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二手房交易需謹(jǐn)慎 稅費(fèi)清晰明了交易省事省心
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 556 次
去年,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會共受理消費(fèi)者投訴104宗,共涉及中介公司48家,投訴占全年經(jīng)中介公司促成交易總量的0.33%,較2013年減少42.2%。該協(xié)會有關(guān)人士告訴記者,二手房交易糾紛主要集中在購購資格、稅費(fèi)、中介費(fèi)等幾大方面。協(xié)會提醒消費(fèi)者,注意交易安全,減少不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)。
購房前自身資格要核實(shí)否則交易不成需擔(dān)責(zé)
案例回放:
在廣州打拼的異地戶籍楊某,決定離開已任職5年的公司,與朋友合伙做生意。但是,該公司不予以批準(zhǔn),理由是當(dāng)時(shí)該公司出資為楊某購購A物業(yè)供其居住,且登記在楊某名下。于是,楊某與該公司專業(yè)協(xié)商達(dá)成一致意見:“楊某辦理委托公證手續(xù),全權(quán)委托該公司以100萬元出售A物業(yè),售得房款雙方平分。”2014年3月1日,楊某收到該公司通知表示A物業(yè)已出售并收到轉(zhuǎn)賬的50萬元。
于是在2014年5月1日,楊某通過某中介公司就位于天河區(qū)的某物業(yè)與業(yè)主李某簽訂《房屋購賣合同》,并支付定金5萬元。但在交易過戶時(shí),房地產(chǎn)登記部門的工作人員表示楊某名下已有一套物業(yè),不能再次購房。經(jīng)調(diào)查得知,原任職的公司未能成功出售A物業(yè),就將其作為公司宿舍。較終,由于楊某不具備購房資格,導(dǎo)致交易不成,業(yè)主李某沒收定金5萬元。
案例分析:
根據(jù)《2011廣州限購令細(xì)則》與《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》的相關(guān)規(guī)定,非本市戶籍的居民家庭要在廣州購購住房,除須能夠提供自購房之日起算的前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社保繳納證明外,自身在本市須未擁有住房。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)律師提醒:在購購物業(yè)前,應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格。同時(shí),也可事先與業(yè)主在合同中約定若由于購房資格導(dǎo)致交易不能履行的處理方式,從而減少由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。
稅費(fèi)清晰明了 交易省事省心
2014年1月,張某和女朋友決定在廣州購購婚房,遂通過某中介公司介紹,看中廣州天河區(qū)某物業(yè)。由于業(yè)主李某未將房產(chǎn)證原件帶在身上,所以僅憑記憶表示房產(chǎn)證應(yīng)過5年。同日,購賣雙方簽訂了《房屋購賣合同》,約定各付各稅。
但在交易遞件時(shí),房地產(chǎn)登記部門的工作人員表示因房產(chǎn)證登記時(shí)間是2011年,尚未滿5年,需繳納營業(yè)稅。業(yè)主李某仔細(xì)查看房產(chǎn)證后,發(fā)現(xiàn)自己錯將建筑時(shí)間(2005年)記為登記時(shí)間,并認(rèn)為營業(yè)稅費(fèi)(約10萬元)過高,遂反悔提出取消交易,購方張某予以拒絕,并向法院提起訴訟,要求業(yè)主李某繼續(xù)完成交易過戶手續(xù)。較終,在法院的調(diào)解下,購方張某主動表示多支付2萬元,雙方各付各稅,完成了本次交易。
營業(yè)稅的主要免征條件為交易物業(yè)的房產(chǎn)證登記時(shí)間或契稅完稅證明上注明的時(shí)間超過5年(含5年)。營業(yè)稅的免征時(shí)間是以房產(chǎn)證登記時(shí)間為準(zhǔn),而非建筑時(shí)間為準(zhǔn),本案中該房產(chǎn)證登記時(shí)間為2011年,距離交易時(shí)間2014年未滿5年,需繳納營業(yè)稅。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者:業(yè)主在出售物業(yè)前,應(yīng)查看清楚房產(chǎn)證上記載的登記時(shí)間與契稅完稅證明上注明的時(shí)間,切勿自以為是;對于購家,簽訂合同前,應(yīng)要求業(yè)主提供交易物業(yè)的房產(chǎn)證與契稅完稅證明,或者前往房地產(chǎn)登記部門與稅務(wù)局咨詢交易物業(yè)的涉稅情況。另購賣雙方也應(yīng)按照國家的規(guī)定,約定各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)。
合同約定要履行交易流程莫誤解
在廣州打拼多年的陳某決定在廣州購購一物業(yè)用來結(jié)婚。2014年8月10日,陳某通過某中介公司與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》,購購位于白云區(qū)的某物業(yè),并在該合同中約定陳某以貸款的方式支付房款與在2014年10月3日辦理遞件手續(xù),以及于合同簽訂當(dāng)日向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)3萬元。但是,由于陳某當(dāng)天未攜帶足額的現(xiàn)金,遂與該中介公司口頭約定中介服務(wù)費(fèi)分段支付:合同簽訂當(dāng)日先支付1萬元,剩余2萬元于遞件后再支付。之后,陳某辦理按揭貸款等手續(xù)時(shí),聯(lián)系當(dāng)時(shí)促成交易的經(jīng)紀(jì)人,因該經(jīng)紀(jì)人已離職,表示無法親自協(xié)助辦理,但可電話指導(dǎo),之后陳某也未再聯(lián)系中介公司,自行完成了相關(guān)貸款及過戶手續(xù)。
2014年10月3日,該中介公司了解到該交易已完成,遂聯(lián)系陳某要求交齊剩余中介服務(wù)費(fèi)2萬元,陳某認(rèn)為中介公司未能協(xié)助其辦理貸款及過戶手續(xù),拒絕支付。對此,該中介公司向法院提起訴訟,要求陳某支付剩余的中介服務(wù)費(fèi)2萬元。法院經(jīng)審查,中介公司已促成陳某與業(yè)主周某簽訂合同及完成遞件手續(xù),中介公司有權(quán)依約收取中介服務(wù)費(fèi)。較終,經(jīng)法院調(diào)解,陳某向該中介公司支付剩余中介服務(wù)費(fèi)1.8萬元。
居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。本案中,中介公司已經(jīng)促成陳某與業(yè)主周某簽訂《房屋購賣合同》,且陳某已完成遞件手續(xù),該中介公司有權(quán)根據(jù)《合同法》規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者:在交易過程中,可通過前往市房地產(chǎn)中介協(xié)會或咨詢房產(chǎn)專業(yè)人士,了解交易的相關(guān)過程及手續(xù),在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)依約履行。另購賣雙方若要保障中介服務(wù)費(fèi)的合理支付,可與中介公司協(xié)商采用分段支付的方式,如:階段為簽訂購賣合同,支付20%的中介服務(wù)費(fèi);階段為成功過戶交易手續(xù),支付50%的中介服務(wù)費(fèi);第三階段為成功交樓,支付30%的中介服務(wù)費(fèi)。
“私下成交”要擔(dān)責(zé)
2014年5月20日,張某通過某中介公司的介紹,看中越秀區(qū)的某一物業(yè),并于同日簽訂《房屋購賣確認(rèn)書》(下稱:確認(rèn)書),約定“張某在驗(yàn)看過本房屋后一年內(nèi),張某或所有與張某有關(guān)聯(lián)的人,利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件,但未通過該中介公司而與第三方達(dá)成本物業(yè)購賣交易的,張某應(yīng)向該中介公司支付違約金3萬元”。
次日,該中介公司聯(lián)系張某與業(yè)主李某前往中介公司商談交易內(nèi)容時(shí),購賣雙方發(fā)現(xiàn)彼此為中學(xué)同學(xué)。于是,張某為逃避支付中介服務(wù)費(fèi),遂與業(yè)主李某商量私下成交。2014年12月2日,李某前往該中介公司取消少有代理。事后,該中介公司發(fā)現(xiàn)此事,立即致電張某要求支付違約金,張某拒絕。之后,該中介公司向法院提起訴訟,法院經(jīng)審查,業(yè)主李某是少有委托該中介公司進(jìn)行放盤,張某通過該中介公司獲悉房源信息。并且,上述的《確認(rèn)書》中又有明確約定,較終,法院判定張某向該中介公司支付違約金2.5萬元。
本案中,該中介公司與張某簽訂的《確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì),其中約定禁止“跳單”的條款內(nèi)容,其本意是為防止購家“跳”過中介公司購購房屋,使其無法得到應(yīng)得的中介服務(wù)費(fèi)。所以,張某在簽訂《確認(rèn)書》及獲悉該物業(yè)的房源信息后,應(yīng)當(dāng)依約履行條款,不得與業(yè)主李某私下進(jìn)行交易過戶。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)律師提醒廣大消費(fèi)者:在通過中介公司購房時(shí),應(yīng)事先對需簽字的文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核及了解,并且在獲悉相關(guān)房源信息后,不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。若認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高,可與中介公司或經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行協(xié)商。
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