你可以不購房住,可以不投資房產(chǎn),但你不能不知道中國房價(jià)的變遷過程,它伴隨著改革開放的整個(gè)過程,也是國人財(cái)富的變遷史。

    說到房價(jià)要先從福利分房說起,那是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式,從1963年開始到1999結(jié)束,前后歷經(jīng)了30多年。那時(shí)分房標(biāo)準(zhǔn)主要以工齡、廠齡、家庭人員的結(jié)構(gòu)等非經(jīng)濟(jì)性因素為依據(jù),有多少人為了福利分房掙的臉紅脖子粗,多少人又要禮走關(guān)系,又有多少人較后通過抓鬮得到了房子,那時(shí)房子就是一家人居住之地,沒有經(jīng)濟(jì)屬性。

    而較早出現(xiàn)的房價(jià)數(shù)據(jù)是在1981年,當(dāng)年浙江溫州瑞安商品房熱賣,68.85元/平方米,每套2600元。這個(gè)價(jià)格看起來還比較親民,但算起來也要一個(gè)月才能購一平方米,而且這還是在小縣城。

    接下來數(shù)年,沒見到房價(jià)數(shù)據(jù)的記載。到了1988年7月,中國個(gè)土地拍賣、按揭貸款,真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工,售價(jià)是1600元/平方米。

    而房價(jià)這個(gè)概念從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,是在1987年才有的全國性的房價(jià)統(tǒng)計(jì)。當(dāng)年商品房銷售面積2697萬平方米,相對于龐大的國民總數(shù),實(shí)在太少,只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價(jià)是多少?408元/平方米?？雌饋聿桓?但相對于當(dāng)時(shí)的居民收入,也屬于不可承受之重。

    而在1989年2月15日,北京頭次公開出售建在的商品房350套,每平方米較高2000元,但只被預(yù)訂了250套。沒辦法,還是太貴了。

    到了上世紀(jì)90年代初,海南大開發(fā)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮,那時(shí)海南成為淘金者的樂園,很多人都去淘金,很多企業(yè)也在海南派人設(shè)點(diǎn)。那時(shí)上海市房價(jià)漲到6000元/平方米,但隨著1993年次房地產(chǎn)調(diào)控,海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國,1994年上海市房價(jià)降到3000元/平方米,市場一片蕭條。

    直到1998年,在新中國短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個(gè)分水嶺。1998年,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,要求自該年7月30日起停止福利性分房,全面實(shí)行住宅商品化。1999年,國務(wù)院又專門下發(fā)《在京和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》,規(guī)定在京機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)要“停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。隨后,企業(yè)福利分房的嘗試也被叫停。

    也就是在1998年,房價(jià)的單價(jià)躍上2000元。記得1998年的時(shí)候,北京海淀區(qū)清河附近的二手房的是2100元/平米。當(dāng)時(shí)商品房很少,并且貸款條件十分苛刻。一般都是家里有房子拆遷才能購房。

    而在1999年還是海淀水清木華園小區(qū)正在建設(shè),開盤預(yù)售價(jià)格是4900元起?，F(xiàn)在回過頭來看,房地產(chǎn)市場化之后,房價(jià)應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒有,1998~2000年,房價(jià)維持不動(dòng)甚至略有下跌。想來有很多人會(huì)懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當(dāng)然,房價(jià)的3年原地踏步應(yīng)該和當(dāng)時(shí)遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。

    到了2001年-2003年時(shí),房價(jià)還是給足了很多人機(jī)會(huì),小幅上漲。不過也就是在當(dāng)時(shí),市場上就出現(xiàn)了房價(jià)泡沫的聲音。

    而從2004年開始,房價(jià)開始如脫韁之野馬,再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。全國平均房價(jià)的單價(jià)一路躍過3000、4000、5000元、6000元關(guān)口,2004年同比暴漲18.7%。2005開始頭次調(diào)控,頭次調(diào)控房價(jià)的新舊“國八條”于3月和5月先后出臺(tái);9月銀監(jiān)會(huì)212號文件收緊房地產(chǎn)信托。雖然許多項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)出售存量,但房價(jià)總體繼續(xù)上漲。

    2006年70/90政策出臺(tái),“國六條”要求發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。同,“國十五條”出臺(tái),規(guī)定90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上,也即“70/90政策”。但房價(jià)繼續(xù)上漲,漲幅相對平穩(wěn),中小戶型房增加。

    2007年A股牛市之時(shí)又同比上漲16.9%,2007年9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺(tái),這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新政”。這一年樓市價(jià)格暴漲、地王頻現(xiàn)。

    2008年中國樓市出現(xiàn)10年大拐點(diǎn),量價(jià)齊跌。因此下半年宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向,管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策,其他金融政策全線松綁。政府開始放寬二套房貸,對個(gè)人購二套普通自住房貸款予以放寬,并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的“國13條”。

    2009年大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策之下房價(jià)同比上漲22.4%,創(chuàng)歷史新高,樓市復(fù)蘇。10月24日,《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》出臺(tái),個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。

    2010年國家加大調(diào)控力度,1月10日國務(wù)院出臺(tái)國十一條,要求二套房貸款頭付不得低于40%。4月15日,國務(wù)院要求對貸款購購套住房的家庭,貸款頭付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日,新國十條出臺(tái),商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出臺(tái),上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。這被稱為史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,但高價(jià)地王繼續(xù)產(chǎn)生,3月后房價(jià)飆升。

    2011年二套頭付提高,“新國八條”公布,二套房貸頭付比例提至60%,貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅。但房價(jià)繼續(xù)上漲。2012年開始嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房,多部委多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,2月住建部稱加快推進(jìn)房產(chǎn)征收稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。國土部出臺(tái)土地監(jiān)管新政策,嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房。但一線城市房價(jià)繼續(xù)上漲。

    2013年2月出臺(tái)新國五條,不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房,還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。3月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》,其中二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收。開發(fā)商下半年不得不以價(jià)換量,房價(jià)緩慢增長。

    2014年各地陸續(xù)松綁限購政策,9月30日央行出臺(tái)房貸新政,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,貸款購購套住房時(shí),可按照頭套房貸政策執(zhí)行等。相對于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策,本次政策對頭套、二套、多套,在認(rèn)定上都有放松。新政出臺(tái)后,全國各地樓市皆迎來短暫成交高峰,房價(jià)停滯。

    2015年3月央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,全國二套房頭付降至四成;財(cái)政部通知,將個(gè)人出售普通住宅,營業(yè)稅免征的購購年限由5年下調(diào)至2年。各地放開公積金政策,央行截至目前3次降息,全國房價(jià)出現(xiàn)差別化趨勢。

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