農(nóng)村宅基地不能抵押獲得貸款的法律禁區(qū),如今正隱約顯現(xiàn)出一定的騰挪空間。按照國家發(fā)改委深化經(jīng)濟體制改革的有關(guān)工作安排,農(nóng)村住房抵押擔保貸款的試點工作,有望在2015年開展。

    按照工作安排,與農(nóng)村住房抵押擔保貸款一并有望進行擔保抵押試點的,還將包括農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)的抵押擔保貸款試點。而按照現(xiàn)行《擔保法》、《土地管理法》等約束,無論是農(nóng)村住房還是農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán),都不能作為抵押擔保,進而獲得貸款。

    作為全國土地工作的主管部門,國土資源部將具體牽頭負責這項試點工作的推進,而試點工作的初步方案,也將會同銀監(jiān)會、國務(wù)院法制辦等部門共同會商確定。試點工作將采用封閉運行的方式。

    年內(nèi)試點有望

    “從今年深化經(jīng)濟體制改革工作的安排和規(guī)劃來看,確實要推進農(nóng)村住房的抵押擔保貸款試點。”6月10日清晨,一位接近國土資源部的權(quán)威人士稱,如果一切順利,2015年將選擇若干地區(qū),對農(nóng)村住房抵押擔保貸款進行試點工作。

    在基本確定年內(nèi)開展試點工作后,國土資源部將牽頭負責試點地區(qū)的遴選工作。按照國土資源部的初步設(shè)想,將在東部、中西部各類典型地區(qū)選擇開展試點工作,以為日后的工作積累經(jīng)驗。在試點初期,將會嚴格控制試點地區(qū)規(guī)模,并采取封閉運行的方式。

    根據(jù)現(xiàn)行《擔保法》第37條第2款的規(guī)定,除以下兩種情況外,耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押:一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

    按照上述法條規(guī)定,由于農(nóng)民的宅基地不在法律規(guī)定的可以抵押的范圍內(nèi),所以宅基地的使用權(quán)不能抵押。

    十八屆三中全會后,國土資源部牽頭制定了兩條主線的土地管理制度改革方案,以落實十八屆三中全會政治決議《關(guān)于深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)中“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的總體要求。一條主線是進行農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)流轉(zhuǎn)試點;另外一條主線,即是對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度進行改革試點。

    在此之前,國土資源部曾著手制定《宅基地管理辦法》。在調(diào)研工作中,國土資源部的有關(guān)人員了解了農(nóng)村宅基地的擔保、抵押、轉(zhuǎn)讓等方面的財產(chǎn)權(quán)權(quán)能問題。

    釋放金融通路

    實際上,在對《宅基地管理辦法》進行研討的過程中,國土資源部多位官員提出,積極配合有關(guān)部門,穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點中宅基地占有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,對宅基地轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓中的集體土地權(quán)能及實現(xiàn)形式要進行多方案設(shè)計并開展試點探索。

    記者了解到,為了做好試點的基礎(chǔ)性工作,國土資源部也同時部署,加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。因為無論是試點工作,還是未來根據(jù)試點情況的全面推行,都必須要求農(nóng)村住房有明確的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍備案。

    “按照現(xiàn)行的法律框架,農(nóng)村住房是無法轉(zhuǎn)讓的。實質(zhì)上,宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給集體經(jīng)濟組織成員用以滿足其居住要求的土地,因此,其財產(chǎn)權(quán)始終表現(xiàn)為缺位,在轉(zhuǎn)讓短期無法開禁的前提下,對抵押擔保貸款進行試點,無疑是一種快捷的路徑。”一位參與《宅基地管理辦法》前期論證的專家向本報記者表示。

    記者了解到,由于開展農(nóng)村住房抵押擔保試點的工作,涉及到現(xiàn)行《擔保法》、銀行業(yè)風控體系等問題,因此,國土資源部將會同銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、國務(wù)院法制辦等部門,聯(lián)合確定試點方案。

    前述專家認為,如果開展試點,則意味著農(nóng)村住房獲得了一定程度上的財產(chǎn)權(quán),通過向銀行抵押貸款融資,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化將獲得更為通暢的融資渠道?！坝绕涫菛|部特大型城市周邊的農(nóng)村住房,其評估值較高,如果放開抵押貸款的約束,將能夠使農(nóng)村獲得大量的資金,用以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化?！彼f。

    地方已有試點

    如果這項試點得以順利開展,將比照農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的程序,由國務(wù)院向全國人大及其常委會申請在試點區(qū)域內(nèi),暫?，F(xiàn)行《擔保法》實施的方式,依照多部門聯(lián)合商定的試點方案進行試點工作。

    同時,試點工作將會設(shè)置試點期限,并在試點期限到期后,進行總結(jié),以供決策層對下一階段的總體策略進行定調(diào)。此前進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點,有明確的試點鎖定期。

    “但是,從客觀而言,已經(jīng)有地方進行了內(nèi)容相近的試點工作,只不過沒有得到政府層面的正式授權(quán),至于這些試點是否能通過此次試點工作轉(zhuǎn)正,目前還沒有明確的說法?！鼻笆鰧＜曳Q。早在2012年8月14日,廣東農(nóng)村金融工作現(xiàn)場會在梅州召開,省長朱小丹出席會議并宣布,農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包權(quán)抵押貸款試點,將在梅州和云浮兩市展開。當天的會議強調(diào),此項試點的基本思路是,在國家法律和政策的框架內(nèi),農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu),銀行即向農(nóng)戶提供信貸,這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。

    試點過程中,云浮市郁南縣農(nóng)戶將自家的農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等作為擔保物,就可以貸款建房。截至當年5月11日,已經(jīng)有132戶從中獲益,累計發(fā)放貸款297.6萬元。郁南的“信用+抵押物+規(guī)劃”模式,主要支持有轄區(qū)戶口、有信用、有一定資金、有規(guī)劃、有抵押物的“五有”農(nóng)戶新建、改建、擴建自住房屋。

    此前,國土資源部副部長徐德明曾向全國國土資源系統(tǒng)主要官員表示,完善農(nóng)村宅基地管理制度工作“關(guān)鍵是心眼要好,出發(fā)點要正,把好事辦好,真正惠民,有利發(fā)展,保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高”。

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