作者認(rèn)為：要擺脫目前困境，使中國(guó)樓市真正走上健康發(fā)展的軌道。我們必須要回答好四個(gè)深層次問(wèn)題：一是目前的房?jī)r(jià)是否應(yīng)該回調(diào)？二是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房?jī)r(jià)回調(diào)的后果？三是樓市消費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)？四是我們應(yīng)促進(jìn)什么樣的住房消費(fèi)模式？

　　穩(wěn)定樓市不可回避四個(gè)問(wèn)題

　　穩(wěn)定樓市、拯救樓市是眼下各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。從到地方，各級(jí)政府相關(guān)部門(mén)動(dòng)用了大量的政策措施，希望能夠刺激樓市。

　　筆者認(rèn)為，在表面上聲勢(shì)浩大的刺激政策掩蓋下，有關(guān)樓市穩(wěn)定發(fā)展難以回避的幾個(gè)深層次問(wèn)題卻一直沒(méi)有被真正觸及。而近日國(guó)務(wù)院緊急叫停一些地區(qū)的購(gòu)房退稅政策，為我們提供了一個(gè)思考樓市健康發(fā)展的契機(jī)。

　　問(wèn)題一

　　目前的房?jī)r(jià)是否應(yīng)該回調(diào)？

　　這是一個(gè)較基本的事實(shí)判斷。毫無(wú)疑問(wèn)，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，就必定要回調(diào)。

　　今天采取的很多樓市刺激政策，客觀(guān)上使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在扛、在拖、在等，希望以時(shí)間換空間。試想一下，能夠花50到100萬(wàn)購(gòu)房的人，會(huì)真正在意5000到10000塊錢(qián)的稅費(fèi)減免或補(bǔ)貼優(yōu)惠嗎？更何況，如果房?jī)r(jià)下跌10%-20%，或者30%-40%，這樣的稅費(fèi)減免或補(bǔ)貼優(yōu)惠都無(wú)關(guān)痛癢。同樣的道理，憑空多花30萬(wàn)購(gòu)一個(gè)大城市的戶(hù)口有吸引力嗎？顯然沒(méi)有。

　　依目前的情況，如果房?jī)r(jià)不回調(diào)，要化解高房?jī)r(jià)困境就只能通過(guò)大幅擴(kuò)張流動(dòng)性。有兩個(gè)途徑有助于形成這種消化機(jī)制：一是等廉價(jià)美元再次推高國(guó)內(nèi)流動(dòng)性；二是國(guó)內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹，并且要求工資和收入的漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)的上升速度。

　　個(gè)途徑實(shí)際就是在把經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成果拱手讓人，并且在當(dāng)前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，短期內(nèi)難有盼頭。個(gè)途徑頭先需要政府行為發(fā)生轉(zhuǎn)變。在實(shí)施政府主導(dǎo)下的大規(guī)模固定資產(chǎn)投資為主的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的同時(shí)，大幅提高國(guó)民收入水平。但是要找到各方都能夠接受的收入倍增政策顯然很不容易。

　　問(wèn)題二

　　誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房?jī)r(jià)回調(diào)的后果？

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，討論是什么因素推高房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有太大的意義。房地產(chǎn)商過(guò)去敢于高價(jià)競(jìng)拍土地，根本上是出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的過(guò)度樂(lè)觀(guān)。市場(chǎng)的基本邏輯需要每個(gè)經(jīng)濟(jì)主體為自己的行為選擇承擔(dān)后果。房地產(chǎn)企業(yè)需要為以往的過(guò)度樂(lè)觀(guān)付出代價(jià)。

　　當(dāng)前的困難在于，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)因?yàn)橐酝倪^(guò)度樂(lè)觀(guān)而被深度套牢。眾所周知的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)同時(shí)也讓銀行難以解套，救樓市似乎就等于救銀行；地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，救樓市也等于在謀求自救。

　　但是，一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題是，必須由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房?jī)r(jià)回調(diào)的后果。筆者看來(lái)，在目前階段，我們還是可以對(duì)樓市進(jìn)行深度壓力測(cè)試的，我們應(yīng)當(dāng)看看房?jī)r(jià)回調(diào)的后果有多嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)可以承受多大的代價(jià)，銀行可以承受多大的代價(jià)，地方財(cái)政可以承受多大的代價(jià)。

　　如果撇開(kāi)極少數(shù)地方官員的個(gè)人利益關(guān)系，房?jī)r(jià)回調(diào)對(duì)于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)振興都將非常有利。這種回調(diào)越早結(jié)束，就越能使經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。較糟糕的是想扛又扛不住，由此引發(fā)的后果將是我們都不愿意看到的。這其中，政府折價(jià)購(gòu)入商品房作為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，并非不可以考慮，也不應(yīng)是危機(jī)無(wú)法收拾時(shí)的無(wú)奈之舉。困難的是如何杜絕利益輸?shù)膯?wèn)題。

　　問(wèn)題三

　　樓市應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)？

　　如果在幾年前深入討論這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前樓市的困難可能會(huì)小一些，而現(xiàn)在討論這個(gè)問(wèn)題，在更大程度上是寄望于將來(lái)樓市的麻煩會(huì)少一點(diǎn)。

　　如果認(rèn)同樓市應(yīng)該由消費(fèi)者主導(dǎo)，直接的政策就應(yīng)該降低樓市進(jìn)入門(mén)檻、提高住房保有成本。政策上就是需要調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，有差別地征收物業(yè)稅，尤其該對(duì)豪宅課以重稅。

　　從天涯社區(qū)曝光的一些貪官的豪宅來(lái)看，原深圳南山區(qū)委書(shū)記虞德海就擁有住宅8套，建筑面積940多平方米；原河南滎陽(yáng)市財(cái)政局長(zhǎng)薛五辰則擁有9套住房，建筑面積達(dá)1300平方米。這當(dāng)然是少數(shù)貪官的瘋狂斂財(cái)行為。但是一些官員擁有多套住房則是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，征收物業(yè)稅，提高住房保有成本，能夠在一定程度上抑制不少投資者或一些官員握有多套住房(甚至是多套福利房)的問(wèn)題，推動(dòng)樓市穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)正義。

　　但是，物業(yè)稅多年來(lái)議而不決的問(wèn)題癥結(jié)可能也正在于此，它會(huì)觸動(dòng)太多的既得利益者。

　　問(wèn)題四

　　應(yīng)促進(jìn)哪種住房消費(fèi)模式？

　　城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)定位，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的目標(biāo)定位，究竟是要解決哪部分人的住房需求？這個(gè)問(wèn)題在較近幾年里一直都沒(méi)有真正理清。結(jié)合當(dāng)前中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，在鼓勵(lì)哪種住房消費(fèi)模式方面，筆者認(rèn)為以下兩點(diǎn)較為重要：

　　頭先，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該明確定位于低收入群體，解決較基本的住房保障問(wèn)題。因此，當(dāng)務(wù)之急是取消行政部門(mén)和事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)適用房。至少應(yīng)該把行政部門(mén)和事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)適用房與城市低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房并軌，杜絕大戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　較近媒體熱議事業(yè)單位養(yǎng)老改革，其實(shí)行政部門(mén)和事業(yè)單位的住房改革就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位。在不少城市，一些公務(wù)員單福利房或經(jīng)濟(jì)適用房一項(xiàng)就能獲取幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的利益，是造成分配不公的社會(huì)意識(shí)的重要因素。

　　其次，商品房的市場(chǎng)應(yīng)該具有一個(gè)紡錘形或金字塔形的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品應(yīng)該是以中小戶(hù)型為主的、價(jià)格適中的、能夠滿(mǎn)足絕大多數(shù)中等收入需求的住房。主流產(chǎn)品向高端偏移是近年來(lái)住宅總價(jià)不斷攀升的一個(gè)重要因素。對(duì)商品房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，關(guān)鍵在于確立明確的政策定位，并且應(yīng)該通過(guò)物業(yè)稅等一系列強(qiáng)有力的政策措施加以引導(dǎo)和調(diào)控。

　　當(dāng)然，現(xiàn)行的利益格局對(duì)調(diào)整政策定位有一定的阻力，但如果不未雨綢繆，非要等到危機(jī)發(fā)生時(shí)才被動(dòng)扭轉(zhuǎn)，我們將需要更大范圍的政治權(quán)衡和利益博弈才能消解。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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