1987~2014年房?jī)r(jià)變遷

　　從官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1987年才有全國(guó)性的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)。

　　1987年商品房銷(xiāo)售面積2697萬(wàn)平方米，總量上似乎也不少，可相對(duì)于龐大的國(guó)民總數(shù)，實(shí)在太少，只能滿(mǎn)足幾十萬(wàn)人的居住需求。當(dāng)年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是多少？408元/平方米?？雌饋?lái)不高，但相對(duì)于當(dāng)時(shí)的居民收入，也屬于不可承受之重。

　　一直到1992年，房?jī)r(jià)維持在單價(jià)千元以下，但每年的漲幅可觀。

　　1998年，在新中國(guó)短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個(gè)分水嶺。在連續(xù)兩年的北戴河會(huì)議醞釀之后，當(dāng)年7月3日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，核心內(nèi)容就是從當(dāng)年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化。繼而從1999年開(kāi)始，在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度。

　　也就是在1998年，房?jī)r(jià)的單價(jià)躍上2000元?，F(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，房?jī)r(jià)應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒(méi)有，1998~2000年，房?jī)r(jià)維持不動(dòng)甚至略有下跌。想來(lái)有很多人會(huì)懊悔為啥沒(méi)有在那幾年緊跟政策的腳步呢？當(dāng)然，房?jī)r(jià)的3年原地踏步應(yīng)該和當(dāng)時(shí)遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。

　　從今天回頭看，房?jī)r(jià)在2001~2003年還是給足了很多人機(jī)會(huì)，小幅上漲。不過(guò)也就是在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時(shí)就喊泡沫的意味。

　　而從2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。全國(guó)平均房?jī)r(jià)的單價(jià)一路躍過(guò)3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。

　　1998年之前的房?jī)r(jià)

　　1998年7月之前，雖然已有商品房，但鑒于絕大部分住宅仍是福利分配，其價(jià)格很難反映真實(shí)的市場(chǎng)供需，也就不是真正的市場(chǎng)價(jià)格。

　　鑒于1998年在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的特殊性，且官方從1987年才有全國(guó)性的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可查，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中搜集了一些有代表性的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

　　曾經(jīng)網(wǎng)絡(luò)上熱傳1980年左右的《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論“一個(gè)普通市民要不吃不喝工作60年才能購(gòu)得起一套商品房”，確實(shí)如此，1979年~1981年，全國(guó)60個(gè)城市推行全價(jià)售房，但結(jié)果很不理想。當(dāng)時(shí)普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房?jī)r(jià)之高可以想象。

　　購(gòu)不起，那給補(bǔ)貼呢？1982年~1985年，160個(gè)城市及360個(gè)縣試點(diǎn)補(bǔ)貼售房，但當(dāng)時(shí)住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。

　　有準(zhǔn)確房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)記載的是在1981年，當(dāng)年浙江溫州瑞安商品房熱賣(mài)，68.85元/平方米，每套2600元。這個(gè)價(jià)格看起來(lái)還比較親民，但算起來(lái)也要一個(gè)月才能購(gòu)一平方米，而且這還是在小縣城。

　　接下來(lái)數(shù)年，沒(méi)見(jiàn)到房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的記載。到了1988年7月，中國(guó)個(gè)土地拍賣(mài)、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，售價(jià)是1600元/平方米。

　　再后來(lái)，1989年2月15日，北京頭次公開(kāi)出售建在的商品房350套，每平方米較高2000元，但只被預(yù)訂了250套。沒(méi)辦法，還是太貴了。

　　上世紀(jì)90年代初，海南大開(kāi)發(fā)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，上海市房?jī)r(jià)漲到6000元/平方米，但隨著1993年次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國(guó)，1994年上海市房?jī)r(jià)降到3000元/平方米，市場(chǎng)一片蕭條。

　　接下來(lái)數(shù)年，同樣沒(méi)見(jiàn)到房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的記載，直到1998年住房改革。當(dāng)年，廣州市實(shí)行房改政策，東湖新村部分屬于單位福利分房的住戶(hù)可以800元~1000元/平方米購(gòu)回房子，部分則以2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶(hù)或拆遷戶(hù)。

　　官方的數(shù)據(jù)是怎么樣的呢？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年公布的《1987年以來(lái)的國(guó)內(nèi)商品房平均價(jià)格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國(guó)商品房平均單價(jià)408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節(jié)奏。

　　到了1993年，房?jī)r(jià)漲幅加速，海南大開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)熱潮對(duì)此應(yīng)該功不可沒(méi)。而在海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，1994年的房?jī)r(jià)回歸先前的正常漲幅。

　　隨著全國(guó)推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出個(gè)商品房貸款，從1995年開(kāi)始，全國(guó)平均房?jī)r(jià)以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年?yáng)|南亞金融危機(jī)。

　　1998年之后的房?jī)r(jià)

　　觀察1999年~2014年的全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)有幾個(gè)很明顯的高點(diǎn)。

　　2000年房?jī)r(jià)出現(xiàn)一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛市之時(shí)又同比上漲16.9%，2008年金融危機(jī)之時(shí)同比下降1.9%，2009年大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策之下同比上漲22.4%，創(chuàng)歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調(diào)控，但可惜房?jī)r(jià)是穩(wěn)扎穩(wěn)打。

　　這是全國(guó)的平均數(shù)據(jù)，14年中房?jī)r(jià)上漲200%，但在實(shí)際生活中，遠(yuǎn)不止2倍。而一線(xiàn)城市中，更是遠(yuǎn)高于平均漲幅。

　　那什么樣的統(tǒng)計(jì)會(huì)靠譜些？很多人覺(jué)得應(yīng)該是二手房。

　　但即使是國(guó)內(nèi)的二手房指數(shù)，也面臨類(lèi)似的問(wèn)題。因?yàn)楦鶕?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的網(wǎng)站，二手房指數(shù)的樣本選取，是基于“當(dāng)?shù)刂饕菂^(qū)成交較為活躍的代表性樓盤(pán)”。隨著新開(kāi)工項(xiàng)目和城市人口居住地越來(lái)越向周邊推進(jìn)的趨勢(shì)，二手房指數(shù)的樣本選取偏差越來(lái)越大，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也越來(lái)越差，由此引發(fā)的政策誤導(dǎo)性越來(lái)越強(qiáng)。

　　那我們直接來(lái)看二手房?jī)r(jià)格吧。就以上海為例。

　　1999年到2012年間上海房屋銷(xiāo)售均價(jià)從3102元/平方米上漲到13870元/平方米，上漲了3.47倍。數(shù)據(jù)不對(duì)?。縿e急，這是全上海的平均房?jī)r(jià)，包括了廣大郊區(qū)。

　　所以，較能反映上海市區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的應(yīng)該是中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房成交均價(jià)（不含郊區(qū)），數(shù)據(jù)顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區(qū)房?jī)r(jià)從1.33萬(wàn)元/平方米上漲到3.82萬(wàn)元/平方米，9年上漲1.87倍。

　　所以2008年~2009年在上海購(gòu)房的朋友們幸福感是很強(qiáng)的，即便房?jī)r(jià)暴跌50%，依然超過(guò)當(dāng)初的購(gòu)入價(jià)。不過(guò)，從2009年起陡峭向上的房?jī)r(jià)走勢(shì)，是否在股票市場(chǎng)上見(jiàn)到很多呢？

　　案例：商品房始祖的33年房?jī)r(jià)變遷

　　較后我們來(lái)看一個(gè)房?jī)r(jià)的較經(jīng)典案例，這可是中國(guó)的商品房始祖。

　　中國(guó)個(gè)商品房小區(qū)是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會(huì)閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進(jìn)香港寶江發(fā)展有限公司投資3600萬(wàn)港元(當(dāng)時(shí)折算1080萬(wàn)元人民幣)興建60000平方米住宅樓。

　　1981年建成后，對(duì)香港售價(jià)為2500~2600港元/平方米，對(duì)內(nèi)售價(jià)700元/平方米。(注：當(dāng)時(shí)匯率人民幣約兌3港元)

　　1998年，廣州市實(shí)行房改政策，部分屬于單位福利分房的住戶(hù)可以800~1000元/平方米購(gòu)回房子。東華物業(yè)管理公司則以人民幣2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶(hù)或拆遷戶(hù)。

　　8年之后，東湖新村的房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入上漲的快車(chē)道。2006年，東湖新村二手房的成交價(jià)漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房?jī)r(jià)漲到10000元/平方米，2013年二手房?jī)r(jià)則在短短的4年間漲到22000元/平方米。

　　也就是說(shuō)，從1981年~1998年17年間，房?jī)r(jià)漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房?jī)r(jià)再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實(shí)現(xiàn)了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房?jī)r(jià)曲線(xiàn)，堪稱(chēng)。（作者為財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》副主任，較新著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》）
 

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