州、蘇州、寧波、無錫等二線城市常住人口與戶籍人口比例均超過1.2,人口流入趨勢(shì)明顯,此類城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì),對(duì)人口的吸納能力較強(qiáng)。

同時(shí),此類城市2014年城鎮(zhèn)人均可支配收入均超過3.8萬元,遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平,購(gòu)購(gòu)力較強(qiáng)。

除了一二線城市以外,東莞、中山、嘉興、常州等珠三角和長(zhǎng)三角城市,人口吸納能力和購(gòu)購(gòu)力同樣較強(qiáng),其中東莞、中山常住人口與戶籍人口的比值超過2,人口導(dǎo)入能力強(qiáng),東莞2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超過4.6萬元,位居全國(guó)前列。長(zhǎng)三角與珠三角是我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域,區(qū)域內(nèi)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且各城市間發(fā)展較為均衡,為勞動(dòng)力人口進(jìn)入提供了優(yōu)越條件,外來人口規(guī)模及高收入水平為此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的需求動(dòng)力。

相比較來看,中西部城市常住人口與戶籍人口的比例普遍小于1,人口外溢嚴(yán)重,由于此類城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱,且經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴投資和資源開發(fā),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為落后,人口規(guī)模與收入水平均較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力相對(duì)較弱。

(三)需求不強(qiáng)導(dǎo)致樓市庫(kù)存較大。

21世紀(jì)宏觀研究院發(fā)現(xiàn),在需求強(qiáng)勁的背景下,一二線城市的商品房銷售較快,供需較平衡,多數(shù)三四線都存在供大于求的情況。

市場(chǎng)的供需狀況并非簡(jiǎn)單和樓市供應(yīng)相關(guān)。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)9.5萬億元,同比增長(zhǎng)10.5%,增速持續(xù)放緩。從完全值來看,一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依舊領(lǐng)跑于其他城市,其中北京、重慶、上??偭砍^3000億元,沈陽(yáng)、成都、杭州等1.5線城市規(guī)模大于一線城市的廣州和深圳,二線城市投資規(guī)模普遍在1000億元以上。三四線城市開發(fā)投資規(guī)模普遍較小,大多數(shù)城市在500億元以下。從開發(fā)投資增速來看,2014年一二線城市同比增長(zhǎng)11.2%,而三四線城市同比僅增長(zhǎng)8%。

實(shí)際上,一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資和供應(yīng)量并不比大部分三四線城市低,但在需求產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入強(qiáng)勁的背景下,一二線的城市供應(yīng)更為平穩(wěn)。

商品房供應(yīng)規(guī)模和銷售增速亦可以說明上述問題,2012-2014年,北京、上海、廈門、南京等東部一二線城市商品房銷售面積增長(zhǎng)較快,其中廈門和南京三年來銷售面積平均增速分別達(dá)到22%和17%,然而此類城市2012-2014年新開工面積平均增速為負(fù),市場(chǎng)供應(yīng)速度明顯慢于銷售速度,市場(chǎng)庫(kù)存量相對(duì)其他城市較低。

三亞、張家界、麗江等旅游城市及東營(yíng)、大同等資源型城市2012-2014年商品房銷售面積出現(xiàn)下降,新開工面積持續(xù)增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)投資依賴程度偏高,投資規(guī)模居高不下,市場(chǎng)存在供大于求風(fēng)險(xiǎn)。

東北地區(qū)近年來受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后的影響,整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較為明顯的下降,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的趨弱,人口外流越發(fā)嚴(yán)重,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到嚴(yán)重影響。多數(shù)東北地區(qū)城市2012-2014年商品房銷售面積增速與新開工面積平均增速均為負(fù)值,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)模與供應(yīng)規(guī)模均出現(xiàn)明顯下降,市場(chǎng)狀況不佳。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,房?jī)r(jià)有無泡沫的關(guān)鍵不在于房?jī)r(jià)的高低,而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業(yè)機(jī)會(huì)、財(cái)富生產(chǎn)能力強(qiáng),對(duì)高房?jī)r(jià)的支持力較高,反之就低。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下,如果城市發(fā)展不解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內(nèi)因——產(chǎn)業(yè)和人口,房地產(chǎn)穩(wěn)定的機(jī)制就不存在,且未來城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異沒有縮小,那么房地產(chǎn)的區(qū)域差異也將繼續(xù)擴(kuò)大


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